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??魚臺縣孝賢大廈，作為山東省濟寧市魚臺縣地標性城建孝賢文化廣場的配套建筑，破產拍賣兜轉多年,疑竇叢生，拍案驚奇。

??孝賢大廈始于2010年，2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產清算裁定。直到2019年年初啟動拍賣，同年9月16日，評估價約為2.175億元的魚臺孝賢大廈有限公司土地使用權、建筑物資產，經過六輪拍賣，最終以約1.34億元的低價被當地國資背景的魚臺縣鑫興城市建設開發有限公司（下稱鑫興城建公司）拍得，降幅達百分之四十。結果一出，驚雷四起。

??2021年8月末，多位債權人向中國房地產報記者指出，他們認為魚臺縣人民法院蓄意拖延孝賢大廈破產清算程序，拖延評估拍賣程序的進行和拖延債權人會議的舉行，存在惡意拖延拍賣款發放的嫌疑。

??“我們作為對孝賢大廈享有債權的債權人，并且是享有抵押權優先的債權人，至今已過六年沒有分配到任何財產，魚臺縣人民法院作為對孝賢大廈進行破產清算的法院，存在惡意延緩破產清算程序進行的情況。我們認為（魚臺縣人民法院）存在嚴重違法行為，嚴重侵害了各債權人的合法權益，政府部門對我們的合理訴求束之高閣，至今沒有給予答復。”包括殷某在內的多位債權人認為孝賢大廈拍賣過程“盤剝過甚”。

??魚臺縣孝賢大廈酒店有限公司是由江蘇江都油田通用實業有限公司與魚臺縣天工建材有限公司共同投資興建，當年計劃總投資2.6億元，建設標準為四星級旅游涉外大酒店，是孝賢廣場重要的配套項目，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌。

??據悉，公司法人主體為魚臺孝賢大廈酒店有限公司，成立于2010年6月28日，后因資金不足，于2015年4月宣告破產清算，債務涉及民間借貸、銀行貸款、建筑工程款、房屋買賣合同，遂引發債權分配紛爭。

??2021年9月6日，魚臺縣人民法院相關負責人表示：“魚臺大廈原開發商負責人因非法吸收公眾存款，已被刑事立案，不便回應。”

??孝賢大廈破產始末

??2010年開工建設的孝賢廣場是魚臺縣的地標性建筑，也是魚臺著力打造的“孝賢文化”和“孝賢故里”的重點品牌，作為魚臺的地標性建筑的配套措施，同時，為提高魚臺縣接待能力，提升旅游業服務水平。魚臺縣孝賢大廈酒店項目應運而生，建設標準為四星級旅游涉外大酒店。

??彼時，包括債權人殷某在內的多位投資人覓得投資機會。他們原計劃利用手中閑置資金，為魚臺縣的經濟發展貢獻力量的同時，獲得合理的投資收益。

??“我于2014年將手中1000多萬元資金，投向了魚臺孝賢大廈酒店，看著總面積7.8萬平方米，主樓26層，高98.8米的孝賢大廈接近竣工，內心充滿了自豪感。但事與愿違，不到一年的時間，孝賢大廈于2015年4月宣告破產。”殷某說。

??2015年4月29日，魚臺縣人民法院做出（2015）魚破字第2-1號《民事裁定書》，魚臺孝賢大酒店有限公司，截至2014年12月31日,申請人賬面資產總額約1.857億元,負債1.874億元；申請人另申報尚未結賬工程款3800萬元及其他各項未入賬債務約6202萬元。其資產不能清償到期債務,且資產不足以清償全部債務，由法院指定山東公明政和律師事務接管破產企業進行破產清算。

??當時，包括殷某在內的多位債權人，向破產管理人山東公明政和律師事務所申報債權。孝賢大廈酒店進入破產清算程序。

??不曾想一拖數年，2019年2月2日才正式進入拍賣程序，起拍估值總價約合2.175億元，土地使用面積約1.427平方米（約合21.4畝），建筑面積約6.105平方米，地下共1層，地上共26層。歷經6次降價，最終于當年9月16日以約合1.342億元拍出。

??孝賢大廈多位債權人認為，多次降價拍賣非同尋常，是否合規，讓他們充滿疑慮。

??久拖不決的破產清算，已經讓眾多債權人顧不得拍賣價格遠低于資產估值的問題，只求盡快拿到分配款項，然而，“我的債權申報數額得到了破產管理人確認，破產分配款領取單也已提交，就等著2020年7月17日孝賢大廈酒店債權人會議召開后，領取分配款項。但在債權人會議召開的前一天下午，會議被通知取消，理由是會議參加人數不符合法律規定。”殷某說。

