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??寬松的房地產(chǎn)支持政策，正醞釀待發(fā)。

??7月24日中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨后住建部發(fā)聲，落實(shí)“降首付”“減免稅費(fèi)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施，緊接著，北上廣深四大一線城市紛紛表態(tài)，將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。

??進(jìn)入8月，國家發(fā)改委提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??利好信號(hào)至今已持續(xù)兩周時(shí)間，重點(diǎn)城市中僅鄭州、南京出臺(tái)相關(guān)政策。

??樓市，正在等待被激活。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年7月30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低；17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同環(huán)比齊跌。

??8月樓市能否被激活？還要看刺激政策能否落地。若無實(shí)質(zhì)性政策，市場仍將繼續(xù)探底，成交仍舊面臨回落壓力。

??7月24日，中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。至今，房地產(chǎn)市場利好政策不斷。

??7月28日，住建部重磅發(fā)聲，表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??隨后，北京、深圳、廣州和上海四大一線城市紛紛表態(tài)，結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。

??進(jìn)入8月，利好信號(hào)還在不斷釋放。

??發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》中，明確提出支持剛性和改善性住房需求。

??鄭州，成了首個(gè)響應(yīng)落地的省會(huì)城市。

??8月3日，鄭州發(fā)布15條樓市政策，內(nèi)容涉及購房補(bǔ)貼、取消限售、現(xiàn)房銷售、金融信貸等多個(gè)維度。

??我們從新房和存量房兩個(gè)維度梳理了此次鄭州樓市“十五條”。政策聚焦集中在需求端，比如加大契稅補(bǔ)貼力度、提升公積金支持力度降低交易稅費(fèi)、降低存量房利率等，緩解購房者壓力，恢復(fù)市場信心。

??實(shí)際上，政策除了短期的刺激，更多在于長期的影響。比如現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，改變了原有銷售模式；租售并舉則改變原有運(yùn)營模式，提升住房品質(zhì)旨在改變原有產(chǎn)品模式，而城市更新則意在改變開發(fā)模式。這些，則需要長時(shí)間的積累和沉淀。

??同樣，省會(huì)城市南京也推出了八條樓市政策，包含購房補(bǔ)貼、房票安置等內(nèi)容。

??鄭州很典型。

??今年年初，鄭州率先調(diào)整房貸利率至“3”時(shí)代，市場有了明顯觸動(dòng)，但后勁不足。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，鄭州新房成交量已達(dá)到2022年全年的89%，二手房成交超去年全年，但市場穩(wěn)定性差，新房成交自2月份以來逐月下滑，而二手房交易也在5月開始明顯減速。

??市場急需政策刺激轉(zhuǎn)向。

??鄭州，是全國樓市的一個(gè)縮影。

??放眼全國樓市，據(jù)CRIC監(jiān)測，7月重點(diǎn)30城新房成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%。這是自3月放量后，市場迎來的“四連跌”。

??對(duì)比近五年樓市成交走勢規(guī)律，可以看出今年行情的低迷程度。往年6月年中放量后會(huì)在7月迎來一波小幅下探，但今年從3月開始下行趨勢不斷加深。

??重點(diǎn)30城中，同環(huán)比齊跌的城市達(dá)到27個(gè)，累計(jì)成交面積同比仍有11城下降。

??比如上海，7月新房成交高位回落，同環(huán)比腰斬，市場迎來階段性瓶頸期。

??新房成交同環(huán)比腰斬的城市還有長春、蘇州、寧波、徐州和嘉興。

??再來看二手房市場。

??7月，CRIC監(jiān)測的17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為586萬平方米，同環(huán)比齊降，多數(shù)城市二手房市場依然承壓，其中14城成交繼續(xù)走弱，北京、蘇州、東莞等跌幅超過20%。

??對(duì)比去年同期，有10個(gè)城市成交規(guī)模同比下降。蘇州、杭州、廈門領(lǐng)跌，降幅都在3成左右。

??需求退潮后成交萎縮，最明顯的是廈門，累計(jì)同比已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

??市場供應(yīng)節(jié)奏和政策刺激將影響接下來市場表現(xiàn)。

??其中，居民購房信心以及購買力的實(shí)質(zhì)性提升，仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵，而各城市利好政策落地是購房信心恢復(fù)的重要推動(dòng)力。

??先來看供應(yīng)，接下來的8月供應(yīng)預(yù)期有所回升。據(jù)CRIC調(diào)研，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬平方米，環(huán)比上升25%，同比下降27%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，改善項(xiàng)目占比高達(dá)6成，這也意味著改善客群仍是支撐市場的中堅(jiān)力量。

??在供應(yīng)放量的情況下，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)成交止跌，但各城市還將延續(xù)分化行情。

??以北京為例，8月供應(yīng)較7月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續(xù)或?qū)倪h(yuǎn)郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標(biāo)準(zhǔn)”、差別化松綁“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方向進(jìn)行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預(yù)期能推動(dòng)成交量的回升。

??不過，供給約束并非是制約成交放量最為核心的因素。

??更關(guān)鍵的，還是要看后續(xù)地方利好政策落地，能否帶動(dòng)居民購房信心修復(fù)以及購買力的實(shí)質(zhì)性提升。

??地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢，接下來預(yù)計(jì)更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊(duì)伍中來，并成為松綁主力軍。

??但有一點(diǎn)很重要，核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會(huì)出現(xiàn)，尤其是一線城市的北京和上海不會(huì)出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。政策刺激后，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??目前，購房者信心還需要強(qiáng)有力的政策來推動(dòng)，且政策效果存在一定的時(shí)間窗口，房價(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。