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??“這個(gè)事就像充滿氣的氣球，針一扎就破了。”海南工商職業(yè)學(xué)院校內(nèi)住戶劉武濤說(shuō)。

??這一扎就破的“氣球”，便是海南工商職業(yè)學(xué)院校內(nèi)“鼓脹” 10余年的“教職工宿舍”。雖然說(shuō)的教職工宿舍，但其實(shí)就是商品房開發(fā)：眾多社會(huì)購(gòu)房者在此購(gòu)房，且至今沒有拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。

??扎破“氣球”的“針”，便是不久前海口市綜合行政執(zhí)法局的一紙?zhí)幜P決定書。這份處罰決定書將2015年《南方周末》曾報(bào)道的“校園里栽樓”的海南工商職業(yè)學(xué)院，再次拉回到了公眾視線：因非法占用土地，該民辦職業(yè)高校被罰25萬(wàn)余元，責(zé)令其退還非法占用土地。

??據(jù)處罰決定書記載，海南工商職業(yè)學(xué)院非法占地51989.66平方米（合計(jì)約78畝），在該土地上建造了12棟建筑。

??海南海商院后勤服務(wù)有限公司一負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，非法占用土地蓋樓是事實(shí)，目前他們已經(jīng)足額繳納了罰款，并在積極配合政府做下一步的處理。但關(guān)于12棟樓的去留，以及非法占用的土地如何歸還，仍是一個(gè)未知數(shù)。

??最近，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在海南工商職業(yè)學(xué)院進(jìn)行實(shí)地走訪看到，校內(nèi)居民生活集中區(qū)就像一個(gè)偌大的迷宮，密密麻麻拔地而起的高樓，住戶陽(yáng)臺(tái)上堆掛滿了衣物等生活用品；一條被外界稱為“商業(yè)街”的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，就像一個(gè)混搭的大集市，擺攤賣菜、煙酒小店、汽車修理、美發(fā)美容等應(yīng)有盡有。

??目前，這里的住戶期待著房產(chǎn)證能夠順利辦下來(lái)。

??無(wú)法辦證的校內(nèi)商品房

??“我們已經(jīng)反映無(wú)數(shù)回了，開發(fā)商老是答復(fù)說(shuō)‘快了快了’。”10月27日，海南工商職業(yè)學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“海工商學(xué)院”）校內(nèi)多名購(gòu)房人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，至今過(guò)去快10年了，連個(gè)證的影子都沒有看到。

??距離記者這次采訪的一個(gè)月后，海工商學(xué)院被海口行政執(zhí)法部門進(jìn)行了處罰，處罰依據(jù)是“非法占用土地”。

??此前向記者反映情況的多名購(gòu)房人，并非海工商學(xué)院教職工，他們大部分是在2013年前后與海南海商院后勤服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海商院后勤公司”）簽訂了“教師職工集資建房協(xié)議”。

??“我并不是海工商學(xué)院的教職工，之前有幾個(gè)朋友在里面買了房，就把信息告訴了我。”劉武濤告訴記者，2013年3月他與海商院后勤公司簽訂了一份“教職工集資建房協(xié)議”，購(gòu)買了一套130余平方米房子，交了62萬(wàn)余元房款。

??“名義上是‘教職工集資房’，實(shí)際上是商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，不是學(xué)校的教職工也可以在里面買。”劉武濤稱，海工商學(xué)院校內(nèi)這樣的樓房有一二十棟。

??購(gòu)房人鄧泉海向記者提供的一份“教師職工集資建房協(xié)議”顯示，該項(xiàng)目位于海工商學(xué)院西南角，由甲方（海商院后勤公司）負(fù)責(zé)組織施工建設(shè)，建設(shè)費(fèi)用由乙方（購(gòu)房人）出資。

??鄧泉海選定的是“學(xué)苑公寓A座”住宅樓項(xiàng)目的B單元戶型，建筑面約146平方米，房屋單價(jià)3300元/平方米，總房款為48萬(wàn)余元。

??按照該協(xié)議約定，鄧泉海向開發(fā)商支付了95%首筆房款，即約46萬(wàn)元，待拿到房產(chǎn)證后再支付余下5%房款。除此之外，協(xié)議還約定在交付房屋鑰匙時(shí)，購(gòu)房人還需支付煤氣管道安裝費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)等，合計(jì)近3萬(wàn)元。

??按照上述協(xié)議約定，在房屋交付使用之后的3年內(nèi)，海商院后勤公司將為購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及相應(yīng)土地使用證；如果購(gòu)房人要求將房屋產(chǎn)權(quán)證變更至他人名下，需另支付400元/平方米費(fèi)用。

