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??編者按

??化解爛尾樓盤及其信訪突出問題，是不少二三四線城市面臨的重要經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生工作。近期我們記者連續(xù)調(diào)查獲得的情況顯示，出現(xiàn)的這些爛尾樓具有一定的普遍性，主要暴露了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)過程管理不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格和政績觀出了問題。爛尾原因中兩大情況最為突出：一是開發(fā)商違規(guī)挪用資金和資金斷裂，二是地方政府默許開發(fā)商“邊建設(shè)邊補(bǔ)證”而出現(xiàn)無證出售行為。

??而且，每一個(gè)爛尾和問題樓盤都是“木已成舟”，群情洶涌才被揭開，化解起來極其困難，有的長達(dá)十余年也沒有化解完成。對于老問題，我們建議：一方面明確部門職責(zé)，形成管理合力，加大執(zhí)法監(jiān)管和事后追責(zé)力度；另一方面，要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)資金和建設(shè)手續(xù)的監(jiān)管和審批。

??回避爛尾樓問題那就是不作為不擔(dān)當(dāng)。無論是現(xiàn)在，還是未來，化解爛尾樓要從人民群眾實(shí)際感受和需求出發(fā)，創(chuàng)新和深入細(xì)致地做工作，把難啃的“硬骨頭”啃下來。

??丁遠(yuǎn)蘭 中房報(bào)記者 劉洪材 四川金堂報(bào)道

??成阿新城停工的9年時(shí)間里，購房人不斷奔波希望盤活它。這是一條還看不到光的路，他們也不知何時(shí)才能走到盡頭。

??成阿新城位于四川省成都市金堂縣的成都-阿壩工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，是“產(chǎn)城一體化”城市開發(fā)區(qū)重點(diǎn)商業(yè)配套項(xiàng)目，也是成都、阿壩聯(lián)合打造的產(chǎn)業(yè)園“產(chǎn)城互動(dòng)”城市核心樣板。

??購房者認(rèn)為，成阿新城作為全國唯一地震災(zāi)后產(chǎn)業(yè)重建園區(qū)的配套項(xiàng)目，卻因資金鏈斷裂停工9年，成為金堂縣最大的爛尾樓，實(shí)在不應(yīng)該，“280戶購房者和數(shù)位債權(quán)人都深陷其中，進(jìn)退兩難”。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，2021年年初，成阿新城項(xiàng)目被當(dāng)?shù)胤ㄔ核痉ㄗ冑u2.98億元，目前處于破產(chǎn)清算中，債權(quán)人申報(bào)的債務(wù)超過20億元，具體還在統(tǒng)計(jì)之中。

??對于購房者、施工單位而言，這是一場突如其來的“災(zāi)難”。

??“近期問政四川網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上金堂縣住建局回復(fù)稱：待項(xiàng)目法拍程序完成后，將由接盤公司為您具體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，說明仍可以收房。可是，破產(chǎn)管理人通知我們解除購房合同，這意味著房子沒了。”購房者肖軍（化名）無奈地說。

??與肖軍他們這些購房者一樣的遭遇，還有6家墊資建設(shè)的施工方，他們可能也會(huì)遭遇血本無歸的局面。

??8月11日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者在成阿工業(yè)園內(nèi)調(diào)查，看到幾棟爛尾樓上寫著“冤”“還房”“奸商還錢”等醒目大字。圍墻里的荒草野蠻生長，建筑表面在雨水的日久沖刷后已露出斑駁的痕印。

??破產(chǎn)清算

??按照規(guī)劃，成阿新城占地216畝、規(guī)劃建筑面積為51萬平方米，是成阿工業(yè)區(qū)內(nèi)一個(gè)重要配套項(xiàng)目，其重要性對整個(gè)工業(yè)區(qū)來說不言而喻。

??2012年，由四川中科盈文化旅游開發(fā)有限公司(以下簡稱“中科盈公司”)開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目開發(fā)分為兩期，一期包括休閑體驗(yàn)區(qū)、娛樂體驗(yàn)區(qū)和特色餐飲等業(yè)態(tài)，項(xiàng)目初期定名為藏羌風(fēng)情街，后更為“成阿新城”。

