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??今年以來(lái)，廣州樓面地價(jià)TOP10榜單已刷新4次，創(chuàng)下了前所未有的速度，開發(fā)商對(duì)“靚地”爭(zhēng)奪的決心變得更為明顯。

??截至目前，廣州今年誕生的4宗高價(jià)地塊中，除了世界大觀地塊外，其余3宗均觸發(fā)封頂價(jià)，需通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)拍人。其中，廣州天河區(qū)員村一橫路地塊吸引了34家房企的競(jìng)逐，熱度空前；海珠上涌果樹地塊亦吸引了16家房企參與。

??值得關(guān)注的是，幾乎所有參與競(jìng)拍的開發(fā)商都是央企、國(guó)企，如保利、越秀、中海、中國(guó)鐵建、中鐵置業(yè)、華潤(rùn)、珠江實(shí)業(yè)等。

??廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，今年高價(jià)地塊涌現(xiàn)主要有兩個(gè)原因：一是“靚地”占總出讓地塊比例提高，這些地塊周邊環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)完善，價(jià)值凸顯；二是實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企對(duì)市場(chǎng)未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為地塊有一定利潤(rùn)空間，因此積極參與競(jìng)拍。

??從成交均價(jià)來(lái)看，今年1~8月廣州市千萬(wàn)豪宅成交均價(jià)為87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，同期全市商品住宅均價(jià)漲幅僅有34%。但并非每個(gè)項(xiàng)目都能賣出高價(jià)，曾經(jīng)的“海珠地王”項(xiàng)目中冶逸璟公館在2016年的樓面價(jià)就已高達(dá)42573元/平方米，但4年僅售出了5套別墅。

??“優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目始終是少數(shù)。”黃韜認(rèn)為，未來(lái)樓市的分化將會(huì)更加明顯，高價(jià)項(xiàng)目因?yàn)榫邆渥陨淼莫?dú)特價(jià)值，必定會(huì)有追逐者。

??高價(jià)地之下新房全面“豪宅化”

??回顧過(guò)去幾年，廣州的“靚地”競(jìng)拍一直呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)。自2020年開始，每年樓面地價(jià)TOP10榜單都要刷新3~4次。截至目前，榜單的最低門檻已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

??隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)面市，廣州千萬(wàn)豪宅的成交量也不斷飆升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月廣州千萬(wàn)豪宅合計(jì)成交3329套，僅用8個(gè)月時(shí)間完成了去年一年的成交量，創(chuàng)下歷年新高。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，在高地價(jià)壓力下，開發(fā)商為了利潤(rùn)最大化不可避免地朝著豪宅化方向發(fā)展。早在3年前，這個(gè)趨勢(shì)就已初現(xiàn)端倪，今年這種趨勢(shì)更加凸顯，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段。

??在最近的媒體見面會(huì)上，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人就透露，上涌果樹公園地塊的起步戶型約為140平方米，主力戶型為200平方米的大平層，最大的戶型甚至達(dá)到了300平方米。為了提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，中海已經(jīng)進(jìn)行了上百份的客戶調(diào)查報(bào)告。此外，定制化軟裝和硬裝也將被引入到該項(xiàng)目中，以更好地滿足豪宅客戶的個(gè)性化需求。

??而越秀地產(chǎn)拿下的世界大觀地塊，容積率約為1.9~2.2，本身就是低密度地塊，還將山景資源與月亮湖景觀結(jié)合起來(lái)，推出140~238平方米的大平層，打造純粹的改善氛圍。

??不難看出，140平方米不超過(guò)豪宅線標(biāo)準(zhǔn)的起步戶型，搭配200平方米左右的主力產(chǎn)品，再加上一些更大戶型，以滿足更高端客戶的需求，已經(jīng)成為高地價(jià)項(xiàng)目的共識(shí)。

??高價(jià)地項(xiàng)目誰(shuí)來(lái)買單？

??盡管高價(jià)地頻現(xiàn)，也并非每個(gè)項(xiàng)目都能賣出高價(jià)。

??樓面地價(jià)TOP10榜單上的項(xiàng)目各有不同，成交最好的是廣州海珠區(qū)的時(shí)代大家，于2020年年底開盤，正逢樓市高峰期，清盤速度最快。招商保利海珠天珺在琶洲長(zhǎng)期供不應(yīng)求的情況下率先開售，也受到了追捧，目前處于清盤階段。

??相對(duì)價(jià)格“實(shí)惠”的是中海觀澔府，早前推出89平方米的特價(jià)三房總價(jià)550萬(wàn)~600萬(wàn)元，折算單價(jià)僅6萬(wàn)元出頭。目前項(xiàng)目總共售出了212套單位，去化率為55%。開售不到一年的“網(wǎng)紅盤”越秀天河和樾府售出331套，去化率52%；牛利崗北街地塊拍地消息一出，項(xiàng)目在售的108~140平方米產(chǎn)品全線漲價(jià)2%，目前均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米。此外，即將推出的180平方米“樓王產(chǎn)品”，吹風(fēng)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

??定位較高的合景臻頤府均價(jià)10萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品為198~289平方米的大平層，門檻接近2000萬(wàn)元。項(xiàng)目開售一年半，網(wǎng)簽了114套單位，去化率為36%。開售4個(gè)月的“地王項(xiàng)目”廣州城投·東園公館成交也并不理想，售價(jià)12萬(wàn)~18萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品包括92~178平方米的三房四房，戶型越大單價(jià)越高，面積最小的92平方米三房門檻超過(guò)1100萬(wàn)元，目前網(wǎng)簽4套單位。

??曾經(jīng)的“海珠地王”項(xiàng)目中冶逸璟公館銷售較為慘淡。該項(xiàng)目2016年的樓面價(jià)已高達(dá)42573元/平方米，但開售4年僅售出5套別墅，銷售速度緩慢。

??有業(yè)內(nèi)人士分析，與郊區(qū)相比，這些中心區(qū)的高價(jià)地項(xiàng)目其實(shí)在去化方面表現(xiàn)并不差，因?yàn)橹脫Q需求依然旺盛。然而，由于許多購(gòu)房者面臨著“賣一買一”的困境，特別是在當(dāng)前二手市場(chǎng)不景氣的情況下，很多人的舊房子很難賣出，導(dǎo)致高價(jià)項(xiàng)目的去化速度減緩。

??但從成交均價(jià)來(lái)看，今年1~8月廣州市千萬(wàn)豪宅成交均價(jià)87386元/平方米，與5年前相比漲幅高達(dá)45%，同期全市商品住宅均價(jià)漲幅僅有34%。這意味著千萬(wàn)豪宅價(jià)格漲幅跑贏大市。

??對(duì)于未來(lái)更多高價(jià)地項(xiàng)目推出，黃韜仍然持樂(lè)觀態(tài)度，“廣州市場(chǎng)上在售的400多個(gè)項(xiàng)目中真正成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目不會(huì)超過(guò)15個(gè)，因此在市場(chǎng)上，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目始終是少數(shù)。”他認(rèn)為，未來(lái)樓市的分化將會(huì)更加明顯，高價(jià)項(xiàng)目因?yàn)榫邆渥陨淼莫?dú)特價(jià)值，必定會(huì)有追逐者。