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??6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知，針對近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。

??對此種違法違規(guī)的銷售行為，長春市住房保障和房屋管理局表示，將嚴肅處理。

??經(jīng)紀人稱“6年補貼總房款50%”

??“你敢信？長春北湖一樓盤備案價12500元/平方米的房子，現(xiàn)5折對外銷售，成交價6200元/平方米，而且是最熱銷的89平方米戶型，還是精裝房！”4月22日，這則消息，刷爆了長春地產(chǎn)微信朋友圈和各大直播、短視頻平臺。中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)過進一步了解，曝出這一銷售策略的是長春市北湖“晰晰悅府”項目。

??4月23日上午，記者來到晰晰悅府項目城市展廳探查。現(xiàn)場的大屏幕上寫著“億元補貼，人才禮遇，購晰晰悅府‘人才樓’，6年補貼55萬（元）”。展廳內(nèi)擠滿了人，大多是前來打探情況的各房產(chǎn)經(jīng)紀公司經(jīng)紀人，還有少部分的購房者。

??一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，并非全部5折銷售，目前只推出4號樓100套房子享受優(yōu)惠。他給記者算了一筆賬，備案價12500元/平方米左右，小高層、精裝修、帶家電，總房款約110萬元，首付34萬元左右，共分6年補貼50%總房款約55萬元，前5年每年補貼總房款的8%，第6年補貼總房款10%，補貼后價格約6200元/平方米，相當于半價買房。

??開發(fā)商否認降價銷售

??“我們不是降價銷售，更不是打5折！這都是被一些房產(chǎn)經(jīng)紀人給說歪了！”23日中午，中國房地產(chǎn)報記者找到了晰晰悅府開發(fā)商——吉林省晰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司方面的媒體對接人孫赫，她告訴記者項目所屬地產(chǎn)公司隸屬吉林省晰晰實業(yè)投資集團有限公司（以下簡稱“晰晰集團”），是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品加工、網(wǎng)絡新媒體運營、國際酒店、宴會中心、物業(yè)管理等多板塊綜合性集團企業(yè)，并控股、參股數(shù)家公司。

??截止到2021年4月，晰晰集團已累計在長春新區(qū)摘得總占地面積約82萬平方米，計劃建設總建筑面積約170萬平方米。晰晰集團目前已在長春新區(qū)完成投資約60億元，實現(xiàn)納稅約2億元。未來3-5年，還將計劃投資、招商引資超百億元，晰晰創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)預計將吸引孵化創(chuàng)新企業(yè)約400余家。

??受新冠疫情和地理位置的雙重影響，晰晰集團旗下星級酒店開業(yè)和產(chǎn)業(yè)園招商，對人才落戶求之若渴。為打消人才落戶長春新區(qū)北湖科技開發(fā)區(qū)后的居住和生活顧慮，晰晰集團決定在晰晰悅府房產(chǎn)項目中推出89平方米兩房戶型的“人才樓”，在企業(yè)運營的“預熱”階段，向扎根新區(qū)的人才提供創(chuàng)業(yè)就業(yè)“直補”，以補貼形式按年發(fā)放給每戶人才家庭，6年共發(fā)放的金額高達房款的一半。

??“這次我們推出的只有4號樓約100套房子，購房也是有門檻的，首先是我們集團員工以及合作企業(yè)的員工和人才，應屆大學畢業(yè)生以及往屆大學畢業(yè)生等就業(yè)創(chuàng)業(yè)者。而且要落戶北湖，所購房屋3年內(nèi)不能買賣。”孫赫說，參照政府吸引人才的相關政策，此次晰晰集團計劃出資約1.1億元，為在該集團就業(yè)創(chuàng)業(yè)的精英人士、合作單位員工及能夠進駐新區(qū)的高知高學歷人群，提供連續(xù)6年的就業(yè)創(chuàng)業(yè)補貼。

??長春嚴查返本銷售，晰晰悅府尷尬了

??6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布重磅通知，針對近期有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房申報備案價格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產(chǎn)調(diào)控政策精神。

