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??疫情疊加大環境調整下，國內大型商業（3萬㎡以上）2022年營收分化。

??在克而瑞統計的160家購物中心中，營銷額上漲超10%以上的購物中心有36家，多數為二三線城市中高端商業。

??盡管受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，重奢客戶購買力始終強勁。2022 年中國實現奢侈品消費額達到了9560億元人民幣，其中境內消費額為5475億元。

??從重奢商業來看，除了地方寡頭外，中國重奢商場大玩家，基本集中在港資和外資5大巨頭（恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）和內地兩大巨頭（華聯SKP和華潤置業）。截至2022年12月，7大巨頭已開業重奢侈商場達36家。

??目前，重奢巨頭已經進駐24個城市，以直轄市、省會城市及新一線等高能級城市為主，這些城市的重奢商業在表現依舊良好的同時，競爭也在白熱化。

??2022年，受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，國內大型商業營收分化。

??克而瑞統計了160家面積在3萬平方米以上的購物中心，發現近40%購物中心營銷額下滑，其中13%的購物中心營銷額降幅超20%。與此同時，有35%的購物中心營銷額上漲超10%。

??從營銷額上漲超10%以上的36家購物中心分布來看，多數為二三線城市中高端商業。

??部分項目在區域內競爭較小，疫情后快速調整商業業態，使得客流迎來爆發性的復蘇。典型如南京景楓中心，通過近一年的品牌調整，其2022年客流達到了2180萬，同比上漲9%。

??除去這些整改后，處于快速爬坡的中高端商場，多數商業營收下降明顯。其中，上海受疫情封控影響，多數購物中心營收同比下降，其他封控措施相對較輕的城市，營收下降的主要為運營模式相對傳統的購物中心，典型如合肥中環城、無錫百聯奧特萊斯等。

??在這其中，重奢商業依然堅挺，以南京德基、杭州萬象城、西安SKP等重奢商業為例，在銷售額突破百億的情況下，依舊保持了正向增長。

??重奢商業的堅挺，其核心還是穩定的高凈值客群。數據顯示，盡管受新冠疫情反復和消費信心不穩定等因素影響，2022年中國實現奢侈品消費額依舊達到了9560億元人民幣，其中境內消費額為5475億元。

??整體來看，中國奢侈品市場的基本面依然保持穩健，隨著國內經濟的穩步復蘇，中國有望出現更多中高收入消費者。

??同時，3年疫情導致的消費習慣改變，出入境的限制，人民幣的貶值，海外奢侈品代購的吸引力逐步下降，國內奢侈品市場將會保持穩定發展。

??在消費力方面，重奢客戶購買力始終強勁。在疫情之前多數奢侈品牌的提交頻率約為每年1-2次，疫情之后，各奢侈品牌提價頻率有明顯上升，典型如LV，自2020年后已漲價10次。面對奢侈品牌的頻繁提價，國內高凈值客群依舊保持了“買買買”的強勁購買力。

??根據BCG奢侈品消費者調研，將2600位中國消費者按照年消費低于5萬元、年消費在5萬-30萬元之間、年消費超過30萬元三個標準分為輕度消費者、中度消費者、重度消費者。重度消費客群并未受疫情和宏觀經濟影響，人均消費由2021年的49萬元增長至2022年的53.2萬元。2022年，人數占比11%的重度消費者貢獻了39%的奢侈品銷售額。

??由此可見，國內重奢行業具有較大的潛力，而重奢購物中心作為其最主要的線下載體，尤其是頭部項目，將持續保持亮眼的業績。

??從重奢商業來看，除了地方寡頭外，中國重奢商場大玩家，基本集中在港資和外資5大巨頭（恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）和內地兩大巨頭（華聯SKP和華潤置業）。

??截至2022年12月，已開業重奢侈商場7大巨頭（SKP、萬象城、恒隆、新鴻基、太古、九龍倉、香港置地）就達到36家。

??其中疫情三年，恒隆、太古里、SKP各開業一家，華潤置地更是在2022年就開出三家萬象城（M1）。2023-2025年華潤將繼續發力，預計新開業萬象城7座。同時，在一些已有傳統重奢品牌的二線城市，華潤采取了差異化定位的萬象天地及萬象匯，來爭奪市場份額，形成自己的規模效應。

??從目前來看，重奢巨頭已經進駐24個城市，以直轄市、省會城市及新一線等高能級城市為主，從重奢商場入駐看來，上海、北京、廣州、重慶、杭州、長沙、南京等有多家連鎖品牌進入，重奢市場進入競爭格局。典型如德基、華潤，除了深耕南京外，其徐州德基廣場也將在2025年開業。而華潤未來的M系列商場開業計劃中，主要位于貴陽、長沙這樣有大量潛力消費群體的二三線城市。

??整體來看，目前商業體競爭日益激烈，在客群消費習慣快速變化的當下，重奢商業體的運營模式也在不斷迎合消費群體的變化，嘗試引入新的業態，比如集市、夜經濟等。不斷匹配新需求的同時，深度挖掘市場，這樣才能在商業紅海中突圍，立于不敗之地。

??在品牌運營方面，除了引入“大牌”與“首店”，還需要參與到店鋪的運營中去，通過部分活動帶動客流，例如：相關主題策展、舉辦營銷推廣活動、與商家聯合舉辦目標客群明確的營銷推廣活動等，深度參與到品牌的運營中去，提升客流量與客流轉化率。

??在吸引客流方面，通過“科技+商業”的模式，使得實體商業與線上客流融合，更好地轉化消費客群，例如：APP、數據分析、客流量分析等，有效將線上線下資源整合，為消費者創造一種高效、便捷的生活方式。變單一零售渠道為多維生活場景，發揮線下實體店在餐飲、休閑娛樂、服務等功能上的優勢，向文化、藝術、科技、辦公等方向的跨界和延伸。