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??杭州二手房交易下跌已成事實。

??隨著阿里巴巴裁員和業(yè)務(wù)調(diào)整，杭州樓市也受到了一定程度影響。從阿里總部所在的未來科技城代表項目陽光城未來悅、中南樾府、東原印未來3個小區(qū)來看，房價震蕩尤為明顯。有傳陽光城未來悅一套89平方米房子以3.59萬元/平方米價格出售，成交價320萬元，較6.5萬元/平方米買入價近乎下滑50%。

??盡管多家媒體澄清，亦有知情房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士表示，該房源成交價格是買賣雙方故意做低，真實成交價是500萬元，成交單價5.6萬元/平方米，與該小區(qū)當(dāng)前市場均價不相上下。不過，與未來科技城房價2021年高點時8萬元/平方米相比，現(xiàn)在的單價還是下跌不少。

??事實上，未來科技城一些熱點樓盤價格下調(diào)只是杭州二手房市場的一個縮影，杭州樓市整體大盤都不算活躍。

??據(jù)錢江晚報美好生活研究院統(tǒng)計，杭州5月份有成交的102個剛需小區(qū)的價格，與2017年整年成交均價對比，有近30%小區(qū)的價格已經(jīng)跌回到2017年水平。

??我愛我家杭州數(shù)據(jù)也顯示，繼4月成交量下滑至7268套之后，5月份杭州二手房成交量再度“滑坡”，共成交6885套，環(huán)比下跌5.27%。這也是今年杭州二手房成交連續(xù)第二個月下跌。

??機構(gòu)華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認為，阿里裁員對杭州樓市影響主要在區(qū)域市場，對整體市場影響有限。杭州二手房市場與全國主要大城市相似，出現(xiàn)掛牌量高企、以價換量情況，但杭州5月份成交量總體在轉(zhuǎn)好。

??帶看近千次成交1套

??杭州二手房降價，去化時間超一年已成常態(tài)。

??過去一個月，一則阿里向社會“輸送”大量人才的消息，引發(fā)杭州未來科技城甚至全市樓市波動。

??“現(xiàn)在二手房成交很難，過去帶看10~20組客戶能成交1套，現(xiàn)在要帶看近千次才能成交1套。”杭州余杭區(qū)未來科技城板塊某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳峰介紹，科技城三大代表樓盤之一的陽光城未來悅出售的房源有120套，近3個月來僅成交4套，近1個月帶看客戶量達1218次，成交艱難。

??成交周期上，陳峰表示，二手房掛牌一年多才成交已是常態(tài)，有掛牌500多天成交的，也有掛牌600多天才成交，成交周期短的房源往往降價幅度大，不降價很難賣。

??陳峰以陽光城未來悅為例，一套112平方米的房源掛牌價570萬元，實際成交價538萬元，成交單價約47800元/平方米；另一套106平方米的房源，成交周期達642天，掛牌價560萬元，最后550萬元成交，成交單價51770元/平方米。

??在貝殼平臺上，杭州未來科技城板塊房源，近一年來掛牌價不斷大幅下滑已不是個例。有些房源半年內(nèi)降價40萬~50萬元甚至降價上百萬元。如未來科技城一套89.82平方米房源，掛牌價500萬元，因業(yè)主著急賣房，10天內(nèi)降價120萬元，最終380萬元成交，成交單價約42000元/平方米，跟掛牌價相比降幅24%，遠低于市場價。

??另一位同樣著急賣房的業(yè)主一個月內(nèi)降價40萬元，他也表示，“同小區(qū)的房子都是以10%的幅度在降價。”

??曾經(jīng)，因轟轟烈烈的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展，杭州造富運動持續(xù)了近20年，以阿里巴巴為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)高速擴張下，也拉動了周邊房價，包括未來科技城。

??2018年，未來科技城房價約3萬元/平方米；到了2020年，未來科技城遠洋西溪公館959套住宅，吸引了近6萬人搖號，中簽率只有1.6%，創(chuàng)杭州歷年搖號人數(shù)之最；2021年，未來科技城核心區(qū)二手房銷售單價曾一度達8萬元/平方米。

??如今，遠洋西溪公館在貝殼網(wǎng)上掛牌價多在4萬元/平方米左右。

??阿里巴巴這一互聯(lián)網(wǎng)“巨頭”對杭州樓市影響有多大？同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，杭州幾波房價上漲均與阿里巴巴有一定關(guān)系。余杭科技城板塊，當(dāng)初阿里巴巴有數(shù)萬人居住需求，直接帶動了余杭科技城板塊住房需求，阿里巴巴上市后，制造了大量千萬級富豪群體，這些人當(dāng)時購買了杭州高端住宅，也帶動了整個市場價格上漲預(yù)期。

??房價下跌已成事實

??脆弱且敏感的市場情緒在杭州蔓延。

??6月14日，某中介平臺杭州掛牌數(shù)據(jù)顯示，杭州在售二手房數(shù)量為132390套；一周前的6月8日二手房掛牌量為130505套，一周新增掛牌1885套；成交去化周期為17個月。二手房掛牌量增長走勢正讓杭州二手房越賣越多。

??除了余杭科技城板塊，其他區(qū)域也在下調(diào)。

??德祐地產(chǎn)銷售經(jīng)理王立峰表示，在杭州西湖區(qū)，臨近地鐵二號線金家渡站的中國鐵建西湖國際城最近成交了一套89.33平方米房源，成交價為336萬元，成交單價37614元/平方米，成交周期188天，該房源比一個月前掛牌價降幅50萬元。

??“房價確實降下來了，只有降幅大的房源成交快。”王立峰表示。

??有些業(yè)主為了將房子盡快賣出，開始各種“卷”，有些會請地產(chǎn)中介人士吃飯，有些直接使用“鈔能力”提升房源曝光率、瀏覽量；還有些業(yè)主會請裝修公司將房子好好裝修一番，添置一些有設(shè)計感的家具擺件，為的就是給客戶留下好印象。

??“一二手房倒掛價差大的區(qū)域也是拋售主力。”某地產(chǎn)高級經(jīng)理胡珂以位于西湖文教板塊的建發(fā)書香印翠為例，該樓盤新房價格為5.8萬元/平方米，今年年初剛收樓，3月28日便有不少業(yè)主放盤，其中一套102.8平方米的戶型售價818萬元，掛牌價近8萬元/平方米，二手房掛牌價與新房價差2.2萬元/平方米。

??“這個樓盤除了新沒別的優(yōu)勢，但這個價格能賣出去。”胡珂表示，該盤最近成交的一套163平方米房源掛牌價1490萬元，實際成交價1100萬元，成交單價67221元/平方米，與新開盤時價差1萬元，凈賺163萬元，成交周期僅25天。

??對此，高院生表示，杭州次新盤確實有一定比例投資客，整體二手房掛牌量很高，以價換量進一步說明二手房市場想要拋售的人很多。

??對于杭州二手房成交量低迷的原因，宋紅衛(wèi)認為，首先是新房市場分流，這幾年杭州出讓了大量土地，新房供應(yīng)量較大，因新房限價，大部分購房者優(yōu)先考慮新房；其次，房價下行壓力下也有部分炒房群體套現(xiàn)離場、大量拋售情況的存在；第三，互聯(lián)網(wǎng)公司大量裁員、房企裁員以及金融領(lǐng)域人員降薪限薪，導(dǎo)致部分人群還貸壓力上升，只能賣掉房子還債。