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??遼寧省葫蘆島海上海小鎮(zhèn)項目位于葫蘆島市下轄縣級市興城市，占地面積近40萬平方米、斥資20億元，原建設周期3年。

??如今3年光景過去，海上海小鎮(zhèn)卻已陷入了停擺的困境中。

??2022年7月6日，中國房地產(chǎn)報記者在海上海小鎮(zhèn)項目現(xiàn)場看到，除了部分臨街商業(yè)建筑已經(jīng)粉飾完畢，只有成群連片的水泥建筑，在雜草環(huán)抱之中靜靜佇立在龍興路的一側。

??項目停擺的背后，其開發(fā)商遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱“海上海開發(fā)集團”）多年來官司纏身、債臺高筑，海上海小鎮(zhèn)項目建設更涉嫌違規(guī)建設。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者多方調查，海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商海上海開發(fā)集團及其興城分公司所拿地塊土地用途一項均為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??然而該項目在公開銷售平臺登記的容積率為0.56，對應銷售人員宣傳的一個純別墅小區(qū)和每平方米13000至15000元的定價，其建設規(guī)劃顯然與用地性質嚴重不符。

??這一超低容積率的“普通商品住房”是如何通過規(guī)劃審批的？在一位當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內人士看來，“在提交規(guī)劃時通過增加高層建筑增加總建筑面積、提升容積率達到合規(guī)目的”在地產(chǎn)圈已經(jīng)司空見慣。

??2022年8月2日，針對這一情況，中國房地產(chǎn)報記者向葫蘆島市住房和城鄉(xiāng)建設局求證，該局人員表示，對于海上海小鎮(zhèn)的監(jiān)管問題遵循屬地原則，還是要詢問興城市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“興城住建局”）。

??興城住建局一位不愿透露姓名的某部門負責人告訴記者：“海上海現(xiàn)在暫時停工了，具體的原因就是資金鏈問題，目前正在找合作伙伴。”

??“這個（項目）售樓許可證是我們發(fā)的，當時也到現(xiàn)場看了，我們也知道它容積率低，也是不允許的，但是這個不歸我們管，等（項目）中間的8棟樓蓋起來，容積率就不低了”該負責人補充道。

??“至于其建設規(guī)劃與用地性質嚴重不符這個問題，這個也不是我們部門管，歸自然資源局規(guī)劃部門管理。”他說。

??隨后，記者撥打興城市自然資源局電話嘗試取得聯(lián)系，截至發(fā)稿電話始終無人接聽。

??曾幾何時，這個以康養(yǎng)和旅居為定位的小鎮(zhèn)項目，是銷售人員口中“遼東灣沿線唯一純別墅小區(qū)”，在葫蘆島市主要領導調研督促后不僅沒有走出困局，反而隨著種種隱疾浮現(xiàn)，步入難以轉圜的死局。

??地處遼東灣西岸的興城市，雖然葫蘆島下轄的縣級市，但因為位于“遼西走廊”中部，憑借依山傍海得天獨厚的自然優(yōu)勢，讓興城這座海濱城市名聲在外。相較于與其接壤的葫蘆島市龍港區(qū)和連山區(qū)等，興城反而更受到投資客，尤其是地產(chǎn)商的青睞。

??進入興城市內，過了首山公園，沿興城市龍興路干道行駛，一側是興城市新中醫(yī)院大樓，另一側可以看到連片的海上海小鎮(zhèn)的廣告牌，牌子上寫著“華庭闊院世家風范”等諸多溢美之詞和銷售電話。

??靠近龍興路的一側，是海上海項目的商業(yè)板塊樓群，部分已經(jīng)完工，部分則是水泥框架擱置，記者在現(xiàn)場并沒有看到入駐的商業(yè)店鋪。樓群后面則是已經(jīng)停工的一排排中式聯(lián)排別墅。