??當(dāng)?shù)厝硕颊J(rèn)為，成阿新城作為“災(zāi)后重建”重大部署的旗下項(xiàng)目，會(huì)成為金堂縣一張發(fā)展的名片，但從2012年企業(yè)入場施工后，不到一年時(shí)間就停工，此后再?zèng)]復(fù)工。

??成阿新城勞務(wù)承包人張啟斌告訴記者，2012年10月起，就有四川亞立勞務(wù)建筑有限公司、四川國泰仁和環(huán)境工程有限公司等6家建筑施工單位先后進(jìn)場施工，可到了要按合同支付相關(guān)工程進(jìn)度款時(shí)，開發(fā)商只支付了少部分工程款，并讓施工單位繼續(xù)墊資施工，承諾等房子預(yù)售后就付款。2013年7月，在開發(fā)商還未支付相關(guān)款項(xiàng)的情況下，施工單位被迫停工。”

??張啟斌說，項(xiàng)目最開始時(shí)是不差錢的，民間借貸來的錢，房子預(yù)售款，加上建筑施工方的墊資，成阿新城項(xiàng)目有幾個(gè)億的建設(shè)資金。“但中科盈公司最初的控制人楊某挪用了這筆款項(xiàng)，用以填補(bǔ)其揮霍無度的虧空。”在資金無以為繼之后，中科盈公司更換了掌舵人，這位新的掌舵人正是項(xiàng)目民間借貸的債權(quán)人伍某。

??金堂縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在問政平臺(tái)中證實(shí)：中科盈公司由于自身經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致資金鏈斷裂，造成工程款拖欠和無法按期交房。

??阿里法拍上成阿新城變賣競拍確認(rèn)書。

??記者從人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)看到，金堂縣人民法院于2019年10月起先后對金堂成阿工業(yè)園“成阿新城一期”1-13、77、88棟在建工程和3宗商服用地使用權(quán)發(fā)布了第一次拍賣、第二次拍賣、變賣的公告。京東拍賣和淘寶拍賣信息顯示，前兩次拍賣均無人競拍進(jìn)入流拍階段，拍賣價(jià)格從最開始5億多元降為4億多元、3億多元，最后項(xiàng)目在變賣階段被成都天府水城環(huán)境資產(chǎn)管理有限公司以2.9816億元競得。

??記者在企查查上看到，成都天府水城環(huán)境資產(chǎn)管理有限公司的實(shí)際控股人為金堂縣國有資產(chǎn)監(jiān)督管理和金融工作局。也即是說，項(xiàng)目目前屬于金堂縣的國有資產(chǎn)。

??為求證相關(guān)情況及案件的最新進(jìn)展，記者聯(lián)系了金堂縣人民法院相關(guān)工作人員，對方以案件正在審理為由拒絕了采訪。

??深陷“泥潭”

??“成阿新城”是成阿工業(yè)園區(qū)產(chǎn)城一體化城市開發(fā)區(qū)重點(diǎn)商業(yè)配套項(xiàng)目。從園區(qū)開車到成都市區(qū)，不過一個(gè)小時(shí)左右的距離。建設(shè)之初，看好投資價(jià)值的人不在少數(shù)。

??成阿新城與業(yè)主的購房協(xié)議。劉洪材/攝

??記者了解到，他們大部分都是失地農(nóng)民。當(dāng)初地方政府在規(guī)劃震后重建產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目用地時(shí)，將這里原本的土地和房子征用后，把這些失地農(nóng)民安置到了距離成阿新城項(xiàng)目不遠(yuǎn)處一個(gè)名為“巴德小鎮(zhèn)”的小區(qū)。當(dāng)初成阿新城開盤時(shí)，不少失地農(nóng)民就在成阿新城置辦了商鋪，打算作為將來生活的日常經(jīng)濟(jì)來源，280戶業(yè)主至少有一半以上都是全款購房。

??“當(dāng)時(shí)買房子熱鬧得很喲！警車都來開道做宣傳，都生怕買不到。”置換了巴德小鎮(zhèn)商鋪?zhàn)鲂∩獾泥囅壬蛴浾哒f。當(dāng)時(shí)看到大家都在買房，他們也趕忙用當(dāng)?shù)卣鞯亟o的補(bǔ)貼和家里攢下來的積蓄花了42萬元，買了成阿新城一個(gè)30多平方米的商鋪。

