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??海南第一高樓——海南中心項目，正在一邊微調控規指標，一邊加緊施工建設。

??這座“命運多舛”的超高層建筑于2016年正式開工建設，中途因故停工，后于2022年復工續建。作為海南省重點項目，海南中心項目建成后，將以428米的高度刷新海口天際線，并成為海南自貿港最具代表性的地標建筑。

??位于海口“市區新城”——大英山片區核心位置的海南中心項目，也是早期大英山CBD（中央商務區）開發建設的縮影。如果以海口大英山老機場停運、大英山CBD啟動開發，到如今初具規模的城市中心區，已過去了24年之久。

??海南建設自貿港之后，傳統大英山CBD已被重新定義：以國興大道為中軸線，打造5公里“金融街”；大英山片區將成為金融集聚區、服務自貿港的金融橋頭堡、總部新高地。

??但在“金融集聚區”“總部新高地”等“頂層設計”之下，當前片區主題IP定位并不清晰，沒有固化的專屬IP，仍未形成集聚效應、領域細分。5月25日，海南省房地產業協會舉行“發現大英山價值力”研討會，一群城市建設的深度參與者提出上述建議。

??“第一高樓”邊調邊建

??5月29日，海口市自然資源和規劃局（以下簡稱“海口市資規局”）發布一則公示，擬對海口大英山新城市中心區D15地塊的建筑密度和綠地率兩項規劃控制指標進行調整。

??D15地塊是海口大英山CBD的核心地塊，也是海南第一高樓——海南中心項目（此前名稱為“海口雙子塔·南塔”，也叫“海口塔”）所在地塊。

??這次對D15地塊局部控規指標修改，被稱之為“深化調整”。

??在海口大英山片區，這樣的“深化調整”并非第一次。5月22日，海口市資規局亦發布補充公示，就擬修規的大英山片區B18-4地塊征求社會意見。

??頗具故事且經歷曲折的“海口雙子塔·南塔”項目，在經兩度易名后，成為如今的“海南中心”。

??2015年6月，由“海航系”主導的海口雙子塔·南塔項目開工建設；2019年4月，該項目主塔建至12層、東西配樓土建工程完成±0時整體停工。

??2022年8月前后，海口雙子塔·南塔項目重啟，并于11月初正式復工建設。與此同時，該摩天大樓項目正式更名為“海南中心”。

??海南中心項目位于海口國興大道南側，系海南省重點項目。項目占地50余畝，總投資近100億元，總建筑面積39萬平方米（地上28萬平方米，地下11萬平方米），建筑總高度428米，主體塔樓98層。

??本次擬對海南中心項目的控規指標調整，主要是將建筑密度由≤20%調整為≤30%，綠地率由≥40%調整為≥20%，其余規劃指標保持不變。

??位于海口市大英山片區B18-4地塊，規劃用地面積為4.05畝，修改內容將“居住商業混合用地（商業計容面積不低于15%）”調整為“居住、科研混合用地（科研≥50%、居住≤50%）”，主要目的為解決科研辦公場地與專家人才住宿等問題。

??大英山的“前世今生”

??“一個城市或一塊區域的發展主題IP很重要。”5月25日下午，海南省房地產業協會在海口舉行“發現大英山價值力”主題研討會，近50名地產、律師等行業資深人士參會探討。

??海口大英山被稱為“城市CBD”，要追溯至2000年前后。

??1999年海口大英山老機場正式停運，按照當時的構想，老機場停運后整個片區采取政府主導、企業執行的方式打造大英山CBD。與大英山機場有密切關聯的海航，自然成為了大英山CBD的實際操盤手。

??2002年5月，海航集團注冊成立海口新城區建設開發有限公司（即海航地產的前身），介入大英山老機場改造項目；2006年7月，海口國興大道西段道路工程開工，標志著大英山老機場改造項目拉開序幕。

??2010年10月，海航國際旅游島開發建設（集團）有限公司注冊成立，全面對大英山CBD進行開發建設。2012年，經海南省政府批復同意，由海航集團牽頭，在海口大英山片區設立和啟動海南國際旅游島CBD項目建設，核心區域用地面積近3000畝。

