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??今年第4號臺風“泰利”給深圳帶來的大風暴雨絲毫沒有影響深圳市民辦理“雙證合一”登記的熱情。

??7月17日是深圳傳出“雙拼房”可在不動產登記中心辦理“雙證合一”的消息后的第二個工作日，“雙拼房”比較集中的深圳南山區登記所相關窗口前，早上九點已經開始排隊拿號。

??有媒體報道稱，上周五是合證業務開放首日，南山登記所就有超過400名市民前去咨詢辦理業務，現場的熱鬧場面“可比春運的火車站”。

??“雙拼房”的存在是一個歷史遺留問題，也不只存在于深圳，在廣東省的廣州、東莞、中山以及上海等多個城市，其實都有存量并不小的類似房源。

??在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺了針對“雙拼房”重新認定的政策，其中廣州和中山已經有部分符合政策規定的“雙拼房”可以辦理“雙證合一”，東莞則發布了關于限購區域“雙（多）證房”認定的相關規定，符合條件的“雙證房”可以按照一套房交易。但上海目前還沒有任何針對“雙拼房”的政策變化。

??我們認為，“雙證合一”政策是對“雙拼房”歷史遺留問題的政策糾偏，有利于恢復市場上中大戶型的存量供應。今年深圳第二次土拍“深超總”地塊取消了“70/90”的政策限制，也向市場釋放了積極信號，進一步增強住房供應與市場需求的匹配度。

??根據國家統計局上周六發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，深圳6月份一二手房價環比繼續下降，其中新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，同比跌2.4%，跌幅繼續擴大；二手住宅銷售價格環比下降0.7%，同比跌1.3%。

??由于深圳樓市6月中旬年中沖刺季沒有出現“止跌行情”，整體需求動力不足，預計低位盤整將為深圳市場的常態。在這樣的市場環境下，“雙證合一”的政策還是讓深圳樓市泛起一陣漣漪。

??根據深圳市國資源土地房地產資產評估有限公司2018年統計數據，深圳的“雙拼房”在除光明外的9個區都存在。其中，南山的分布占比為31.34%，龍崗區22.39%，寶安區19.40%。

??據統計，深圳的“雙拼房”市場存量9萬多套，涉及120多個小區，比較典型的小區包括三湘海尚、恒裕濱城一二期、卓越維港南北區、陽光海濱花園、鴻威海怡灣、君匯新天、翡翠海岸、寶能太古城等等。

??“雙拼房”業主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，像深圳灣這樣的新興豪宅區，更是"重災區"。據鏈家統計，目前深圳灣18個社區中，只有太古城南和頤安閱海是純單本證的社區，其它社區都是單本證和“雙證房”共存。

??“雙證房”源于2006年的“70/90政策”。2006年，為了增加小戶型供應，建設部等九部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中要求：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，即“70/90政策”。

??當年6月12日，深圳市發布《關于貫徹落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，成為全國首個發布商品住房供應結構嚴格實施“70/90政策”的城市，將建筑面積90平方米以下住房占項目套數供應比例70%作為商品住宅土地出讓的前置條件。

??為了規避該政策，當時有不少房企設計開發出“雙拼房”或多拼房，將兩套甚至多套90平方米以下的小戶型拼在一起，作為一個大戶型進行銷售，購房者擁有兩個及以上的不動產權證，簡稱“一房兩證”“一房多證”。

??在限購政策出臺之前，“雙拼房”可以正常貸款，在市場上的流通也是正常的。一直到2010年深圳限購限貸政策落實后，因為同時占用兩個購房名額，“雙拼房”的交易隨后陷入尷尬，不僅流通性變差，二手房價也低于同小區的單證戶型。市場差的時候，部分“雙拼房”按照市場價打7折、6折也很少有人接盤。

??2016年，廣東省發文正式取消“70/90政策”。 尤其是隨著二胎、三胎政策的放開以及改善需求逐漸成為市場成交的主流，中大戶型的需求具有更大的市場空間，當年以中小戶型為主以滿足普通家庭居住需求的政策目標，也正在被小面積商品房及保障性租賃住房、共有產權住房等取代，“雙證合一”不僅順應了市場的需求變化，也是對歷史遺留問題的糾偏。