??對此，晰晰悅府“人才樓”的補貼政策就顯得非常尷尬了。

??政府部門為何會發(fā)布此監(jiān)管政策？克而瑞長春機構資深分析師姜峰認為，這種返本銷售或者是公寓返租、商鋪返租的銷售行為，風險非常大，很可能過幾年就不再返本或者返租了，到那時開發(fā)商都可能已經(jīng)找不到人了，購房者就會去找政府部門要說法，這是政府部門不希望看到的情況。“返本銷售或變相返本銷售的行為很容易產(chǎn)生群訪群訴事件。”

??出臺最嚴監(jiān)管政策

??此次長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布的通知中顯示，該局將對涉事企業(yè)采取如下措施予以懲處：按相關法規(guī)規(guī)定予以立案調(diào)查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩余房源商品房合同網(wǎng)簽備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監(jiān)管。

??“可能會有購房者認為，是政府部門不讓開發(fā)商降價銷售嗎？其實不是！”姜峰說，如果開發(fā)商以正常的促銷手段進行銷售，比如送車位、送車、首付分期等，這些促銷手段都沒有被列入監(jiān)管范圍，這足以說明，政府部門不會管開發(fā)商降價銷售，“如開發(fā)商6000元/平方米拿地，房子只賣7000元平方米，這也是可以的，但你預售備案價報到15000元/平方米，你再去返本銷售或者返租銷售，最后不返了，購房者都去找政府部門，這就是嚴重擾亂了市場秩序，影響很壞。”

??據(jù)記者了解，目前長春市內(nèi)不僅晰晰悅府項目存在變相返本銷售的行為，還有長春市凈月區(qū)的富得林·曼哈頓中心酒店式公寓項目，也存在返租行為，號稱“10年返租總房款70%”。

??在長春市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站互動交流板塊，有購房者投訴，富得林·曼哈頓中心沒有按承諾期限返租。

??處于此次事件風暴中心的晰晰悅府項目，地產(chǎn)方對此有何看法？對已經(jīng)售出的“人才樓”是否還會繼續(xù)執(zhí)行之前承諾的補貼政策？6月9日下午，中國房地產(chǎn)報記者再次來到晰晰悅府城市展廳，工作人員為記者聯(lián)系了地產(chǎn)公司的媒體對接人，但對方表示正在開會，之后會給記者回復。但截至發(fā)稿時，記者沒有得到相關回復。

??6月10日上午，記者來到長春市凈月區(qū)富得林·曼哈頓中心項目，一位項目工作人員告訴記者，目前已經(jīng)售罄，至于其他事宜，其表示不清楚。

??營銷方式五花八門暗藏風險

??五花八門的樓市營銷方式，很容易埋下日后糾紛的“地雷”。

??2017年，長春市農(nóng)安縣合隆鎮(zhèn)“海之戀”項目，號稱投資25億元，精裝公寓及商鋪售后返租，返還比例為總投資額的8%-10%，每年返還4次，共返10年。結果2018年10月，相關負責人失聯(lián)，“海之戀”項目爛尾。

??2020年初，中國房地產(chǎn)報記者多次報道了長春市包括益田·翠堤悅府在內(nèi)的二十多個樓盤變相收取“服務費”售房事件。有的是以“服務費”為借口暗箱漲價，有的是渠道商虛假宣傳，宣稱可享受樓盤“2萬抵4萬”“3萬抵6萬”等不同程度優(yōu)惠，實際根本沒有沖抵房款，有的是購房者“稀里糊涂”被收取“服務費”，看到別人維權時，才知道自己也被“套路”了。

??2020年底，長春市一些開發(fā)商開始試探低首付，在發(fā)現(xiàn)并沒有行政管理部門阻止后，“低首付”在長春房地產(chǎn)市場遍地開花。

??有的首付分期3年，有的首付分期5年，還有的在5年分期的基礎上推出零首付，更有樓盤打出在5年十期的首付分期基礎上，再送一個車位的承諾。

??據(jù)克而瑞長春機構數(shù)據(jù)，截至2021年5月末，長春市商品住宅累計庫存1121.2萬平方米，按照2020年平均銷售速度計算（月均去化71.92萬平方米），當年庫存可銷售15.5個月。

??有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著今年4月15日長春土地集中成交390.6萬平方米，庫存將進一步迎來壓力，再加上限制公積金貸款等政策實施，導致客戶購房壓力加大，各開發(fā)商開展五花八門的營銷方式，購房者需謹慎對待，避免日后產(chǎn)生糾紛。