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??根據克而瑞資管（CAIC）監測顯示，2023年上半年，中國內地大宗物業成交總額621.973億元，較2022年同期下降41.54%，較2021年上半年成交規模更是攔腰減半，創近三年新低。

??2023年上半年一方面國際環境較為復雜嚴峻，另一方面國內社會生活處于疫后恢復常態化運行的階段，且經濟持續恢復發展的基礎不穩固，因此大宗市場交易活躍度較前幾年有較大水平下降，單筆成交額也為2020年以來的最低水平。

??尤其4、5月份全國32城大宗成交規模較去年同期下降8成左右，市場活躍度下滑明顯。6月國民經濟回升向好，大宗成交額也有所回升，但上半年市場整體仍表現冷淡。

??值得注意的是，2023年上半年，房地產業重回大宗市場收購方主力行業，成交金額達到233.2億元，占總成交規模的37.5%。

??CAIC數據顯示， 2023年1-6月，內地32城大宗物業共91筆交，交易總額約621.97億元，同比下降41.5%；平均單筆成交額約6.83億元，同比下降33.3%。

??上半年多個重點城市大宗資產交易整體表現不及去年同期，較2021年上半年成交規模更是攔腰減半，整體處于近幾年的成交低位。

??與此同時，總成交單數91筆，相較于去年同期減少12.5%；單筆成交金額同比下降33.3%至6.83億元，為2020年以來的最低水平。

??按月來看，一季度，大宗物業市場的利好消息并不少。2月20日，證監會發布公告，啟動不動產私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

??同時，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產私募投資基金。對私募機構及境內外機構投資者而言，這意味著房地產“抄底”機會來臨。

??3月24日，證監會又發布通知，進一步推進REITs常態化發行工作，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，零售類商業又新增退出渠道，利好大宗物業的投資與退出。

??受其影響，雖然一季度全國32個核心城市的大宗物業成交金額和成交單數較去年同期下降，但單筆成交金額達12.4億元，同比漲253%。

??進入4、5月份，受經濟持續恢復發展的基礎不穩固影響，全國32城大宗成交規模較去年同期下降8成左右，6月國民經濟回升向好，大宗成交額也有所回升。

??具體到城市來看，以上海為核心的長三角城市群以297.9億元的成交金額仍居首位，其中上海總成交額約189.2億元，為單城市最高，其在內地大宗交易市場舉足輕重。

??對比一線城市成交情況來看，基于上半年以來有效需求不足和市場預期不穩等因素，2023年上半年除深圳外，北京、上海及廣州都較去年同期成交額有較大降幅，其中廣州及上海降幅超5成，廣州更是同比下降了87%。

??考慮到去年同期上海及北京都處于疫情封控時期，面對本就較低的基數，2023年上半年成交規模還同比下降，大宗市場冷淡程度可見一斑。

??上海作為大宗市場一直以來的核心熱門城市，一季度成交規模同比下降28%，二季度環比驟降86.2%，與此同時，上海大宗成交金額在32城中的占比也從去年的底的68%降至30%，市場悲觀情緒明顯。

??2023上半年，房地產業重回大宗市場收購方主力行業，成交金額達到233.2億元，占總成交規模的37.5%。

??從企業性質看，大型央國企地產憑借充裕的現金流及良好信用成為大宗市場絕對收購主力，占比超8成。

??近些年房地產行業持續受到政策調整，同時伴隨大量開發商暴雷，其持有的優質核心資產也在陸續進入市場，與此同時，也有更多房企迎來資產重塑的契機。

??其次內資機構投資者占比17.04%位居第二，主要以保險和信托機構為主，價值投資依然為交易的主要需求，成交標的多為一線城市核心地段的優質寫字樓及園區。

??值得一提的是，3月華潤置地有限公司公告，以124億元完成收購華夏幸福公司股權，此次交易包含三個大體量商辦資產項目，其中2個位于武漢，1個位于南京，為上半年成交規模最大的項目。此外1月鐵獅門向凱德投資的人民幣基金以76億元出售位于上海的尚浦中心項目緊隨其后。

??從成交規模前10位的項目來看，一線及新一線城市的優質辦公及綜合體項目持續受到資本加碼。

??2022年32城大宗物業成交總額2196億元，同比2021年下降33.9%；與此同時，總成交單數287筆同比上升10%，交易頻率明顯提升。從各季度成交情況來看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影響，交易規模明顯下降，隨著防疫政策調整，三季度開始，市場大宗交易規模逐漸增加，四季度達到682億元，全年整體大宗市場交易熱度不減。

??進入2023年，雖然大宗交易成交總額出現了明顯下降，但從業態來看，受證監會3月24日發布的推進REITs常態化發行工作，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目利好，綜合體項目頻頻被現金流充裕的國企地產和外資地產基金收購，2023上半年該業態資產總成交額達220.3億元同比升幅達90.4%，成為唯一同比上升的業態。

??我們認為，隨著房地產政策企穩，以及投資活動復蘇態勢明顯，預計大宗物業的成交量有望在下半年集中體現。