??事實上，深圳“雙拼房”的業主們早在2020年就開始不斷嘗試申請“合證”，但是，2021年，深圳相關部門否決了“雙（多）證合一”的建議。當時深圳樓市正處于高熱階段，監管部門顯然不愿意進一步刺激樓市。

??近兩年，市場不斷降溫，去年開始，省內的東莞、廣州、中山陸續放松了對“雙證房”的認定，給深圳的“雙證合一”提前打了樣。

??中山“雙證合一”的要求是：所屬商品住宅小區符合“70/90政策”、兩套商品住宅產權人相同、兩套商品住宅位于同一樓層且相連、兩套商品住宅的建筑面積均小于90平方米，符合以上條件的兩套商品住宅可合并為一套住宅。

??廣州的“雙（多）證合一”先從增城、花都等郊區開始實行，去年12月底，廣州市規劃和自然資源局在《進一步優化審批服務機制助企紓困促進經濟社會發展若干措施（第一批）》中明確：“對我市執行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期間建成并出售的商品住房項目，同一權屬人、未設定權利負擔、位于同一層相鄰位置且實際按照一套使用的兩套商品住房，申請人聲明不再分割房屋的，可申請辦理產權合并“，一錘定音。

??對比廣州和深圳的“雙（多）證合一”政策，從實際執行情況看，廣州的要求相對更嚴格，真正符合政策的房源并不是特別多，市場也波瀾未現。深圳在執行上要求在各區登記所查詢房產是否在“雙證合一”的辦理范圍內，之后申請工作人員上門做房產測繪，測繪結果符合滿足條件即可合證。

??由于深圳“雙拼房”業主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，“雙證合一”后預計會釋放出一定數量的改善客群購房名額，一定程度上促進改善群體入市及置換，加大改善產品的流通，提振市場信心。

??從二手房的掛牌情況看，的確有少量“雙拼房”的房源掛牌價小幅上漲，但暫時還沒有成交，有中介表示看房量略有上升，但對成交并沒有明顯的促進。

??事實上，目前深圳樓市處于單邊下行的走勢，僅靠“雙證合一”釋放出的購房資格增加來拉動市場復蘇是不現實的。

??深房中協的數據顯示，截至2023年7月1日，根據四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網）公開掛牌出售的數據統計，深圳全市共掛牌出售房源164169套（存重復房源，下同），對比6月1日統計的160108套掛牌房源增加4061套，環比增長2.5%。

??從今年上半年的走勢看，深圳二手房的掛牌量呈現持續快速增長的走勢，臨近年中，掛牌量的增長才有所減緩。今年初，由于疫情管控措施的優化，市場需求集中釋放，二手房的委托掛牌量也因此快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節奏放緩，導致掛牌房源量持續高位且緩慢增長。

??“雙證合一”雖然會釋放一部分購房需求，但也會增加二手房的市場供應，對當下低迷的深圳樓市而言，更有可能是把“雙刃劍”。

??眾所周知，當前市場低迷的主要原因在于整體經濟大環境下，購房者對于未來收入預期及利用杠桿購房的信心不足，尤其是在當前房價下行趨勢下，剛需客群觀望情緒濃厚，因此，“雙證合一”對當前深圳整體低迷的市場作用相對有限。

??深圳“雙證合一”之后，東莞市場上對于“雙（多）證房”產證合一的呼聲也再次高漲，預計后續政策會進一步調整。我們建議，其他存在類似房源的城市，可根據自身市場情況對這一歷史遺留問題進行政策糾偏，以適應當前的市場發展要求。

??當前樓市下行趨勢明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購房需求，提振市場信心，同時也不會給市場帶來太大的波動，是一個比較好的政策糾偏的時機。

??從2006年“70/90政策”開始實行，到2010年限購限貸政策落實，“雙（多）證房”真正在市場上流行的時間也不過4年左右的時間，存量有限。

??同時，目前已出臺“雙（多）證合一”政策的城市，對辦理合證也提出了相對嚴格的條件和要求，并非所有的“雙（多）證房“都能實現產證合一，因此，真正能夠釋放出來的購房資格相對目前低迷的市場而言，只能算是杯水車薪，對市場的提振作用有限。