??實際情況卻并非如此，他表示，當時孝賢大廈的多位債權人均迫不及待等著分配款項，且會議召開時間提前半個多月向債權人通知，并下發網絡會議教程指導，各位債權人都已經被拖得精疲力盡，不可能不積極參加此次會議，“這中間有哪些‘貓膩’，不得而知”。

??另據殷某了解到，在拍賣款分配過程中，“又多出來了3000多萬元的稅費需要參與破產分配，更讓人懷疑，此次破產清算分配過程有許多不可告人的事情。”

??作為債權人，包括殷某在內的多位債權人從孝賢大廈破產清算到拍賣成交，苦等5年時間，“按照法律規定（破產清算分配）早已超期限，一直遙遙無期的等待分配款的領取，再這樣拖下去，所有的債權人都將被拖垮。”

??當下，多位受訪債權人質疑，拍賣所得款項是否還在監管賬戶中，為何遲遲不進行分配，另外對于此次拍賣有三點核心爭議：降價40%拍賣是否合理；資產評估是否嚴謹；稅費、預留資金的合理合法依據是什么？

??降價40%的特殊買受人

??孝賢大廈于2015年4月29日由魚臺縣人民法院作出破產清算的裁定。各債權人收到裁定后，按照法定程序及時向破產管理人山東公明政和律師事務所申報了債權，2016年6月28日收到管理人給予的《債權審查初步意見函》，得到了破產管理人的債權確認。

??自2015年4月份孝賢大廈酒店進入破產清算起，直至2019年2月3日才正式進入拍賣程序，當時起拍價約合2.175億元，中間長達7個多月時間、歷經6次拍賣，最終于當年9月16日以約1.342億元拍出。

??根據最高人民法院《關于審理企業破產企業若干問題的規定》第13條，應當按照評估值確定，第一次拍賣最高價未達到保留價時，應當繼續拍賣，每次拍賣的保留價應當不低于前次保留價的百分之九十。經過三次拍賣仍不能成交時，人民法院應當將所拍賣的股權按第三次拍賣的保留價折價抵償給債權人，最多應當是三次拍賣，而魚臺縣人民法院竟然進行了六次拍賣，我們認為魚臺縣人民法院存在違法行為，并且根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條規定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

??“由2.17億元降到1.34億元，降幅達百分之四十，我們不清楚魚臺縣人民法院與中標者鑫興城建公司到底什么關系，我們債權人不敢主觀臆斷，但如此低價顯然有悖于常理。”他說。

??工商登記信息顯示，魚臺鑫興城建公司成立于2015年5月7日，公司以自有資金在政府授權范圍內的城鄉開發建設。股權穿透該公司實際控制人為魚臺縣國有資產管理局。

??“孝賢大廈啟動破產程序后，魚臺縣政府便責成魚臺縣國資委設立的開發公司接盤，畢竟是魚臺縣政府城建工程重要的組成部分。”一位接近當地政府的消息人士說。

??2021年9月6日，記者在孝賢大廈現場從項目安保人員處了解到，孝賢大廈已開始內部裝修，招采網2021年8月25日發布的魚臺縣孝賢大廈裝修工程招標公告顯示，該項目采用EPC+O（設計、采購、施工、運營）模式建設，投資金額2億元，招標人為魚臺縣城建公司。

??前述優先債權人則指出“買受人魚臺鑫興城建公司目前未繳納稅費、未完成過戶登記的情況下進行裝修，顯然是不合規的。”

??對于魚臺大廈是否已完成轉移登記并確權、是否開始裝修施工，買受人魚臺鑫興城建公司辦公室工作人員表示需請示領導后回復，至截稿前未做回應。

??草率評估惹爭議

??資產評估不嚴謹、錯誤百出，是債權人質疑的另一焦點。

??2018年，受魚臺縣人民法院、資產管理人委托濟寧京杭房地產資產評估有限公司，做出了濟京估字（2018）第A007號評估報告書。

??據債權人介紹，魚臺法院選定濟寧京杭士地房地產資產評估有限公司,作為有財產擔保權的債權人并不知情。

??一位不愿具名的債權人指出：“他們評估報告顯示的評估價值明顯低于市場價,該評估價格作為起拍價，明顯侵蝕（有財產擔保權的）債權人合法權益。”