??記者也查證，雖然協(xié)議上稱是“集資建設(shè)教職工宿舍”，但實(shí)際上是校內(nèi)開發(fā)的商品房。就目前情況來(lái)看，這些房產(chǎn)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

??高校內(nèi)“栽”樓

??上述購(gòu)房人所稱的“海商院后勤公司”，便是海工商學(xué)院的后勤服務(wù)公司，兩者的法定代表人均為“唐捷”。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，海工商學(xué)院是一所全日制民辦普通高等職業(yè)院校，2010年4月由其前身 “海南萬(wàn)和信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院”更名而來(lái)。唐捷不僅是海工商學(xué)院及海商院后勤公司的法定代表人，他還是海南銀拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多家企業(yè)法定代表人。

??按照購(gòu)房人說(shuō)法，海商院后勤公司組織施工建設(shè)的“教職工集資房”，早在2009年8月開工建設(shè)，剛開始建起一兩棟樓，后來(lái)陸陸續(xù)續(xù)在校區(qū)又蓋起了10余棟高層建筑。

??記者了解到，早在2015年7月，南方周末曾以《校園里栽樓 海南工商職業(yè)學(xué)院占用教學(xué)用地開發(fā)房產(chǎn)》為題，披露了海工商學(xué)院占用教學(xué)用地開發(fā)商品房一事，稱“從2008年至今（2015年）7年里，從未停止在校園內(nèi)開發(fā)商品房步伐”。

??讓人費(fèi)解的是，距離南方周末上次報(bào)道披露又過(guò)去了近7年，這些“五證”全無(wú)的商品房建筑，依然堅(jiān)挺地矗立在校園內(nèi)。

??“我們只關(guān)心辦證的事，開發(fā)商至今沒有給我們辦證，事實(shí)上他們目前也辦不了證。”上述購(gòu)房人稱，今年9月份，他們也到海口市瓊山區(qū)相關(guān)部門，以及海口市解決辦理房產(chǎn)證歷史遺留問(wèn)題辦公室信訪，“他們答復(fù)說(shuō)，像我們這種情況根本就不在處置歷史遺留問(wèn)題范疇，連最基本的土地（使用權(quán)）都不是我們（開發(fā)商）的，‘五證’全無(wú)。”

??這就意味著，上述樓棟建筑內(nèi)的上千住戶想要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，依照目前的實(shí)際情況并不現(xiàn)實(shí)。

??最近，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也到海工商學(xué)院進(jìn)行實(shí)地走訪看到，居民生活集中區(qū)就像一個(gè)偌大的迷宮，密密麻麻拔地而起的高樓，住戶陽(yáng)臺(tái)上堆掛滿了衣物等生活用品；一條被外界稱為“商業(yè)街”的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，就像一個(gè)混搭的大集市，擺攤賣菜、煙酒小店、汽車修理、美發(fā)美容等應(yīng)有盡有。

??“這里住有老師和校職工，也有外面來(lái)買房的。”多名住戶告訴記者，外面購(gòu)房的住戶占絕大多數(shù)，整個(gè)海工商學(xué)院校園內(nèi)的住戶多達(dá)數(shù)千戶，人口至少有上萬(wàn)人。

??“既然未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)就屬于違建，也是海口城區(qū)最大的違建了。”劉武濤等人稱，但是對(duì)于違建如何處理，他們?cè)僖矝]有得到相關(guān)消息。

??但也有購(gòu)房人認(rèn)為，校內(nèi)住宅樓并不能稱為真正意義上的違法建筑，只是歷史遺留問(wèn)題，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)就可以了。

??購(gòu)房人之間也產(chǎn)生了意見分歧。

??非法占用近78畝土地被罰

??早在2016年8月初，有市民向海口市12345政府服務(wù)熱線咨詢，位于海口市瓊山區(qū)國(guó)興大道海工商學(xué)院里的“教授樓”（教職工集資房）是否屬于違建？

??當(dāng)年9月底，瓊山區(qū)城市管理行政執(zhí)法局答復(fù)市民稱：“關(guān)于業(yè)主反映的學(xué)院存在違法建筑的問(wèn)題，經(jīng)認(rèn)真核查，現(xiàn)校內(nèi)共存在41棟建筑，其中24棟為住宅樓，17棟為教育設(shè)施和學(xué)生公寓，均為（應(yīng)為“未”）辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，建設(shè)時(shí)間從2003年至2014年不等。”

??但是，對(duì)于如何處理上述“未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)”建筑，這里的住戶并沒有得到相關(guān)答案。

