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??2023年上半年已經過去，回顧前6月，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，市場出現了一波放量，各城市點狀復蘇。二季度增長動能轉弱：4-5月連續2月下滑，6月也未迎來預期中的止跌行情。

??從政策方面來看，2023年至今，中央表態積極，優化調整多項政策。6月30日央行貨幣政策委員會召開2023年第二季度例會，再次指出因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業發展新模式。

??政策利好下，2023年以來中國房地產行業雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，市場和企業表現相對平淡。

??在樓市復蘇動能放緩背景下，三季度仍有債務到期高峰，房企的債務壓力依然較大。我們認為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將維持弱復蘇主基調，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現

??2023年上半年，中央積極表態房地產以引導市場預期修復，優化集中供地等制度以適應當前市場環境，金融層面降準降息穩經濟，支持居民信貸及房企融資等。

??但從結果來看，居民信貸及房企融資效果一般，整體市場仍呈現出弱復蘇行情。

??除了積極表態外，上半年中央層面并無實質性的重磅刺激政策，已發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

??在這背景下，整體樓市在2-3月點狀復蘇后，4-6月再度回落。

??這一方面是受新房供應節制，絕對量規模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對成交支撐作用略顯不足。

??據CRIC監測，2023年前5月120個重點城市新增供應10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。6月新增供應環比上漲32%，同比下降23%，二季度供應規模略高于一季度，不過上半年累計同比下降9%，不及去年同期。

??成交來看，2023年前5月120個重點城市成交15873萬平方米，同比增23%，好于去年同期。但6月成交，并未出現年中放量的“翹尾”行情，上半年累計同比上漲13%，增幅較5月收窄10個百分點。

??即便前期熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現的需求疲軟跡象，部分項目來訪、認購出現了下滑。

??在市場預期和信心尚未修復的背景下，新房市場銷售萎靡，企業資金壓力并未從源頭得到有效緩解，整體投資意愿繼續保持在低位。

??CRIC數據顯示，受預供地制度、行業信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。2023年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，較2022年上半年同期下跌25%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

??分能級來看，各能級城市表現基本一致。與2022年同期相比，均呈現量跌、價漲的趨勢，但變動幅度略有差異。一線城市上半年土地成交量價降幅最大，成交規模同比減少29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降27%，成交金額下降19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為17%和14%。

??價格方面，受重點城市優質地塊供應占比增加的影響，成交均價同比去年同期均有一定地上升，尤其是一線城市，成交均價增至22468元/平方米，增幅達14%；三四線城市則因溫州、常州、臺州、佛山等主力城市供地質量提升的影響，成交地價同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。

??從企業拿地來看，上半年仍舊壓力較大。CRIC數據顯示，6月末新增貨值百強門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑，整體投資表現均不如去年同期。

??截止6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三，華潤也是年內首個新增貨值突破千億的房企。

??總量方面，1-6月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬平方米，拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%。

??上半年新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占百強比重達到60%，占據絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。

??對比2022年1-6月份來看，央國企比重保持平穩，僅較同期下降3個百分點，民企占比則同比增長2個百分點。數量上，相較于去年平均分布的格局，今年央國企拿地依舊是“老面孔”，金額TOP100中拿地數量與去年同期持平，但民企數量增多、城投數量在減少。

??事實上，自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??進入2023年，1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。

??但融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然處于筑底階段，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??從80家典型房企的融資總量來看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規模，環比及同比均呈現繼續下滑的趨勢。

??在行業的持續下行下，2023年4月A股企業年報季后出現了“戴帽”潮，而后又迎來了一波“退市潮”。截至6月21日，共有11家A股上市房企被“戴帽”，這些企業的股價也因此遭到了重挫；其中共有8家A股房企因連續20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股而觸發了終止上市條件。

??除了已經確定強制退市的幾家企業之外，還有部分房企的股價觸及了強制退市的邊緣。從6月21日收盤價來看，共有12家房企的收盤價低于2元/股。

??在當前環境下，越來越多的上市房企被動“披星戴帽”或強制退市。這一現象或將進一步加深由市場信心缺失及現金流困境導致的惡性循環。

??一方面，對于被加上ST或*ST的房企而言，對房企的形象、信譽、融資等方面都會造成不良影響；同時信用能力惡化，引入資金債務重組的可能性也更加渺茫。

??另一方面，隨著融資及信用的惡化，也將拖累在建工程無法完工，從而引發大眾對相關涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔心，造成后續購房信心的持續降低。

??此外，對于戴帽后被強制退市的房企而言，更阻斷了房企通過資本市場進行融資，等待的命運多為破產清算。如果房企破產清盤，項目資產大概率只能折價拍賣出售，債權人和投資者能拿回的可能更少。

??而從債務到期來看，2023年上半年房企債券到期總規模為3953億元，三季度仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

??從目前來看，短期行業難有V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。

??當前行業最大的核心問題在于市場預期，在于居民對于房地產的長期“看空”以及本身購買力的不足。

??因此，對于未來行業的動向，我們認為三季度房地產銷售同比增速大概率將持續回落。商品房面積保持負增長，金額增速下滑甚5%左右。

??一方面當前市場是基于點狀回暖進行復蘇，需求相對旺盛、購買力相對充足僅存在部分核心城市，且經過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。

??另一方面，2022年6月是全年銷售的最高點，9月銷售也比今年月均高出17%，基數均相對較高，在無強力政策刺激下，短期不具備大幅回升的可能性。