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??“早買早入住，不等了。”6月17日，長沙王女士在看房約10個月后，以156萬元總價談妥了一套位于長沙市岳麓區瀟湘南路的中國電建湘熙水郡小區的一套住宅，約111平方米的三室兩廳，單價14000元/平方米。

??作為房地產行業從業人員和剛需購房者，王女士在這10個月里看了一些新房，但最終選擇了二手房。在她看來，長沙新房市場，一是房價越來越貴；二是地段好一點的核心區域的房源，大戶型的大平層產品越來越多，供剛需可選的樓盤位置越來越偏。核心區域的二手房地段好、交通方便，配套成熟，可供選擇的房源也多。長沙二手房房價在經歷一輪補漲之后已經有所回落，與偏遠區域的剛需樓盤價格相差無幾。

??王女士所談的這套二手住宅成交總價較上月上漲了1萬元。房天下公開信息顯示，中國電建湘熙水郡小區于2016年左右建成，其6月二手房掛牌均價為15144元/平方米，環比上月上漲了1.45%。

??不過，中國電建湘熙水郡小區二手房售價的逆勢上調并非長沙二手房市場主流現象。象盒找房近期監測數據表明，6月，長沙市六區一縣二手房掛牌均價為10291.07元/平方米，環比下跌1.03%，在售房源56620套；在其監測的300個熱門小區中，有189個小區的二手房掛牌均價環比下跌，占比超6成。

??“改善買新房，剛需可以考慮二手房。”王女士認為，房價已有回落的長沙二手房具有性價比優勢，目前仍是長沙剛需購買二手房的較好時機。同時，有改善型需求的業主，將舊房、小房讓利出售后，騰出資金以舊換新、以小換大，也能對新房市場形成支撐。

??二手房價由漲轉跌

??在經歷2~4月份的連續漲勢和成交熱潮后，長沙二手房市場自5月份以來又進入“疲軟期”。

??象盒找房公布的數據顯示，早在今年2月初，長沙市六區一縣二手房掛牌均價為10288.55元/平方米，環比1月初下跌0.34%，同比去年2月初下跌0.32%，在售房源量為45856套。自去年8月份以來，長沙二手房掛牌價已連續6個月下跌。

??但自2月中旬起，長沙市內五區二手房市場成交率先回暖，市場活躍度、成交量大幅提升，帶動二手房房價“止跌”回升。2月份，長沙市六區一縣300個熱門小區中，有153個小區二手房房價環比上漲。內五區230個小區中，有136個小區二手房房價環比上漲，占比接近6成。

??3月初，長沙市六區一縣二手房掛牌均價為10374.56元/平方米，環比上漲0.86%。房價的“止跌”回升令業主的信心開始回歸，賣房的積極性提高，掛牌房源的數量越來越多，達51399套，較上月初凈增4000余套。

??3月15日，長沙市六區一縣二手房掛牌均價為10401.42元/平方米，環比上漲1.12%。雨花區的萬科魅力之城二手房掛牌均價環比上月上漲了7.01%，岳麓區的合能洋湖公館二手房的掛牌均價環比漲幅更是高達10.02%。

??由于3~4月正值當地小學新生報名時段，學區周邊二手房更是火熱，掛牌價和掛牌量也迎來高潮。4月初，長沙市六區一縣二手房掛牌均價達10437.55元/平方米，環比上漲0.36%；掛牌在售二手房源達56073套，較上月初凈增4000余套。

??“當時各大地產中介平臺基本每天能新增掛牌二手房房源三四百套，買賣雙方各有所圖，市場信心明顯提升，成交價和成交量均不斷攀升。”長沙貝殼找房平臺相關人士介紹。

??進入5月，買賣雙方的心態均回歸理性，業主的信心也開始回落，紛紛下調二手房售價。長沙的二手房房價在經歷一輪上漲后，逐漸過渡到平穩期。

??在二手房存量不斷增多、成交放緩、供應速度遠大于成交速度、供過于求的市場環境下，業主們不得不選擇一而再再而三地降價出售。

??象盒數據統計，長沙市六區一縣二手房的掛牌均價也從5月初的約10398元/平方米，下調到了6月初的10291.07元/平方米。6月上旬以來，長沙二手房市場出現了每天基本上有一兩百套二手房下調掛牌價的情況。

??成交周期拉長

??從3~4月份某時間段每天新增掛牌房源三四百套，到近期每天基本上有一兩百套房源下調售價，長沙二手房市場正在理性回歸的同時，二手房成交的周期也在拉長。

??58安居客的一名地產中介機構從業者透露，今年2~3月份成交熱潮時，快的3天，慢的半個月，基本上5~7天就能成交一套二手房。而如今，約客戶出來看房已不太容易，二手房的成交周期得以拉長，一般需要兩到三個月甚至更長，看房1個月內成交的不多，業主標出高價惜售的高品質房源，也多為有價無市。

??值得注意的是，雖然近兩個月長沙的二手房房價有所回落，但降幅較大的仍多為此前的熱門成交小區或高端品質社區。

??“一些高端品質社區，自身的教育配套較好，但掛價太高無人問津，業主不得以降價出售。”長沙貝殼找房有關人士認為，隨著市州人口往省會的持續流入，長沙的住房需求一直是存在的，下調二手房售價意味著業主的心態在回歸理性。

??由于新增人口多為剛需，而長沙的核心區域新房供應趨改善型化，在經過再三權衡比較后，地理位置普遍較好、與新房價格有小幅倒掛、面積不太大、總價門檻低、“所見即所得”“即買即住”的二手現房，較受剛需購房者的青睞。

??國家統計局發布的“2023年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示，長沙新房房價已連續30個月穩中有升，與去年同期相比，長沙新房上漲了3.8%。二手房房價持續穩定表現，今年前5月成交價均呈漲勢，但與去年同期比上漲了2.0%，漲幅低于新房。

??湖南中原研究院的數據稱，5月份長沙市內五區新房住宅成交量52.87萬平方米，環比下滑7%。截至5月底，長沙市內五區新房住宅庫存量為436萬平方米，去化周期至7.5個月，市場去化壓力較小。房價方面，新房住宅主力價格區間穩定在12000元~15000元/平方米，市府、濱江、體育新城等7個板塊的單價均價超過了20000元/平方米。