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??位于成都市武侯區(qū)三環(huán)外的武侯萬達廣場最近風波不斷：產(chǎn)權無法辦理、稅費被挪用、商鋪遭抵押，更有來自全國各地776位投資業(yè)主租金被拖欠。一系列問題都將武侯萬達廣場推上風口。

??“我就是奔著投資和萬達的牌子去的，2016年通過按揭貸款購買了一個商鋪，本以為通過租金收益還貸，但從2019下半年開始就沒收到租金，已過去一年多，都快支撐不起了。”武侯萬達廣場業(yè)主水月（化名）向中國房地產(chǎn)報記者表示。

??記者從網(wǎng)上查閱獲悉，自2019年6月前后不斷有小業(yè)主在人民網(wǎng)《留言板》及當?shù)貑栒脚_留言求助以下問題：項目無法正常支付租金、拖欠稅款導致大產(chǎn)權證無法辦理等。

??過去一年多，當?shù)卣苍啻未罱贤ㄆ脚_，有部分業(yè)主在去年四季度和今年二季度收到過一定比例租金，但截至目前仍有大量業(yè)主沒有拿到租金。

??武侯區(qū)簇錦街道辦相關負責人告訴記者，武侯萬達廣場開發(fā)公司潤利鑫已陷入膠著，目前有債務16.2億元。對于潤利鑫公司債務問題，政府相關部門正加緊協(xié)調，希望促使?jié)櫪喂举Y產(chǎn)重組或采取必要措施，避免投資業(yè)主再次遭受利益損失，并督促業(yè)主方籌措資金，加快推進776戶投資業(yè)主不動產(chǎn)權辦理事項。

??租金沒了！

??記者調查得知，“武侯萬達廣場”原為“雙楠尚品廣場”，2012年由四川永競集團旗下的成都潤利鑫置業(yè)有限責任公司（以下簡稱“潤利鑫”）開發(fā)建設，業(yè)態(tài)包含寫字樓、商業(yè)和公寓。

??2016年，為了更好的運營發(fā)展，潤利鑫決定與萬達商業(yè)管理集團簽訂合作協(xié)議，由萬達負責運營這一商場。這是萬達集團以輕資產(chǎn)運營模式在四川合作的首個項目。

??新商場面積10萬平方米，其中8.5萬平方米由潤利鑫持有，另外1.5萬平方米通過潤利鑫子公司成都鑫利來企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“鑫利來”）以“售后返租”形式運營。

??作為成都主城區(qū)第四座萬達廣場，武侯萬達廣場一經(jīng)亮相便吸引多方關注，眾多業(yè)主前來購買。最終共有776戶投資業(yè)主簽約。

??記者從業(yè)主與鑫利來簽署的商鋪委托經(jīng)營合同看到，“售后返租”約定返租期為8年-20年；

??回報方面，前10年是購房總價6%，后10年以9%作為投資回報。

??據(jù)測算，鑫利來每年需支付1.5萬平方米租金，總費用為3300萬元，季度租金為834萬元。

??鑫利來主要通過武侯萬達運營所獲收益進行支付。按照之前簽訂協(xié)議約定，萬達武侯分公司負責招商經(jīng)營，收益按萬達武侯分公司30%、潤利鑫70%比例進行分配。

??當時，業(yè)主認為武侯萬達廣場不僅是“成都武侯區(qū)重點商業(yè)項目”，還有萬達品牌加持，對于它的未來都充滿了期待。

??沒想到，這樣的預期并沒有到來。

??“當時朋友都勸我對‘售后返租’商鋪要謹慎，但當我看到年化收益在6%至9%，又想到是萬達在運營就投了。”水月表示，現(xiàn)在我最擔心潤利鑫破產(chǎn)重組，導致個人資產(chǎn)和收益無法保障；現(xiàn)在產(chǎn)權證也沒有辦理。

??家住成都羊犀立交的業(yè)主龍女士也向記者表示，當時和女兒看到武侯萬達廣場銷售時，認為周邊樓房多、人流也大，同時考慮是萬達運營，就選了一間總價60余萬元的4樓鋪面，當時承諾每月返租3000多元，“現(xiàn)在已累積有一年多沒有支付租金了，經(jīng)政府協(xié)調后今年春節(jié)前支付一次，但只有租金的5%。”

??“我們中還有很大一部分業(yè)主買了商鋪未備案，備了案的也沒辦理產(chǎn)權，風險很大。”龍女士說。

??“武侯萬達廣場從開業(yè)至今基本都處于虧損狀態(tài)，所獲收益無法支付小業(yè)主租金，出現(xiàn)了租金拖欠情況。”一位資深業(yè)內人士表示。

