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??2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地的倉儲物流市場空置率分別達到15%、30.2%和50.2%。而下今年下半年龐大的新增供應也引發市場的擔憂：北京、天津和廊坊市場整體是否將長期陷入供需失衡和租金下行？

??8月17日，世邦魏理仕發布的報告《北京、天津和廊坊倉儲物流市場：解構供需的區位差異》披露了上述數據，自2020年以來，北京、天津和廊坊高標倉存量進入加速增長期，2022年新增供應量達260萬平方米，對應當年存量擴容增速高達28%；2023年至2025年年均新增供應預計保持在210萬平方米。

??世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天在接受中國房地產報記者采訪時表示，雖然三地的倉儲物流市場總體空置率處在較高水平，但是要從供應和需求兩個維度來具體分析，北京、天津和廊坊的不同子市場存在巨大差異。

??值得關注的是，租賃端、開發端和投資者對北京、天津和廊坊的倉儲物流市場表現出截然不同的態度。險資、資本投資、地方開發商和個人投資者正在進入這一賽道。

??中國房地產報：如何看待倉儲物流市場在地產投資層面的價值？

??孫祖天：物流地產是地產投資領域中非常重要的板塊，在C-REITs的涵蓋范圍里面, 將基礎設施項目進行證券化并上市發行是很成熟的模式，很多的開發商、地產基金在把倉儲物流物業養成熟以后拿到公開市場去做IPO的去實現變現退出的，所以物流地產潛在的融資變現能力也能夠吸引到更多資本進入。

??在全球范圍來說，倉儲物流物業的投資回報都是最穩健的，紅杉資本此前主要投企業、投平臺，原來是沒有專門投基礎設施的基金的，但是在去年成立的第一只投基礎設施的基金，算是這個領域里的新玩家。

??具體來看，北京的一二線子市場是核心型投資的主要標的，但由于賣家極度惜售，可投物業稀缺，包含此類物業的資產包存，可以視整體品質和定價水平來考量其可投性。

??目前，已有數個北京、天津和廊坊核心資產通過C-REIT上市，其中位于北京順義空港、通州等子市場近期回報表現穩定，可體現這些子市場具備的投資價值。

??中國房地產報：今年二季度，天津、廊坊的倉儲物流市場空置率分別達到30.2%和50.2%，較高的空置率水平會對行業發展產生哪些影響？

??孫祖天：今年的物流租賃市場確實面臨著非常大的調整，北京、天津跟廊坊都迎來了市場供應的高發期，三地總體市場的供應量還是非常大的。但是從單一子市場來看，北京的物流租賃市場空置率并不高，熱點地區甚至是供不應求的。

??如果將北京、天津和廊坊作為一個整體市場來看，未來半年，的物流物業出現空置率繼續上市是大概率事件，這一趨勢可能會延續至2025年。但是具體到子市場層面來看，新增供應都集中在少數區域的，比如北京市場的新增供應就集中在大興空港和平谷這兩個區域，其他區域幾乎沒有什么新增供應。

??北京的物流地產市場的空置率在15%左右，是一個非常健康的狀態，只有個別新增供應集中的子市場空置壓力會比較大。但是天津和廊坊市場，還有大量新增空置需要消化，想要將空置率恢復到一個比較安全的狀態(空置率20%左右)還需要更多時間。

??中國房地產報：進入北京、天津和廊坊倉儲物流市場的資本，主要進入開發端還是存量市場？目前都有那些資本在進入這一領域。

??孫祖天：需要注意的是，物流地產的開發端投資增速正在放緩，以為因為過去兩年無論是北京天津廊坊市場還是全國的物流地產市場，開發建設的速度都非常快，進入市場的空置面積要有一個消化的過程。從投資類型來看，從買地到建設，這一類的投資是在放緩的。

??而做存量市場的核心型、增值型投資是正在加速的，新進入的投資者包括險資，因為物流物業擁有非常穩健的現金流，回報率比較高，所以吸引了很多保險機構進入，對險資來說買了一個成熟物業每年收租金就可以了。同時廣大的個人投資者迎來了進入物流地產的契機，因為這些存量資產可以通過Risti來上市，融資渠道是比較通暢的。

??當然物流地產市場的基本盤，還是有經驗的開發商和投資基金，畢竟他們擁有更多硬件和軟件方面的開發經驗。

數據來源：世邦魏理仕研究部

??大興機場周邊將成為新興物流集聚區

??縱觀北京、天津和廊坊的主要物流子市場，該報告指出，北京馬駒橋及其鄰近的經開區和通州組成的集群、順義空港及其拓展區（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區、北辰、西青，有超過十年的高標倉發展歷史，均為政府重點規劃的物流發展區域，且出租總面積已形成規模，因而是北京、天津和廊坊最成熟、規模和集聚效應最強的“基石”市場。

??綜合政府規劃、區位、周邊重大基礎設施等多重因素，該報告認為，從中長期的角度看，大興空港和廊坊臨空經濟區所組成的大興機場周邊集群、平谷馬坊和北三縣，有望成為未來三年北京、天津和廊坊區域新興物流集聚區域。

??而在去化壓力方面，細分至每個子市場，從現有空置面積和未來供應（截至2025年底）看來，寶坻、廊坊臨空經濟區、大興空港區、固安、平谷馬坊、安次高新區等區域的去化壓力較大。

??待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規模，北京經開區、通州與馬駒橋協同，這些子市場的去化壓力最小；而順義其他子市場的未來供應可有力補充順義空港，加強兩區整體的規模優勢。

??從天津各區域來看，西青兼具規模效應強、待去化面積少的優勢，是天津去化壓力最小的子市場；濱海新區、武清待去化面積體量雖大，但占總存量比相對均衡，去化難度較為可控；天津空港因機場效應帶動，去化壓力也相對較小。

??數據來源：世邦魏理仕研究部

??物流、電商、冷鏈等行業需求巨大

??報告指出，第三方物流、電商、批發零售、制造業、冷鏈是北京、天津和廊坊高標倉需求的主要來源行業。不同子市場因自身地理位置、交通設施、周邊產業發展等資源特點，對不同需求類型的吸引力也有所差異。

??其中，電商和批發零售倉儲都具有需求面積較大、周轉率和時效要求高等特點，需綜合考量與重點消費市場距離、交通便捷度、物業品質和可選度、租金水平等條件，因此，位于北京外圍及環京子市場因性價比優勢而成為首選。同時，天津本地消費市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

??制造業方面，在區位選址上，制造企業要求盡可能貼近上下游企業以提升供應鏈的協同。因此，制造業基地周邊，以及鄰近機場、鐵路、高速公路、港口等交通設施的高標倉更受青睞。

??此外，冷鏈方面，租戶對交通便捷性、物業配電、環保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區域選擇空間極為有限，因此，北京外圍及環京子市場因距離適中而高品質物業可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費市場、生鮮和醫藥進口的口岸和集散中心，天津對冷鏈城配倉、港口倉和區域分撥需求都具有重要意義。