??項(xiàng)目開售當(dāng)日，現(xiàn)場舉行了開盤儀式，邀請了包括來自美國、巴西、阿根廷、烏克蘭等十多個(gè)國家的世界超模蒞臨成阿新城接待中心，還帶來了禮服秀和沿街花車巡游。

??開盤當(dāng)日，成阿新城首批次230余套均價(jià)15000元/平方米價(jià)位的商鋪被搶購一空。可讓購房者沒能想到的是，項(xiàng)目僅僅過了不到一年就停工了，此后再也沒有復(fù)工，變成了金堂縣最大的爛尾項(xiàng)目。

??另一位購房者肖軍告訴記者，項(xiàng)目停工這么多年，不說交房，就連復(fù)工的希望都看不到，結(jié)果項(xiàng)目現(xiàn)在都已經(jīng)被變賣了，我們收房也化為泡影。

??“沒有地了就想買個(gè)鋪面做點(diǎn)小生意或者收點(diǎn)租金，作為以后的生活來源。最開始有地方政府招商引資，當(dāng)時(shí)也沒注意到項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，老百姓根本就不懂這些，那想到后頭會(huì)變成這個(gè)樣子嘛！”肖軍說。

??此后，購房戶開始了艱難的漫漫維權(quán)之路。2016年，當(dāng)?shù)卣o全款買房的120位購房戶置換了過渡的商鋪。

??有業(yè)主向記者反映，這只是當(dāng)?shù)卣疄榱司徑馍显L壓力和安撫情緒的權(quán)宜之計(jì)，實(shí)際上愿意置換的并沒有幾個(gè)，而且所有的定價(jià)和置換規(guī)則都是當(dāng)?shù)卣鶎俚钠髽I(yè)制定，購房者按照規(guī)則置換，面積不夠的不給補(bǔ)差價(jià)，面積超出的卻要繳納費(fèi)用，而且不愿意置換的業(yè)主也沒有違約金，這就是明顯的霸王條款，當(dāng)時(shí)業(yè)主也沒有其他選擇余地，置換以后多少有些經(jīng)濟(jì)收入，大部分業(yè)主無奈之下也都接受了。

??在記者調(diào)查過程中，不少業(yè)主都紛紛前來講述他們的遭遇：“從始至終，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商都沒有主動(dòng)聯(lián)系過購房業(yè)主去推進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展，直至項(xiàng)目變賣成功以后，他們被通知開第一次債權(quán)人大會(huì)，才知道項(xiàng)目已經(jīng)被變賣。”

??有業(yè)主講述在維護(hù)權(quán)利的這些年里，一直都沒有得到實(shí)質(zhì)上的進(jìn)展，甚至出現(xiàn)過因上訪的承建商被拘留，購房者到成都市維權(quán)被警察“接回來”的情況。

??據(jù)承建商一位知情人介紹，中科盈公司換了實(shí)際控制人后，對成阿新城項(xiàng)目的推進(jìn)無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。后來才得知，直到2015年2月6日以前，成阿新城項(xiàng)目甚至還未辦理施工許可證，但開發(fā)商為了盤活資金，便在預(yù)售方面做手腳，本來成阿新城項(xiàng)目只有少量房源取得預(yù)售許可，但開發(fā)商從2012年10月開盤后，將未取得預(yù)售許可證的房屋賣給毫不知情的購房者們。

??這位知情人還透露：從2012年10月進(jìn)場施工至2015年2月6日，這期間長達(dá)28個(gè)月，成阿新城項(xiàng)目只取得了1.6萬平方米的預(yù)售許可證，卻賣出了200多套房源，那時(shí)的金堂縣房管局一直未制止這種違規(guī)銷售行為。

??“既然是災(zāi)后重建項(xiàng)目，事關(guān)民生，政府部門就應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，不應(yīng)該任憑開發(fā)商胡作非為。”一家承建單位負(fù)責(zé)人說，楊某如果最初未挪用項(xiàng)目資金去揮霍，成阿新城很可能不會(huì)淪落到現(xiàn)在這個(gè)地步。