??7月6日，葫蘆島市域內暴雨，雨中的海上海小鎮(zhèn)毫無人氣，更顯孤寂深冷。

??記者沿著龍興路轉入龍海大街，再繞回嘉山街，經(jīng)過現(xiàn)場調查，海上海小鎮(zhèn)項目地為方形設計，除了沿龍興路的商業(yè)之外，項目中心交叉的十字形街道將其與住宅區(qū)域分為四個小方形地塊，其中項目銷售中心在東北地塊，銷售中心附近有幾棟房屋已經(jīng)幾近完工。

??由于大雨天氣道路項目地道路非常泥濘，其余三個地塊的建筑僅僅只有水泥框架結構，工程沒有開工的跡象，記者在現(xiàn)場也沒有見到任何施工工人，遠處孤零零的塔吊設備也銹跡斑斑。

??在項目一側的入口，已經(jīng)被電動閘門封閉，入口注明的中國建筑第二工程局（以下簡稱“中建二局”）承建海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)工程文字已經(jīng)褪色。

??按照廣告牌的指引，記者來到海上海小鎮(zhèn)營銷接待中心，不過接待中心樓門緊鎖。隔著接待中心外側的玻璃窗，可以看到室內有一棟別墅的建筑模型，室內空無一人。經(jīng)記者與入口處兩位保安人員確認，接待中心早已沒有銷售人員。

??記者向保安人員透露自己購房的意圖后，從保安人員處獲悉目前海上海小鎮(zhèn)項目部所在地，隨后記者以投資人的身份與海上海小鎮(zhèn)項目開發(fā)商方面取得聯(lián)系并見面。

??在開發(fā)商辦公駐地，在問及海上海小鎮(zhèn)項目目前的狀態(tài)時，該項目公司成本部的一位工作人員告訴記者，目前還不清楚項目重啟的具體時間，只是聽說有一部分區(qū)域在做施工前的準備。

??“我們最開始的打算是一個區(qū)完事先交一部分，然后再進行后面的（項目施工），因為項目太大了，資金壓力非常大，而且目前銀行收縮貸款，房地產(chǎn)（開發(fā)）不容易。”

??記者隨即提出要聯(lián)系客戶來購買幾套，前述成本部工作人員稱“能賣出幾套（房產(chǎn)）就頂很多事了”“現(xiàn)在一個區(qū)域動起來都要千萬元（資金）起”。

??在記者表明可以拉人來買房的來意后，項目方一位陳姓負責人表示“我們這個項目占地500多畝，是康養(yǎng)、旅居定位的小鎮(zhèn)，容積率很低，目前已經(jīng)和福建一位商人接洽，計劃投資幾千萬元進來，先把商業(yè)（房產(chǎn)）部分做起來。”

??記者也從陳姓負責人處得知，此前記者看到的幾近完工的項目為二區(qū)，不過目前也沒有出售，水、電等網(wǎng)絡還沒有引入。

??值得一提的是，在記者質疑海上海小鎮(zhèn)的低容積率是如何通過審批時，陳姓負責人表示，最開始提交的設計規(guī)劃中設計了8個高層建筑，不過目前沒建，估計未來也不會建。

??這一點在海上海小鎮(zhèn)的相關宣傳物料中得到證實。

??記者關注海上海小鎮(zhèn)公眾號，根據(jù)登記信息，該公眾號2020年10月8日注冊，其公眾號簡介與各類宣傳表述均顯示，“海上海小鎮(zhèn)位于葫蘆島金山福海之間，東臨夾山、西鄰龍興路、南臨龍海大街、毗鄰首山公園、東與渤海咫尺相望，項目占地39萬平方米，建筑面積22萬平方米方米，建設周期3年，總投資20億元。”

??通過其建筑面積與占地面積比率，可以得出該項目的容積率為0.56。另據(jù)安居客網(wǎng)站登記的信息顯示，海上海小鎮(zhèn)規(guī)劃戶數(shù)為331戶，容積率為0.56。每平方米價格在13000元至15000元。