??面對諸多疑問，記者采訪了四川永競集團董事長李思奇。這位70多歲老者告訴記者：“2016年與萬達簽約進行輕資產(chǎn)項目合作，也是相信萬達運營能力和品牌影響力，按照萬達進場要求，我們對商鋪進行了一輪改造，花了1.6億元，當初萬達方面承諾年運營收益在1.2億元以上，如今相差甚遠。”

??李思奇為記者算了一筆賬，按照當初設想，我公司自持8.5萬平方米商鋪收益是可以支付1.5萬平方米“售后返租”租金的，但現(xiàn)在運營收益過低，無法支付租金。

??“加上租金、工程建設、融資等公司負債已高達16.2億元，根本無力支付小業(yè)主租金。”李思奇表示，目前正積極想辦法對項目進行轉讓，如沒有人接手，項目最終將面臨破產(chǎn)清算。

??生意為何如此冷清？

??讓人不解的是，潤利鑫持有8.5萬平方米收益為何不足以支付業(yè)主1.5萬平方米“售后返租”租金？在成都其他3座萬達廣場經(jīng)營狀況都較好的情況下，武侯萬達廣場為何生意如此冷清？

??對于這一問題，多位業(yè)內人士認為主要有以下幾個原因：

??一是施工進展較慢。2014年，三環(huán)外武侯新城還沒有一個具備足夠規(guī)格的商業(yè)綜合體項目，正式洞見了城市新興區(qū)域巨大的潛在需求及發(fā)展空間，武侯萬達廣場強勢進駐武侯新城腹地，希望給這片區(qū)域發(fā)展添上濃墨重彩的一筆。

??由于施工建設進展較慢，直到2017年12月這一商場才正式開業(yè)。這6年武侯新城周圍已興起大悅城、龍湖金楠天街、新城吾悅廣場等大型商業(yè)綜合體，錯失了先機。

??另外，從位置上看，幾大商業(yè)綜合體合圍在武侯立交周圍三公里范圍內，武侯萬達廣場距離新城吾悅廣場直線距離為1.1公里，距離中糧大悅城直線距離為1.3公里，形成三足鼎立局面，競爭異常激烈。

??記者調查也發(fā)現(xiàn)，在新城吾悅廣場和大悅城擠壓下，武侯萬達廣場人氣比較淡。據(jù)武侯萬達廣場某店鋪店員說，“商場平時沒有人，周六周日搞活動時稍微多點”。

??二是電商沖擊與疫情影響。

??三是運營管理存在一定問題。“從開業(yè)到現(xiàn)在不足4年時間，僅萬達派駐商場的總經(jīng)理就換了4人。”武侯萬達廣場一經(jīng)營商家表示。

??陷入膠著的項目

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年9月，潤利鑫公司負債約16.2億元，其中大業(yè)公司貸款8.5億元、成都建工集團工程款4.1億元，以及776戶投資業(yè)主租金等費用。

??2019年7月成都市武侯區(qū)就接到小業(yè)主信訪，隨即組織開展協(xié)調溝通，去年10月潤利鑫公司多方籌措資金，向部分投資業(yè)主支付了2019年三季度租金的50%，但四季度僅支付租金的25%。截至今年10月前一直未支付租金。

??2020年7月，一部分投資業(yè)主又向四川省委第二巡視組反映這一項目的租金返還及產(chǎn)權辦理等問題，后經(jīng)政府多方協(xié)調，武侯萬達分公司落實款項160萬元，于10月16日代潤利鑫支付投資業(yè)主今年第二季度租金，約是總租金的15%。

??武侯區(qū)簇錦街道辦相關負責人告訴記者，對于潤利鑫公司債務問題，政府相關部門正加緊協(xié)調，希望促使?jié)櫪喂举Y產(chǎn)重組或采取必要措施，避免投資業(yè)主再次遭受利益損失，并督促業(yè)主方籌措資金，加快推進776戶投資業(yè)主不動產(chǎn)權辦理等事項。

??武侯萬達分公司運營部李經(jīng)理也對記者表示，這個項目很復雜，我們與潤利鑫是輕資產(chǎn)合作關系，之前它們公司賬戶因訴訟被凍結了，到現(xiàn)在沒有進行交接，收益也打不進公司賬戶。經(jīng)政府協(xié)調，現(xiàn)在我們代為支付小業(yè)主今年第二季度的部分租金。當記者問及商場運營及招商具體情況時，對方表示無法提供。

??北京盈科（成都）律師事務所銀行與互聯(lián)網(wǎng)法律事務部副主任麻建表示：“售后返租”本身涉嫌違反相關規(guī)定，也踩了非法集資“紅線”，該項目一旦出現(xiàn)破產(chǎn)清算，不足以保護普通債權人分配，可能會出現(xiàn)大比例損失。如果要保取利益，只有通過刑事程序查明是否有非法集資行為，優(yōu)先解決小業(yè)主賠償問題，減少一些損失。