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??廣州限購政策松綁一周后，限購區域市中心項目迎來了熱銷。

??9月20日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，明確調整廣州市住房限購政策。

??新政發布后的第6日，盡管是工作日，參觀樣板間還需要驗資300萬元，位于天河的網紅盤越秀·天河·和樾府項目現場客戶仍絡繹不絕。項目相關負責人透露，自9月份以來，項目每周來訪量超300組，每周平均成交15套。

??此外，天河金融城板塊的珠江天儷項目、白云新城板塊的中海麓府項目均表現不凡。中海麓府項目的銷售人員表示，客戶主要是周邊的置換客，他們看到了最近一系列政策的利好消息，恢復了入市信心。此外，購房社保要求從5年降低到2年，也釋放了更多的購買力。

??根據廣州中原研究發展部監測，上周末，位于天河的保利天瑞、聯投文津府、中建天河精誠壹號三盤推貨均取得較佳去化。這表明“9·20”新政為一大批購房客戶提供了“房票”，尤其是那些具備一定經濟實力、尋求購置中心區高端或改善房產的客戶，他們的購房需求得到了充分的釋放。在市場回暖的背景下，開發商和購房者重拾信心，為“十一黃金周”營造了積極的氛圍。

??“限購區域才是核心資產”

??雖然市中心不在此次限購松綁范圍內，但不少項目強調“限購區域才是核心資產”，展現出了強勁的市場活力。

??位于天河金融城板塊的珠江天儷，在上周末開放了全新建筑面積約129平方米和180平方米的實景樣板間，現場所見大約有20組客戶。銷售人員表示，限購政策松綁后，購房者對于位于限購區域內的房產更加認可。樓盤位于金融城核心位置，周邊配套齊全，新盤供應相對稀缺，因此剩余可售房源有限。

??目前，珠江天儷價格在10萬~12萬元/平方米，其中180平方米的四房采用創新的LDK戶型設計，從19樓實景樣板間可見，西向景觀可望廣州塔、珠江新城的天際線（日后合生匯的商業體有部分遮擋），價格10.5萬~11.4萬元/平方米，每套總價要2000萬元左右。據開發商透露，項目實景樣板間開放后已熱銷2億元。

??現場參觀樣板間的購房者陳玲（化名）說，她目前居住在駿景花園，一直有意置換成珠江天儷。之前由于市場不景氣，舊房子賣不出去，置換計劃被擱置了。最近，來看她房子的買家數量開始增加，因此她也重新啟動了置換計劃。

??越秀·天河·和樾府項目相關負責人表示，主要客群也是周邊的換房客，由于增值稅免征從5年改為2年，刺激了二手房交易，加快了這些客戶“賣一買一”的步伐。此外，首付比例的降低也吸引了一些之前因首付問題而猶豫不決的客戶回訪。

??據了解，越秀·天河·和樾府將開放建筑面積約180平方米創意板房以及「榕樾」山水會客廳。1棟樓王已啟動誠意登記，新品僅52套，開盤可享受額外優惠。此外，項目同步在售108~140平方米產品，均價8.5萬元/平方米。

??同樣位于限購區白云新城板塊的中海麓府項目也是同樣情況，銷售人員表示，周末來訪量增加了50%，成交量也有所上升。

??據了解，中海麓府產品包括124平方米三房，以及143和170平方米的四房，價格6.8萬~7.8萬元/平方米，其中170平方米四房，總價要1200萬~1300萬元。

??業內人士分析，除了那些明顯的利好因素，如“增值稅免征5年縮短為2年”和“外地人購房社保要求從5年降低為2年”之外，"9·20"新政也為限購區域帶來一些隱性的利好。舉一個例子，如果之前在海珠和番禺各有一套房產，在舊政策下，不能再購買第三套房。然而，根據新政策，番禺不再被劃入限購區域，不再占用購房指標，這意味著購房者還可以在限購區域內購買一套房。但需要注意的是，第三套房不能申請貸款，限購區域的房價通常較高，需要購房者具備全款購買的實力。

??但與以往政策利好出臺后開發商紛紛“漲價”不同，中心區的改善型項目選擇利用窗口期出貨。以上述幾個項目為例，它們都明確表示沒有漲價計劃。越秀·天河·和樾府提到現場仍有驚喜價，而珠江天儷和中海麓府目前也推出特價房源。

??千萬元級豪宅表現強勁

??實際上，近年來，購房者對廣州中心區的熱情明顯高于外圍區域。

??克而瑞數據顯示，2023年1~8月廣州千萬豪宅成交量達3329套，僅用了8個月的時間就完成了去年整年的成交量，創下了歷年新高。從面積段來看，130~150平方米的戶型成交最多，占據36%的市場份額，200平方米以上和150~200平方米的戶型占比分別為33%和20%。從區域上看，中心區熱度領先，海珠區是唯一成交套數超過千套的區域，以23%的市場份額領跑全市，天河以754套次之，第三位是白云區482套。

??克而瑞分析稱，盡管在市場下行的環境下，中心區的豪宅成交依然不受大環境影響，核心原因在于中心區供應有限、地理位置優越，擁有稀缺的自然景觀，以及高端物業的產品力較高，往往有更強的穿越周期的能力。

??至于成交均價，今年1~8月廣州市千萬豪宅成交均價達87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達45%，而同期全市商品住宅均價漲幅僅有34%。可以看到，千萬豪宅價格漲幅跑贏大市。

??“金九銀十”期間，中心區多個備受關注的樓盤爭相推貨，例如越秀區全新盤漢國置業港匯臺、云瀚府、萬科臻樾府、公園前君熙府都將亮相，全部清一色吹風10萬元+/平方米，大部分戶型總價過千萬元。

??其中，天河熱盤保利天瑞熱推二期143、188平方米新品；海珠方面，越秀濱江·樾開放閱江會客廳，將推191~303平方米江景大平層；位于荔灣的廣州濱江上都近日發布了后續地塊的規劃藍圖，一期璇灣約110~255平方米瞰江奢宅，約105~275平方米臨江大平層公館同期在售。

??項目銷量，值得期待。