??2015年6月開工建設的海口雙子塔·南塔項目，便是大英山CBD的“點睛之作”及“門面”。后來由于眾所周知的原因，“海航系”主導開發建設海口雙子塔超高層建筑項目，因資金等原因不得不整體停工。

??在過去20多年時間里，海口大英山CBD已經初具規模，以海口國興大道為中軸線，南北兩側高樓拔地而起，海航集團總部大樓、海南大廈等寫字樓、商業及高端住宅在該區域匯集，大英山CBD已初步形成“國興商圈”“市區新城”。

??但在“發現大英山價值力”研討會上，與會行業人士認為，大英山片區主題IP定位并不清晰，包括現在仍未形成集聚效應、領域細分。

??在當地官方的一份招商手冊里，描繪了大英山片區發展愿景：金融集聚區、服務自貿港的金融橋頭堡、總部新高地。

??2021年，當地官方曾提出“5公里金融街”的構想：以海口國興大道為中軸線，一期西起國興大道-龍昆南路，東至瓊州大橋，全長約5公里，東面緊鄰江東新區，向南北輻射大英山片區。

??官方：“金融集聚區”初具雛形

??“大英山片區就是‘金融集聚區’‘總部新高地’定位，也是海口江東新區建設的起步區、過渡區。”一位不愿具名的資深行業人士告訴記者，大英山的金融IP屬性就像一塊試驗田，為未來江東新區提供部分可復制的成功經驗。

??該人士稱，據他觀察，大英山片區雖然定位為“金融集聚區”“總部新高地”，但現階段的真實情況是，在國興大道的一些寫字樓里，進駐的是一些房產中介機構、租賃公司及網絡直播帶貨等“麻雀企業”或工作室，一家企業沒幾個人，行業準入門檻不高。

??“我認為，這與大英山片區‘金融集聚區’定位相距甚遠，區域集聚效應不夠。”該人士稱。

??“不是這些小企業、小租戶不重要，但寫字樓不要因為短期的租金效益、企業入駐率而降低準入門檻。”上述人士稱。

??“對此類服務型小微企業應該有個歸類，不應該讓整個‘金融集聚區’變成了‘大胃王’，什么東西都往里裝。”該人士稱，他曾經到這些寫字樓調研過，由于進駐門檻低，眾多“麻雀公司”超負荷地擠占了公共資源，比如當前尤其突出的矛盾就是寫字樓停車難問題。

??另外，他還提到附近道路交通擁堵等系列問題，建議當地政府部門應從長遠謀劃，如何構造大英山片區更為暢通便利的“立體交通”體系。

??“大英山片區適合固化什么作為片區主題IP？”地產行業資深人士陳波在研討會上稱，“我覺得我們就應該抓住這一點，把大英山打造為海南自貿港的‘上海陸家嘴+香港金融街’……”

??記者了解到，后期開發建成的富力中心、海口·中交國際自貿中心、雅居樂海口中心等商辦項目，正是大英山片區“金融圈”IP的重要載體。

??以海口·中交國際自貿中心為例，211米總高度、13.72萬平方米的建筑體量，且是海口目前在建最高的全鋼結構建筑。“這棟超高層建筑，不僅作為我們企業總部辦公，也是致力于打造總部商務封面的自貿港標桿作品。”海口·中交國際自貿中心項目相關負責人王洪濤告訴記者。

??據當地官方統計，大英山金融集聚區擁有8棟5A級寫字樓，超100萬平方米的可租面積，目前已入駐重點金融、類金融、服務機構等企業171家，包括13家銀行、17家證券、53家基金、8家保險、32家律師事務所等。

??“2022年5棟樓宇入庫稅收達29.56億元，大英山金融集聚區初具雛形。”官方稱。

??當地官方的一份《遠景目標綱要》中稱，未來5年，該區將大英山片區打造成為中央商務區、金融總部集聚區、國際貿易服務區。

??上述資深行業人士呼吁：在頂層設計高度的同時，要切實打造和固化大英山片區的主題IP，形成區域專屬IP集聚效應、領域細分的“圈層”。