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??走進深圳市羅湖區(qū)的螺嶺片區(qū)，不同于城市CBD的繁華喧囂，這里有著別樣的生活氣息。

??作為深圳曾經(jīng)最繁華東門的一部分，螺嶺片區(qū)承載著歲月的痕跡。片區(qū)內(nèi)，十幾年的雜貨小店、閑聊下棋的舊街坊、滿是老年人的社區(qū)長者服務站，處處洋溢著獨特的煙火氣。然而，這里大部分的老舊建筑均建于上世紀八九十年代，面臨著諸多問題。2023年，羅湖區(qū)針對螺嶺片區(qū)的調(diào)研工作結(jié)果顯示，片區(qū)人居環(huán)境品質(zhì)較差、房屋質(zhì)量堪憂、市政排水設施老舊、消防安全隱患嚴重，存在一系列亟待完善的問題。

??2024年5月，螺嶺片區(qū)重啟舊改意愿征集，直至本月，改造搬遷補償方案意見稿才正式公示。3月份，深圳又官宣提出了建立“房票”制度，市場也開始傳出“螺嶺舊改或?qū)⒙氏忍剿鞣科卑仓谩钡南ⅰ?/p>

??螺嶺舊改是否會發(fā)出深圳首張房票？近日，帶著疑問，我們深入深圳市羅湖區(qū)的螺嶺片區(qū)展開實地采訪，遇到了不少正在了解《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）》的原業(yè)主，多數(shù)受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補償方式。

??據(jù)了解，老業(yè)主們對于“房票”的熱情度其實并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒“房票”，是出于拿了房票后若想置換到更好的區(qū)域，或許自己還要補錢的擔憂。

??實探螺嶺舊改

??早在2013年，深圳市羅湖區(qū)曾發(fā)布過螺嶺片區(qū)城市更新改造意愿公告，但遺憾止步于征集意愿階段。

??10年過去，螺嶺舊改重啟并順利推進。今年2月份，深圳市天健集團中標項目合作方。資料顯示，該項目是深圳市拆除新建類城中村改造第一批試點項目，改造范圍總占地約12.06萬平方米，共有建筑物307棟，房屋2535套，現(xiàn)狀建筑面積約23.34萬平方米。

??在螺嶺片區(qū)改造項目指揮部現(xiàn)場，遇到了不少正在了解《羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）》的原業(yè)主。多數(shù)受訪居民表示，目前沒聽說螺嶺有“房票”補償方式。

??在螺嶺片區(qū)有三層房產(chǎn)物業(yè)的陳伯表示，自己和家人搬離螺嶺多年，此次回來，是因為有工作人員致電讓業(yè)主們過來了解補償方案?！奥輲X的房子太舊了，現(xiàn)在也租不了多少錢，早就應該舊改了，不過工作人員沒有提到‘房票’方案?！?/p>

??陳伯表示，不少像他這樣上了年紀的老業(yè)主，對于“房票”的熱情度并不高，大家更傾向于“要房子”，一來是出于念舊，二來有部分居民抗拒房票，是出于拿了房票后若想置換到更好的區(qū)域，或許自己還要補錢的擔憂。除此之外，更重要的原因是，螺嶺片區(qū)擁有深圳優(yōu)質(zhì)的學區(qū)資源，陳伯表示：“聽說前段時間有個老鄰居賣房，70多平方米的房子賣了600萬元?！?/p>

??記者了解到，由于螺嶺外國語實驗學校為深圳公立名校，加上片區(qū)小戶型房源較多，因此螺嶺也是羅湖區(qū)多年來房產(chǎn)交易最活躍甚至房價上漲最快的區(qū)域。2021年，片區(qū)有二手房掛盤價最高達15萬元/平方米。

??不過，當日在項目指揮部現(xiàn)場看到，螺嶺片區(qū)此次公示的搬遷補償方案中，只有“貨幣補償”和“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，方案并無“房票”選項。

??同時，天健方面的工作人員也表示，一切以補償方案內(nèi)容為主，對于螺嶺舊改未來會否有探索房票補償?shù)膰L試，該工作人員則表示并未聽說。

??對于此番落空了的房票安置政策，有螺嶺原居民坦言，家庭成員對于房票也存在不同意見：“年輕人肯定希望住新房，畢竟現(xiàn)在深圳新房價格也不高，如果用房票去買新房還有額外優(yōu)惠，也是挺劃算的；但長輩則擔心，如果拿房票換到的新房交房質(zhì)量不好怎么辦?！?/p>

??首張“深圳房票”何時到來？

??3月27日，深圳正式提出建立“房票”制度，盡管姍姍來遲，但仍舊是深圳在舊改路上的重要一步。

??經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2024年是一線城市“房票”制度發(fā)展的關鍵年份，北上廣三城均在去年出臺方案，開啟“房票”政策探索進程。其中，廣州于2024年1月5日便發(fā)出首張房票，距離《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021~2035年）》的出臺僅兩個月時間；9月28日，廣州市天河區(qū)發(fā)出了第一張“跨區(qū)通用”房票；到了11月，廣州更是建立了房票安置“房源超市”，進一步拓寬安置選擇面。

