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??深圳部分城中村因為“統租改造”引發市場關注，成為焦點的白芒村不得不在6月5日宣布暫緩簽約。深圳住建局隨后表示，針對城中村房源租金價格，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

??事實上，這只是深圳“十四五”保障性租賃住房計劃中的一部分，第一個項目于今年2月28日已經在龍華區元芬新村啟動。

??《深圳市住房發展“十四五”規劃》提出，“十四五”期間計劃建設籌建保障性租賃住房 40 萬套/間（占公共住房比例高達74%），計劃供應20萬套/間（占公共住房比例高達58.8%）。近期，深圳又在原目標基礎上追加了20萬套（間），均為保障性租賃住房。

??也就是說，深圳“十四五”期間計劃籌建60萬套/間保障性租賃住房，與廣州并列全國城市“十四五”保租房籌建目標第一。在土地資源緊缺、地價較高的情況下，存量盤活成了深圳籌建保租房的重要方式。

??所以，深圳打起了城中村的主意。

??城中村是深圳最大的存量房源地，但大多數房源的居住品質較差。

??為提升城中村租賃房源的品質，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升行動在龍華區元芬新村啟動。

??深圳10個區（新區）在現場簽署了保障性住房建設籌集任務書，明確2023年保障性住房建設籌集的任務：建設籌集保障性住房18.5萬套(間)，保障性租賃住房16萬套（間）。

??深圳統租房是指由深圳當地的國有企業統一收購市內城中村的房源進行改造，并對周邊配套設施進行升級后再進行統一出租。

??此次的焦點白芒村位于深圳南山區西麗街道，是西麗片區較為偏僻的城中村。根據2019年8月深圳市南山區發展和改革局公布的西麗街道白芒村綜合治理情況，當時白芒村整治總面積為20.6萬平方米，整治總樓棟數為641棟，整治總戶數達8266戶。

??目前相關租房網站的信息顯示，白芒村中單間每個月的租金在900元左右，一房一廳在1500元左右。

??負責此次白芒村統租工作的深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱“深匯通”）是南山區國資委直屬的企業。白芒村的統租方案顯示，業主簽約年限按照“15+5”的模式，即15年內每三年租金上漲10%，15年后，若業主有統租簽約意愿的，可以繼續簽約。租金標準根據房屋統租片區的不同，深匯通給業主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月兩類進行計算。

??根據貝殼網的信息，位于白芒村入口區域的百旺公寓租金在40-65元/月/平米左右，該公寓的租金相比城中村內其它出租房租金要高一些。可以看出，白芒村的簽約價格雖然沒有達到之前網上所傳的“兩倍簽約價格”之多，但還是趕超了周邊房源的租金水平，處于相對較高的簽約價格。

??如果按深圳住建局之前所說的，高價收房，低價出租，那么統租房必將面臨盈利難題，若一味采用政策補貼，該盈利模式或不可持續。

??白芒村并非深匯通首次統租改造的城中村項目，此前位于深圳南山區西麗街道的平山村比白芒村的統租改造開始得更早。公開信息顯示，平山村的統租任務涉及約615戶，建筑物522棟，總建筑面積約31.2萬平方米。

??據《南山區平山村人才小鎮建設項目統租方案》，該項目的統租期同樣是15年。目前平山人才小鎮的清租流程已接近尾聲。根據公開的信息，2023年4月統租項目簽約達六成，按照計劃，平山村項目將于2023年6月30日前完成統租簽約工作。

??除了直屬政府的深匯通，深圳還有另一個操盤城中村統租的企業——深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司（下稱“微棠”）。與深匯通不同的是，微棠2023年2月10日剛成立，是由持股51%的國企主導，由鏈家和自如系為主的民營資本參與成立的公司，深圳龍華區的元芬社區就是微棠的第一個改造更新點，簽訂租賃期限為13年。

??在微棠改造升級后，元芬社區的居住條件確實有了較大提升，還增加了健身房、食堂、自習室，甚至籃球場等生活設施，改造后每月每平米租金比周邊其他項目高出30元左右。

??深圳的統租房，與長租公寓的模式類似，只不過，作為“二房東”的包租公司從原先的蛋殼、青客等民間資本替換成了深圳的國有資本。政府直接下場參與統租房，在公信力與執行力方面顯然更具優勢。

??在資本運作上，目前深圳住建局回應原則上不漲價，若真如其所言，未來價格不變，仍可通過以下三種方式實現成本與盈利的平衡：

??第一， 采用縮小每個房間標準面積的做法，隔出更多的面積作為出租單位。如將25平方米的出租單位變成20平方米，通過室內設計提高空間使用率。

??隨著房源數變多，承載租客也將變多。這一做法在此前的長租公寓上曾十分流行，不少運營商通過“N+1”或“N+N”的方式，來找補改造成本。

??事實上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾聯合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設計大賽，競賽以“小戶型、高品質、新生活”為主題，鼓勵在“方寸之間”發揮創造力。

??第二， 用統租房項目去申請銀行貸款。目前白芒村統租期限為15年，租期較長且收益穩定，如果把收來的城中村房源未來15年的現金流作為抵押，向銀行申請貸款，其中部分資金可以作為改造升級的成本。

??類似于用未來收益變現的方式還有收益權類的REITs產品，但由于統租房項目具有公益類性質，盈利能力不高，實現REITs上市難度較大。

??第三， 使用租金時間差的方式盈利。如房東的租金按照月支付，租客可采用提前一次支付一年租金，這就形成了時間的利差。不能支付一年租金的租客可以和金融機構簽訂消費貸款，同樣產生貸款業務利息。這就是此前長租公寓常使用的租金貸模式。

??深圳政府下場參與統租房，釋放了不一樣的信號。相比新房市場，租房市場一直較為邊緣化，此次深圳的統租房操作，也意味著房地產市場也開始向存量要效益。

??存量城中村規模化品質化改造提升，已經是深圳增加保障性租賃住房供給的主渠道之一。截至目前，深圳已納入保障性租賃住房規范管理的城中村房源約4.99萬套（間）。

??雖然目前統租房的政府收房價格偏高，但可能是含稅價格。對房東而言，此前與租客之間的租金價格一是較為隱蔽，二是具有彈性。如今隨著統租房出現，價格將被清晰記錄，若未來針對這部分收益進行征稅，有著清晰的課稅基礎。

??因此，統租房的推出既有陣痛，也有好處。從長遠看，若統租房的推出，真的能夠為租客帶來實實在在的居住條件改善，緩解城市住房短缺問題，那就是一件好事。

??由政府主導的統租房也不同于長租公寓背后的民間資本以追逐盈利為目的，統租房帶有更多的公益性質，能起到促進租賃行業環境改善，規范租賃市場秩序等作用。