??提出質(zhì)疑

??據(jù)購房業(yè)主方委托的上海秦兵律師事務(wù)所律師魏云濤稱，成阿新城項(xiàng)目被司法拍賣后，金堂縣人民法院在半個(gè)月內(nèi)受理了債權(quán)人胡偉對開發(fā)商中科盈公司的破產(chǎn)清算申請，并按照破產(chǎn)程序指定北京康達(dá)（成都）律師事務(wù)所擔(dān)任破產(chǎn)管理人，依法推進(jìn)開發(fā)商中科盈公司破產(chǎn)清算的各項(xiàng)工作。

??管理人在接手后，于2021年2月初向業(yè)主發(fā)出解除合同的通知，稱成阿新城項(xiàng)目已變賣給成都天府水城環(huán)境資產(chǎn)管理有限公司，業(yè)主們之前購買的商鋪已無法交房；同時(shí)告知業(yè)主要按照破產(chǎn)程序來申報(bào)自己的債權(quán)，債權(quán)確認(rèn)以后，將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的資產(chǎn)及債權(quán)的清償順序計(jì)算相應(yīng)的分配金額。

??記者一直未能聯(lián)系上項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，其開發(fā)商指定的破產(chǎn)管理人相關(guān)人士向記者表示，目前項(xiàng)目將按照法律規(guī)定召開第二次債權(quán)人會(huì)議，確認(rèn)相應(yīng)債權(quán)人的債權(quán)，之后會(huì)進(jìn)入到財(cái)產(chǎn)分配方案的制定環(huán)節(jié)。

??“可最初估值5.4億元的項(xiàng)目經(jīng)過層層拍賣最后卻以2.98億元的低價(jià)變賣。如果按照破產(chǎn)清算的程序走下來，施工方和銀行等擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)清償順序都要比購房業(yè)主更靠前，這也就意味著，能分到購房業(yè)主手里幾乎沒有多少錢了。”魏云濤告訴記者。

??魏云濤向記者表示，金堂官方在整個(gè)成阿新城的項(xiàng)目處置環(huán)節(jié)還存在諸多疑點(diǎn)：

??其一，拍賣過程中存在諸多不合理。按照法律規(guī)定，民事執(zhí)行過程中的拍賣在拍賣多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果債務(wù)人的部分財(cái)產(chǎn)賣得價(jià)款足以清償拍賣執(zhí)行申請人債權(quán)的，對剩余的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)停止拍賣。同時(shí)，被拍賣的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在使用上不可分，或者分別拍賣可能嚴(yán)重減損其價(jià)值的，才應(yīng)當(dāng)合并拍賣。成阿新城項(xiàng)目拍賣時(shí)，申請拍賣的幾位債權(quán)人的金額并不高，其中可查到最大的債權(quán)額度不到3000萬元，但最終被拍賣的卻是開發(fā)商5.32億元的全部資產(chǎn)，這點(diǎn)同法律規(guī)定和正常司法實(shí)踐有非常大的脫鉤。另外，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)分布和建設(shè)狀況，也看不出來有符合“不可區(qū)分”及“分別拍賣會(huì)嚴(yán)重減損價(jià)值”的情形。

??值得一提是，此前拍賣過程中，金堂縣住建局在網(wǎng)絡(luò)政務(wù)服務(wù)平臺(tái)曾針對業(yè)主的質(zhì)疑投訴回復(fù)：“縣法院擬定于7月將項(xiàng)目掛網(wǎng)拍賣。下一步我局將積極協(xié)調(diào)對接市（縣）級國有企業(yè)參與項(xiàng)目競拍，待項(xiàng)目法拍程序完成后將由接盤公司為您具體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。”

??魏云濤認(rèn)為，出于對當(dāng)?shù)卣靶姓C(jī)關(guān)背書的信任，業(yè)主們并沒有在拍賣過程中提出異議，但讓他們意想不到的是，這份信任最終卻導(dǎo)致了業(yè)主在發(fā)現(xiàn)自己被解除合同拿不到房屋時(shí)，無法再通過法律程序提起執(zhí)行異議之訴來維護(hù)自己的權(quán)益。雖然業(yè)主現(xiàn)在還能對金堂縣法院的拍賣行為提出執(zhí)行異議，但執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行異議本身有著重大的區(qū)別，前者程序中，法院需要開庭進(jìn)行實(shí)體審理，但后者卻只需要書面形式審查，對業(yè)主權(quán)利的救濟(jì)力度有著非常大的差別。

