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??“我們忙得連飯都來不及吃。”北京“認房不認貸”政策落地后的首個周末（9月2日~3日），北京石景山一項目來訪量翻番，項目營銷人員連軸轉接待涌向售樓處的購房者。這名營銷人員在這個充滿期待的周末賣了5套房。

??同樣忙碌的還有在北京市朝陽區的房產中介張宇，他最近收到的咨詢量和帶客量都有明顯提升，最大的收獲是新政執行的第一周他賣出了2套房，這是此前要一個月才能達到的成績。

??來自中原地產研究院的數據顯示，9月2日~10日，北京新建住宅共成交4000套，二手住宅共成交7000套。其中，北京新房在新政落地后的第一個周末分別成交1800套和900套，二手房成交量分別為1200套、1400套，環比均有提升。

??“這是一個很好的結果了，是此前市場成交量的兩倍左右。”合碩機構首席分析師郭毅表示。

??熱鬧忙碌的場景背后，一些新的市場情況也在隱現。

??“后勁不足。”上述北京石景山一項目營銷人員表示，新政落地后的首周比較熱鬧，但到了第二周熱度已有所下降，有不少客戶仍在持幣觀望。

??來自相關研究機構的數據顯示，北京新房在新政落地后的第一個周末成交提升外，9月5日~8日僅成交100套；進入第二個周末分別成交200套、300套，雖然有所下滑但北京市場整體看成交明顯活躍。

??北京樓市正在博弈中搖擺。

??陸續收回折扣的項目

??北漂多年的許藝（化名）苦于高首付壓力，一直沒有在北京買房。“2018年我在老家貸款買了一套房，按照之前的政策如果想在北京買房屬于二套，需要8成首付，確實拿不出這么多的首付款。”

??9月1日晚上，許藝看到北京出臺實施“認房不認貸”政策后，感覺可以“上車”了，周末就和家人前往各售樓處看房，“也是害怕市場好起來后，開發商真的會收回折扣。”

??許藝飛的擔心不是沒有道理。

??9月1日晚，隨著北京官宣全面執行購買首套房“認房不認貸”后，多家開發商銷售畫風轉變，稱將取消全部優惠，價格回調；亦有項目表示全部銷控，價格上調5%。

??一片緊張氣氛之下，有部分購房者聞風而動，凌晨前往售樓處連夜買房。記者走訪了解，9月的第一個周末一些項目的售樓處十分熱鬧，樣板間里也是摩肩接踵。有案場銷售人員表示，根本接待不過來，一直忙到凌晨兩點。

??不過，從記者走訪的多個項目來看，新房折扣目前還沒有完全收回，但會根據付款情況給予不同比例折扣；此外購房者付款周期有所收緊，“之前首付款半年內付清即可，現在最多只給半個月時間。”北京市朝陽區一項目置業顧問表示。

??許藝作為此次政策的受惠者連續看了位于石景山和昌平的6個新房項目后，最終選中了一套位于石景山蘋果園板塊的某項目98平方米三居室，“5天內付清首付款可享受99折優惠，折后總價在728萬元，大概優惠了8萬元左右。”

??該項目一位銷售人員對記者表示，新政落地后首個周末項目來訪量翻番，市場熱度迅速回升，“我一下子賣了5套房。”

??和許藝有類似想法的購房者不在少數。多位銷售人員表示，很多購房者由于在外地有購房記錄很難在北京“上車”，或者只能買價格較低的住房，此次實施“認房不認貸”后，之前看一居或者小兩居的購房者現在選擇余地更多了，也有購房者轉向了條件設施更好的新房市場。

??此外，還有不少購房者為了實現“賣一買一”，將手頭房源掛出然后購買改善性住房。“我的一個客戶就把之前在豐臺買的房子賣了，現在換了孫河的房子。”張宇也感受到了類似變化，新政出臺后二手房掛牌量激增，其中部分客戶是準備換房的改善型需求。

??北京市通州區一置業顧問也明顯感受到了看房客戶多了起來。

??“大部分還是改善型客戶。”該置業顧問表示，該項目于今年5月開盤，開盤時賣了100多套，之后一直不溫不火，月均銷量在10套左右，一直延續到8月份市場傳出北京將實施“認房不認貸”傳言后，該項目開始收取定金，在作出如果政策不變就退款的承諾后客流回升了很多，不少購房者提前交付定金鎖定房源；隨著新政落地，好樓層的優質房源迅速得到去化，現在只剩下一些低樓層的小戶型還在售。“最近兩周，我自己就賣出了有七八套房。”

??不僅僅是北京，根據中指調查數據顯示，政策執行后全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升了20個百分點左右。

??預期不足

??值得注意的是，新建住宅、二手房都在新政落地后的第一個周末迎來交易爆發，之后便快速下調。

??中原地產研究院數據顯示，新政出臺后的首個周末，北京二手房成交量分別為1200套、1400套；9月3日~8日，北京二手房成交量則呈持續衰退狀態，分別為600套、500套、400套、400套、300套；進入第二個周末，成交情況有所回升，分別成交700套、1000套，但和第一個周末相比熱度明顯下降。

??新房降溫更明顯。中原地產研究院數據顯示，第一個周末分別成交1800套和900套，之后幾天的成交量快速萎縮，9月5日~8日僅成交100套；進入第二個周末，分別成交200套、300套。

??“從目前來看，認房不認貸政策覆蓋的客戶面相對有限：一類是北漂剛需，由于過去在京外貸款買過房，現在如果在北京買房只能算二套；一類是有置換需求的改善客戶。這兩類購房家庭因為基數有限，對于市場成交量的激活不會產生巨大影響。”郭毅分析。

??多位置業顧問也表示，在接待客戶過程中購房者的表現還是相對理性，不少改善客戶原來房子賣了也不著急買，“現在整體經濟下行，加之企業裁員、降薪，很多客戶害怕因工作變動無力償還高額房貸。”

??從區域和項目來看分化依然嚴重。部分樓盤由于性價比低、樓盤位置欠佳、缺乏產品競爭力，銷售情況依然欠佳。“賣得好的項目要么位置好，要么價格低。”有置業顧問表示。

??面對新政下的市場情況，有房企人士表示“預期不高”，目前項目主要以跑量為主，希望這波熱度能夠持續到“金九銀十”，現在也在考慮接下來的營銷動作。

??二手房方面則出現了掛牌量激增的情況。

??“有客戶想趁這波行情把原來的賣個好價錢，再找合適的機會出手。”張宇告訴記者，這種背景下導致北京二手房掛牌量激增。

??根據張宇向記者提供的北京地區二手房掛牌量數據庫顯示，目前二手房掛牌量已經達到158862套，較新政出臺前增加了7000多套；這個數量還在持續增加。

??此外，由于業主多想“賣一買一”，議價空間相比之前稍微擴大，“我有一位豐臺的客戶，房子掛的是430萬元，但為了盡快騰出首貸資格，最后以402萬元成交。”張宇表示。

??“金九銀十”可期？

??業內人士看來，僅靠“認房不認貸”這一單一政策放松難以拉動市場全面回暖。“本次‘認房不認貸’新政將刺激一波需求釋放，尤其是改善性需求加速入市，但后續仍需要其他松綁政策加持，比如限購政策的放寬、首付比例的調整等。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示。