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??用地產邏輯運營產業園已成為過去式，因為底層邏輯早已悄然改變。

??“走出地產邏輯、運營引領變革”是目前行業頻繁提及的內容。

??在此指引下，產業地產開發企業開始著重培育從定位到運營全流程綜合服務能力，向全流程服務提供商轉變。

??全流程運營要求從產業園區經營角度出發考慮整體的產業運營，以構建全過程、全價值鏈協同的一體化經營組織體系，從而更好地服務于園區產業。

??園區的迭代對應中國經濟的轉型發展。

??第一代園區，是政府牽頭的土地開發活動。產業構成可以概況為“三來一補”、來料加工的制造業為主。政府訴求是進行市場投資和加快城市就業。

??第二代園區的構建，加入了科學的產業規劃和產業導入。重視產業規劃，初步形成若干優勢產業，但未形成完整產業鏈。政府訴求轉變為提高城市GDP、進行市場投資、增加稅收以及加快城市就業。

??第三代產業園，重視產業鏈的打造、效率的提升。企業集聚形成特色產業，企業間協作更加明顯。政府期望提高產業競爭力和畝均效益。

??第四代產業園，重要特征是重視價值鏈打造，強鏈、補鏈、延鏈。產業分工進一步細化，產業生態完備，價值鏈得以強化、補充和延伸。政府推動以園區為平臺的模式，推動企業間產生“化學反應”，誕生“新物種”。

??未來，園區要向“產業生態社區”方向發展。通過集聚相似企業、提供完備硬件設施和軟性服務，為企業間合作打好基礎，催化園區企業在物理空間內發生“化學反應”，產生新技術、新產品、新模式。

??為此，中央政府對園區提出新要求和新期望：希望園區充分發揮地利優勢，主動加快園區內的產業生態構建和特色產業發展，推動跨區域的產業協同，在產業創新孵化中提供更多服務，發揮更大作用。

??不僅如此，地方政府還需要依靠園區盤活存量用地。

??目前，公募REITs政策體系基本完成，園區資管模式已成必然趨勢。這是盤活存量資產的新模式。項目運營管理能力是社會資本參與其中的基本條件。2022年首批發行的產業園公募REITs產品收盤價較上一年基本持平，但抗風險能力仍優于高速公路和環保類產品。

??各級發改委將親自過問，運營表現與REITs擴募資格掛鉤。國務院《關于規范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》中也強調運營的重要性。加強資產運營管理指導：基金管理人每年向基金投資人公開年度運營情況時，應將有關情況抄送國家發改委和有關省級發展改革委；有關省級發展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導，提出意見建議。基礎設施REITs新購入項目應同已發行項目的實際運營表現掛鉤。

??1、運營強能通過輕資產服務變現

??重資產業務增長困難，業績“第二增長極”寄期望于輕資產服務，實現關鍵在于運營服務能力；成熟完善的體系、團隊、資源生態和品牌影響力是競爭護城河。園區輕資產業務拓展有兩大關鍵點：

??關鍵點①：招商和運營能力是核心。輕資產業務的關鍵是產業資源導入。這是區分產業地產商和物業服務公司的核心。

??關鍵點②：以“標桿項目”為基礎。做好標桿項目→豐富和完善招商運營體系→將成熟的體系、團隊和品牌對外輸出。

??2、園區企業服務是個大金礦

??出于成本管控、風險控制、專業能力等原因，中小企業愿意將部分人力資源、行政管理、融資貸款、法律咨詢等職能通過外包方式完成。產業園區存在地利優勢。盈利的關鍵在于綜合成本。

??3、專業產業服務能夠建立起競爭門檻

??產業服務專業門檻高、產業屬性強。同時，利潤率高、客戶粘性強。園區需要聚焦某個產業中的特定環節，以入園企業需求為基礎，向外輸出專業能力。

??4、園區大運營賦能企業股權投資業務

??越來越多的園區開發運營商將企業股權投資業務獨立，長期股權投資收益的利潤貢獻也在不斷提升。強運營能夠為園區在信息獲取和信任贏得上取得優勢。

??5、園區大運營的正確定位

??改變算賬邏輯，運營服務不再是成本中心，而是“業務中臺”，促招商-穩企業-帶投資-助退出，用運營撬動資產價值，賦能其他業務，實現收益閉環。

??基底收入和增值收入保證現金流，覆蓋為此額外增加的運營成本；通過產業投資和特色產業服務，形成差異化競爭力，保證園區的租金收入穩定及資產未來的增值空間。

??1、會做事，構建不斷迭代的運營服務體系閉環

??從基礎服務、增值服務、專業服務三個層面構建園區運營服務體系，形成“規定動作”。

??通過團隊培訓-考核激勵-服務反饋-優化體系構建起迭代閉環，不斷提升服務體驗。

??舉視新能源是集新能源汽車充電設備研發、生產、銷售、安裝服務為一體的綜合性科技企業。2016年入園。e通世界在此過程中：

??1）協助企業布局專利，推動專利30余項，獲得CQC檢驗認證、CE認證；

??2）對接科委、人社等扶持資源，推薦參加的青浦區、上海市的創業賽事；

??3）協助獲得上海市高新技術企業資質、上海市“專精特新”中小企業資質。

??2、懂政府，以優質產業資源導入為核心

??政府關注產業園區項目帶動的經濟和社會效益，對城市發展的助力。實現關鍵是優質產業資源的整合和導入能力，也是園區大運營的核心價值。

??3、懂企業，以痛點問題解決為優先

??針對企業的需求痛點發力，而非癢點，夯實企業核心需求解決能力。每一次外部威脅都是運營價值體現的機遇，一次“雪中送炭”強過千萬次“錦上添花”

??園區大運營時代已然到來，新時代沒有承載舊勢力的船。

??唯有用“匠心精神”重新打磨。順勢而為，才能找到新時代的生態位。

??當前園區時代正在緩緩拉開帷幕，作為園區發展的核心，園區運營的重要性毋庸置疑。做好園區經營的關鍵在于提升運營的服務能力。同時，通過輕資產服務，園區運營具有強大的變現能力。

??在未來園區構建中，把握好園區運營方向，從基礎服務、增值服務、專業服務三個層面構建園區運營服務體系，是發展園區的重要著眼點。