??作為一線城市中最晚探路實施“房票”制度的城市，深圳在3月份出臺的《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》中也提及，“深圳將借鑒兄弟城市經(jīng)驗，探索建立‘房票’制度，推動多元化安置補償?！?/p>

??如今，廣州的“房票”政策路徑已日益清晰，有廣州的經(jīng)驗作為借鑒，深圳的“房票”制度能否在今年迎來迅速推進？

??對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策落地或許仍有難度，愿意納入“房票”的項目，對于被拆遷居民的適配性很難把握。目前來看，深圳原居民對于“房票”接受度仍舊較低，更熱衷于原地回遷實物安置，“很多原住民依舊是過去的思維，不僅認為深圳的房子是最值錢的，而且習慣了靠房子的出租作為現(xiàn)金流來源，所以第一選擇還是‘要房子’?！?/p>

??李宇嘉進一步表示，實際上，廣州的房票安置實施進展也并非十分順利，而深圳將面臨的形勢或許更加嚴峻。“廣州也是背后做了很多工作，才順利發(fā)出了首張房票，并且，大范圍推廣的可能性我覺得并不是特別大。深圳則是因為過去高額的舊改補償把市場胃口調(diào)高了，因此推廣難度更大。所以，深圳房票政策落實的關鍵還是舊思維的改變，要讓原業(yè)主們意識到舊改的舊模式是不可持續(xù)的?！?/p>

??國家高端智庫CDI資深研究員宋丁也表示，從執(zhí)行層面看，深圳推進“房票”制度的確存在挑戰(zhàn)，主管部門需要充分評估政策實施的難度，尋找適合深圳舊改現(xiàn)狀的操作路徑和策略。

??他表示，原住民不愿意接受“房票”安置，不愿意離開拆遷片區(qū)居住的原因，一方面是因為過去多年作為房東的高收益，再者就是對原居住地的內(nèi)心眷戀，均是主管部門需要考量的前因后果，“‘房票’安置政策在深圳肯定是可以落實的，只是需要一個符合深圳市場的‘房票’機制設計，一套能讓原住民放心走出去、邁出去的使用場景和規(guī)則設置?！?/p>

??舊改難題正在化解

??“房票”并不是近幾年才有的政策產(chǎn)物，更不是一出臺就被廣泛接受的安置模式。據(jù)統(tǒng)計，從“給錢”“給房”到“給票”，當前“房票”模式已經(jīng)在全國百余個城市落地實施。

??早在2005年，已有部分城市開始嘗試給拆遷戶發(fā)安置“房票”，后來隨著上一輪棚改收尾而逐漸淡化。重啟的轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2022年，在房地產(chǎn)市場步入下行與轉(zhuǎn)型的大背景下，鄭州率先出臺系統(tǒng)性房票安置辦法，杭州、南京、寧波等重要城市也陸續(xù)跟上。

??“房票”安置制度歷經(jīng)兩年的跑通，給鄭州的樓市去庫存帶去了實質(zhì)性影響——通過“房票”安置模式，鄭州成為了2024年全國城市去庫存的第一名。

??數(shù)據(jù)顯示，鄭州的房地產(chǎn)市場，去年參與“房票”購房的樓盤已經(jīng)超過80％。鄭州市《政府工作報告》中提到，2024年“創(chuàng)新推出電子‘房票’，解決安置任務230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米，困擾我市10多年的拆遷安置任務大頭落地”。

??于深圳，這個城中村改造規(guī)模龐大的超大城市，面臨的挑戰(zhàn)同樣不只“去庫存”。

??據(jù)合一城市更新集團監(jiān)測，截至2025年3月，深圳已列入城市更新計劃項目有1047個，但多數(shù)項目進度堪憂，僅有一半項目能走到實施主體公示階段，傳統(tǒng)的深圳舊改模式被認為已經(jīng)陷入了僵局，甚至有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳項目的過渡費拖欠已達百億元級別。

??“房票”安置政策，讓不少深圳人看到了破局的方向。

??在多位業(yè)內(nèi)人士看來，定向去庫存、促進住房消費一直是各城市落地“房票”的主要目的之一，與此同時，3月份深圳《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的出臺，深圳對于加快安置進度、化解舊改難題、控增盤存的意圖十分明顯，背后具有更深厚的實踐和探索意義，而不只單一為去庫存。

??“在“房票”安置的情況下，可以減少安置房建設壓力，緩解資金壓力，進一步可以縮短舊改周期，推進城市更新，而被征收的原住民則可以直接用房票在新房市場上購買商品房，實現(xiàn)邊征收、邊購房、邊入住，這樣也形成了資金與資源的動態(tài)平衡?！?/p>

??接下來，深圳的“房票”安置制度，是否能平衡政府、開發(fā)商及原住民的多方利益，又能否為深圳未來的高質(zhì)量發(fā)展騰出空間，成為深圳繼續(xù)探索城市更新的重要課題。