??其二，項(xiàng)目受理時(shí)間非常迅速。從全國各地爛尾樓處置經(jīng)驗(yàn)來看，出于債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，涉及人數(shù)眾多的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件受理周期普遍較長。即使在當(dāng)?shù)卣头ㄔ褐С值那闆r下，債權(quán)人提交申請后，也需要在政府和法院聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上先協(xié)調(diào)各方形成大致意見或者初步方案，以確保案件能夠順利進(jìn)入重整程序，這一過程動(dòng)輒需要半年以上的時(shí)間。而成阿新城項(xiàng)目在2020年11月22日拍賣完畢以后，原本應(yīng)當(dāng)受償?shù)呐馁u執(zhí)行申請人胡偉卻在12月1日向法院提出了針對中科盈公司的破產(chǎn)清算申請。隨后，金堂法院僅用了13天就作出了同意受理破產(chǎn)清算申請的裁定。業(yè)主還沒反應(yīng)過來，就被告知項(xiàng)目要破產(chǎn)清算了。

??“根據(jù)成都市東進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，成阿新城項(xiàng)目所在的淮州新城片區(qū)將作為成都未來工業(yè)發(fā)展的主要承載地，再結(jié)合成阿新城是緊鄰周邊萬人小區(qū)的唯一商業(yè)中心，這塊地還是有很大的開發(fā)潛力。現(xiàn)在這個(gè)局面，某種程度上其實(shí)也是各方之間對于未來發(fā)展的博弈。”魏云濤認(rèn)為。

??目前，被駁回執(zhí)行異議的部分業(yè)主在委托秦兵律師事務(wù)所后，已經(jīng)向成都市中級人民法院提交了執(zhí)行復(fù)議申請書，請求撤銷金堂縣法院駁回執(zhí)行異議的裁定及對成阿新城項(xiàng)目的拍賣。同時(shí)，也針對管理解除合同的通知提起了異議訴訟，成都中院于8月24日對管理解除合同案進(jìn)行了二審，目前尚未做出判決。但撤銷拍賣的執(zhí)行復(fù)議卻長期處于審理狀態(tài)。

??為何有條件可以破產(chǎn)重整而判決為破產(chǎn)清算？為何評估5個(gè)多億最后變賣不到3個(gè)億？當(dāng)?shù)卣谔幹铆h(huán)節(jié)為何被質(zhì)疑等諸多問題，記者向金堂縣政府各方提出采訪要求，官方均以目前此案還在破產(chǎn)清算的審理階段拒絕了采訪。

??一位接近事件的法律專業(yè)人士認(rèn)為，造成成阿新城項(xiàng)目爛尾，當(dāng)?shù)卣块T有不可脫卸的責(zé)任，在手續(xù)不齊全的情況下，國土、房產(chǎn)局等部門放任成阿新城項(xiàng)目施工，當(dāng)項(xiàng)目無以為繼，到了無法收拾的地步時(shí)，政府部門又在同一天(2015年2月6日)給項(xiàng)目辦理建筑施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證件。但到目前為止，當(dāng)?shù)卣块T并未能盡到該盡的責(zé)任，以“商業(yè)行為”為由脫卸責(zé)任。

??后續(xù)事態(tài)發(fā)展，記者將予以持續(xù)關(guān)注。

??記者后記

??大多數(shù)爛尾樓都因資金斷鏈而停工，眾多的購房者和承建商往往因此成為受害者來買單。這就警示政府管理部門，從拿地到售賣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)如若監(jiān)管不力，都將帶來不可估量的損失。

       但值得深思的是，成阿新城頭頂一個(gè)“災(zāi)后重建”的光環(huán)，也是地方政府創(chuàng)造政績的重要元素，一旦爛尾，不僅僅牽扯無數(shù)個(gè)家庭的利益和幸福感，還容易引發(fā)社會(huì)問題。地方政府監(jiān)管部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管，以及在解決爛尾樓的問題上，要有提前發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管意識(shí)，像四川成阿新城的爛尾教訓(xùn)，當(dāng)以吸取。