??他以債權人趙某（原債權人朱某巖,債權轉移）為例證，孝賢大廈抵押給趙某的房產證號為魚房權證魚臺字第201301205號，建筑面積為6091.84平方米，樓層為16-19層，根據濟寧京杭土地房地產資產評估有限公司2018年10月25日出具的濟京估字（2018）第A007號的房地產評估報告書記載，16-19樓層的單價為3200元/平方米，總價值約1949.4萬元，但是根據魚臺縣房地產管理局2014年6月10日向趙志出具的魚房他證魚臺字第201400644號房屋他項權利證顯示16-19樓層的評估價值為2802.2萬元，同地點同樓層2018年的評估價值竟然比2014年的評估價值低852萬余元，其他樓層也與此類似。

??“即使是明顯偏低的評估價格，侵害了有財產擔保權的債權人合法權益，債權人也是在2020年11月9日第二次債權人會議時從貴所人員宣讀財產分配方案時才得而知。”前述債權人說。

??據阿里司法拍賣網顯示，孝賢大廈起拍總價2.17億余元，經過六次拍賣，并且每次都是大幅度降價，最終以1.34億余元拍賣成交，起拍價包括每次降價，作為有財產擔保權的債權人并不知情，更沒有收到資產管理人的通知。“對孝賢大廈的評估價值如此之低及經過多次大幅降價是否履行對債權人的告知義務？是否經過債權人的同意？程序是否合法？”他說。

??此外，據評估報告的第6頁顯示：“地上24-26”樓層，面積4568.88平方米，單價為3200元每平方米，總價約1949.4萬元，計算明顯錯誤，之后又于2018年12月23號作出更正申明。如此不嚴謹的估值錯誤，加深了債權人對資產管理人（公明政和律師事務所）的質疑：“緣何對關系到每個有財產擔保的債權人切身利益的數字都不進行復核就直接公布，其他資產估值是否也存在不嚴謹的錯誤？”

??對此，資產管理人公明政和律所李國全律師回應稱：“目前正在對孝賢大廈的資產及債務進行重新復核。”

??多位債權人則認為：“孝賢大廈已經拍賣，買受人已進場施工，重新復核有何意義？只是在拖延時間。”

魚臺大廈優先債權人債權份額

??稅費、預留金應由誰繳？

??解局障礙重重

??孝賢大廈建設過程中產生的稅費，應由買賣哪方承擔；預留金數額、核算明細的依據也是該次拍賣爭議的要點。

??前述債權人介紹，根據孝賢大廈破產財產方案，應清償的破產費用共計約3808萬元，其中有約3632.9萬元，系稅務部門初步核定的孝賢大廈名下房產及土地辦理過戶手續的稅費需要交納，才能完成過戶轉讓。

??根據阿里司法拍賣網2019年9月16日第六次拍賣成交的資產競買公告第七條明確顯示，受讓方承擔全部變更登記所發生的稅費及相關手續費，包括但不限于契稅、印花稅、過戶費等，孝賢大廈的房產及土地辦理過戶的手續的費用應由買受人承擔。

??目前，資產管理人制定的分配方案由孝賢大廈有限公司承擔，即從1.34億元拍賣款中扣除，也就是由債務人間接承擔該筆稅費，且未向債權人解釋說明緣由，這是多數債務人難以接受的。

??“拍賣成交后至今一年多時間買受人未辦理過戶登記；孝賢大廈僅拍賣了1.34億余元，卻產生了3632萬余元的稅，該稅費核算的依據是什么？拍賣公告約定買受人承擔稅費，變為孝賢大廈承擔？財產管理人緣何不予說明。”前述債務人質疑道。

??對此，資產管理人公明政和律所孝賢大廈破產小組成員康律師也以“孝賢大廈原開發商負責人被刑事立案”為由，婉拒采訪。

??此外，債務人對預留資金約合1538.2萬元是否合理提出質疑，“資產管理人制定的破產財產分配方案第二項預留資金包括七條，每條都沒有得出具體數額，為何到最后則預留了約1538.2萬元？甚至該費用都計算至小數點了，到底怎么計算的？上述七條每條的費用具體數額、計算方式、及為什么計算至小數點，都沒有說明。”

??根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國企業破產法》若干問題的規定（三）第八條規定、《破產法》第58條規定、及關于《公司法》解釋若干問題（二）規定，債權人對債權表記載的債權有異議的，應當說明理由和法律依據，經管理人解釋會調整后，異議人仍然不服的，或者管理人不予解釋或調整的，債權人有權向人民法院提起訴訟，

??前述多位債權人表示，上述多個爭議焦點也曾以書面形式向魚臺縣人民法院、及上級主管部門提出申請“資產管理人對上述問題予以解釋回應，不當之處予以糾正和調整。”均石沉大海。

??對于孝賢大廈破產拍賣爭議問題,中國房地產報記者將繼續關注。