??一直到2021年11月25日，海口市綜合行政執(zhí)法局給海工商學(xué)院作出的一份“行政處罰決定書”照片，在住戶之間傳開。

??就此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向海口市綜合行政執(zhí)法局相關(guān)工作人員進(jìn)行求證，得到的答復(fù)是，確實(shí)有這份行政處罰決定書。

??這份行政處罰決定書載明，海工商學(xué)院未經(jīng)依法批準(zhǔn)，于2009年8月開始擅自在海口市瓊山區(qū)國(guó)興大道文壇路建設(shè)教職工宿舍樓，共建有12棟職工宿舍樓，經(jīng)實(shí)地測(cè)量，占地面積為51989.66平方米（約合78畝）。

??處罰決定書稱，根據(jù)海口市多規(guī)合一示意圖，上述項(xiàng)目用地的規(guī)劃用途為城鎮(zhèn)建設(shè)用地51053.96平方米，風(fēng)景名勝設(shè)施用地935.7平方米。

??執(zhí)法部門認(rèn)為，海工商學(xué)院已構(gòu)成了非法占用土地行為，并作出了兩點(diǎn)處罰決定：責(zé)令退還非法占用的51989.66平方米土地；按照實(shí)際非法占用的建設(shè)用地面積51989.66平方米處以每平方米5元的罰款，即罰款259948.3元。

??這近78畝非法占用的土地上，12棟樓建筑面積究竟有多少，上述處罰決定并沒有載明。但購(gòu)房人稱，建筑體量很大。

??校方：“非法占用”是事實(shí)，已交罰款

??“我們已經(jīng)足額繳納了罰款。”12月20日上午，海商院后勤公司負(fù)責(zé)人馬女士接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，出示了他們于12月1日繳納罰款的銀行記賬回執(zhí)。

??對(duì)于沒有任何合法手續(xù)在校區(qū)內(nèi)蓋樓一事，馬女士坦承“是事實(shí)”，目前也確實(shí)沒有給業(yè)主辦證。馬女士告訴記者，類似的住宅樓實(shí)際上不止他們這些，一共有20多棟，其中12棟是海工商學(xué)院這邊建的，另外10多棟是另外一個(gè)曹姓老板蓋的，“那邊的更多”。

??據(jù)馬女士介紹，當(dāng)時(shí)建的一兩棟是以教師集資房名義，每棟樓有一部分是給老師住，另一部分當(dāng)成了商品房銷售了。

??“為什么沒有拿到相關(guān)合法手續(xù)就蓋樓了呢？”記者問(wèn)。

??馬女士回答稱，如果一個(gè)房子沒有土地證，沒有報(bào)建手續(xù)，最后蓋成了這樣且這么多棟，肯定是有原因的。她認(rèn)為，政府部門也有監(jiān)管責(zé)任，“肯定也有一些歷史的問(wèn)題（原因）在里面，不知道什么原因讓蓋了。現(xiàn)在你動(dòng)（蓋樓）一下試試，馬上就有人來(lái)管你……”

??“現(xiàn)在已經(jīng)形成了事實(shí)，后面我們也積極主動(dòng)（配合政府），要將這個(gè)手續(xù)完善了。”馬女士稱，他們也多次向政府部門打報(bào)告，但目前沒有一個(gè)政府文件針對(duì)這個(gè)事情明確要怎么做。

??據(jù)馬女士介紹，今年海南省資規(guī)廳等4個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題歷史遺留問(wèn)題去解決。”

??“已成事實(shí)，我們?cè)敢饨邮苋魏翁幜P。”馬女士告訴記者，“再進(jìn)行土地招拍掛已不現(xiàn)實(shí)，土地已經(jīng)使用，要么協(xié)議出讓給我們，我們補(bǔ)交一大筆土地出讓金，將土地辦到我們名下。”

??馬女士還稱，合法取得土地使用權(quán)之后，下一步他們?cè)傺a(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，“這個(gè)我們都愿意交錢，至于后面每個(gè)業(yè)主均攤多少錢，那是后面的事，我們?cè)敢庀葔|付這筆費(fèi)用。”

??記者問(wèn)“土地協(xié)議出讓”是有關(guān)部門的意見還是企業(yè)單方面的想法，馬女士稱，他們希望是這樣的結(jié)果。

??海工商學(xué)院校區(qū)非法占用土地蓋樓，是一個(gè)復(fù)雜的形成過(guò)程。南方周末在此前報(bào)道中曾寫道：校園瘋狂違建的背后，可見開發(fā)商用不斷增高的樓盤倒逼政府兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾；而依法行政的大背景下，當(dāng)?shù)卣笥覟殡y。

??對(duì)此，本報(bào)記者將進(jìn)一步關(guān)注。

（文中業(yè)主為化名）