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一線城市廣深出場托市 樓市氣場將火力全開

市場許倩 2023-09-04 09:46:54 來源:中房報

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??一線及強二線城市正在開啟新一輪房地產救市潮,此輪扶持改善型需求的指向性更強。

??8月30日上午,廣州市政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,打響了一線城市落實“認房不認貸”第一槍,自8月31日起執行。

??這項政策意味著,即使購房者之前利用貸款購買過住房,只要家庭成員在當地名下無成套住房,就可以享受首套住房信貸政策,即更低的首付比例和房貸利率。

??緊隨其后,當日晚間,深圳市住建局宣布,從8月31日起執行“認房不認貸”。

??第二日,又有四城跟進。8月31日,武漢、惠州、東莞相繼官宣“認房不認貸”,自9月1日起施行。同日,中山市宣布施行“認房不認貸”,自8月31日起執行。

??業內預計,北京、上海大概率會跟進出臺“認房不認貸”政策,時間或在9月初。而北京作為“認房又認貸”首個執行城市,已持續執行了6年多。

??同時,住房信貸優化政策也在落地。8月31日,央行和國家金融監管總局聯合發文,統一將首套房商貸首付比例降至20%,二套房首付比例調至不低于30%;并支持鼓勵銀行和借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

??這被業內視為,繼2008年金融危機之后第二次面向全國范圍的普遍調整。受此新政影響最大的正是此前首付比例過高的一線城市。目前四大一線城市首套房商貸首付比例為30%~35%,二套房首付比例則高達70%~80%。

??這些政策釋放出的信號在于,意在扶持改善型需求入市的政策組合拳啟動了,具有強大虹吸效應的一線城市、強二線城市樓市有望率先企穩。

??取消“認房認貸”

??“認房又認貸”是此前房地產市場嚴調控下的產物。

??2010年5月26日,為落實《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,住建部聯合人民銀行、原銀監會出臺“認房又認貸”政策,此后被許多城市采納。

??北京首次出現“認房又認貸”是在2010年7月,第二次是在2017年3月,并一直沿用至今。

??在各大城市中,北京、上海對二套房界定標準最為嚴格,即在全國有過住房貸款記錄的,無論是商貸還是公積金貸款、已結清還是未結清,再次買房均被認定為二套房,按照二套房首付比例和貸款利率執行。

??在此前兩輪房地產市場調控周期中,“認房又認貸”就像個閥門,極大影響了熱門城市樓市活躍度。當樓市面臨過熱行情時,啟動“認房又認貸”給市場降溫;當市場低迷時則退出舞臺。

??據貝殼研究院統計,2016年末至2017年初一線城市重啟“認房又認貸”政策后,2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。北京在兩次啟動“認房又認貸”之后,二手住宅成交均價都經歷了約1年的下跌期,房價累計跌幅均達到15%。

??現在,隨著全國樓市跌入低谷,房地產市場供求關系已經發生根本性變化,“認房又認貸”的退出恰逢其時。

??廣州率先取消“認房又認貸”背后,是其房地產銷售壓力使然。根據克而瑞數據,7月廣州商品房網簽面積環比下降29.9%,同比下降15.9%,1~7月整體成交面積同比下降2%。8月份,廣州新建商品住宅成交規模延續小幅回落態勢,同比降幅仍在30%左右。廣州商品住宅庫存面積升至1190萬平方米,去化周期延長至18.32個月。

??7月份,廣州二手住宅成交79.87萬平方米,環比跌3%,已經連續4個月下跌;廣州二手房價格環比下跌1%,深圳二手房價格環比下跌0.9%,明顯高于北京、上海及其他熱點城市。

??根據相關數據,8月1日至26日,深圳新房住宅成交19.13萬平方米,環比下降24.5%,同比下降近兩成。

??目前仍執行“認房又認貸”的城市包括北京、上海、西安、廈門、成都等十余個重點城市。

??目前北京首套房商貸首付比例約35%,房貸利率約4.75%,二套房首付比例則可高達80%,房貸利率約5.25%。上海首套房商貸首付比例為35%,首套房貸利率約4.55%;二套房首付比例達70%,房貸利率約5.25%。

??若北京、上海均實施“認房不認貸”,二套房首付比例可降至35%。以600萬元總價房源計算,首付款將從420萬元~480萬元降至210萬元,可降低一半多的資金支付壓力。房貸利率則從5.25%降至4.55%~4.75%,以400萬元房貸、30年期為例,月供將從22088元降為20386元~20865元,月供減少近2000元;利息總額將從395萬元降為334萬元~351萬元。

??這是一筆不菲的差額,無論是看房者還是中介,都是急切等著“靴子”落地。

??打出政策組合拳

??在“認房不認貸”政策推進的同時,降低房貸首付比例、存量房貸利率調整等系列組合拳一并襲來。

??8月31日晚,中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,借款人可選擇新發放貸款置換存量房貸,或者協商變更合同約定利率水平兩種方式,調整存量首套住房商業性個人住房貸款。

??兩部門還聯合下發了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》,將全國首套房和二套房商貸首付比例下限統一調整為不低于20%和30%,不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。二套房商貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。

??在多位業內人士看來,這是中央打出的一套政策組合拳,旨在降低改善型購房門檻,盤活北上廣深一線城市,以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強二線城市的改善需求。

??“因為從當前市場特征看,也就是一線城市、強二線等城市的改善需求還有購房能力,一旦這類城市的改善需求被激活,整個市場的置換鏈條就會被激活。對于改善型需求來講,無論未來買新房還是二手房,整個市場就會活躍起來!”鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示。

??不過,“對于剛需而言,首付比例降低只是一方面,更大的壓力在于月供。現在經濟與收入預期都不穩定,有可能影響購房者還款,進而抑制首套需求釋放。期望后續有針對首套住房群體、穩定收入預期的政策措施出臺,讓購房需求真正釋放。”張宏偉表示。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,從各地跟進“認房不認貸”情況看,預計大部分城市將執行新的差別化信貸政策。一方面,地方想促進地產企穩的心情非常急迫;另一方面,現在各地市場下行幅度都超過了各方預期。因此,預計包括廣東、深圳在內,都會跟進新的差別化信貸政策。

??“但是,北京、上海可能有所顧慮。一方面,北京、上海近期二手房價格環比跌幅已有所緩解;另一方面,擔心需求突然釋放帶來房價上漲壓力。因為北京、上海二套房首付比例和利率都明顯高于其他城市,政策產生的釋放需求效應、激勵效應更大。”李宇嘉表示。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數環比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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