??這顯然不符合興城市自然資源局頒發(fā)的該項目地塊《建設用地規(guī)劃許可證》中關于容積率不小于1.0，不超過1.8的標準。

??當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，由于容積率是總建筑面積與占地面積的比率，所以一些開發(fā)商在提交規(guī)劃時通過增加高層建筑增加總建筑面積，提升容積率的值，達到符合相關部門和法規(guī)標準的目的。

??此外，根據(jù)企查查顯示的海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商海上海開發(fā)集團及其興城分公司的拿地記錄，海上海開發(fā)集團及其興城分公司所拿地塊土地用途一項均為“中低價位、中小套型普通商品住房用地”和“其他商服用地”。

??這顯然與每平方米13000至15000元的價格以及聯(lián)排別墅的土地建設規(guī)劃嚴重不符。

??這樣的情況下，根據(jù)安居客網(wǎng)站登記的信息，興城市住房和城鄉(xiāng)建設局先后批準核發(fā)了海上海小鎮(zhèn)14份商品房預售許可證。

??其商品房預售許可證編號為（興住建）房預售證第2021年037-041號、047號、049-056號，共計14份。據(jù)記者統(tǒng)計，14份商品房預售許可證預售總建筑面積為26506.32平方米，共計72套房屋，平均套均面積368.14平方米。這一套均面積，與“中低價位、中小套型普通商品住房用地”的土地用途顯然矛盾。

??此外，根據(jù)工商注冊信息顯示，海上海開發(fā)集團成立時間為2018年4月，實繳資本2000萬元人民幣，參保人數(shù)為0。其興城分公司，成立時間為2018年12月6日，參保人數(shù)為0。

??海上海開發(fā)集團成立后三個月，2018年7月先后拿地3宗，成交總額約為1.6億元。

??其興城分公司成立后一個月，2019年1月17日，從興城攬地9宗，成交總額約3.9億元。

??而且在2019年元宵節(jié)過后的當周內，興城市發(fā)展和改革局就通過了海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)的備案，批復文號為興發(fā)改備字[2019年]14號。

??兩家公司的成立仿佛為海上海小鎮(zhèn)項目量身定制。

??但是，2020年12月開始，海上海開發(fā)集團及其興城分公司陸續(xù)陷入司法案件糾紛之中。

??經(jīng)中國房地產(chǎn)報記者查詢中國裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計，海上海開發(fā)集團2020年12月23日起截至目前，有55條裁判文書記錄，全部為被告，案件總金額在1億元左右，其中涉案案由為財產(chǎn)保全的案件最多。

??其興城分公司有裁判文書記錄16條，全部為被告，涉案案由為買賣合同糾紛的最多，涉案金額為84萬元。

??此外，海上海開發(fā)集團有被執(zhí)行人記錄8條，被執(zhí)行總額約為6.2億元，興城分公司被執(zhí)行人記錄7條，被執(zhí)行總額約2億元。

??資金面的壓力傳導至項目端，引發(fā)了海上海小鎮(zhèn)項目的停擺。而資金層面的壓力，則來自葫蘆島銀行的“人事變動”。

??值得一提的是，記者在部分涉案案由為財產(chǎn)保全的裁判文書中看到“遼寧海上海旅游度假產(chǎn)業(yè)開發(fā)集團有限公司的法定代表人或實際控制人涉嫌違法違紀”的表述。

??據(jù)企查查信息，海上海開發(fā)集團法定代表人為王某宇，持有51%股份，為該公司實際控制人。

??進一步梳理司法案件信息，案涉原告方和財產(chǎn)保全申請方，多為葫蘆島銀行股份有限公司東城支行、葫蘆島銀行股份有限公司站前支行、興城長興村鎮(zhèn)銀行股份有限公司。

??據(jù)企查查，興城長興村鎮(zhèn)銀行最大股東為葫蘆島銀行（以下簡稱“葫蘆島銀行”），其持有興城長興村鎮(zhèn)銀行20%股份。

??大量財產(chǎn)保全和金融糾紛司法案件，讓海上海小鎮(zhèn)的停擺背后的資金隱憂浮出水面，而且與葫蘆島銀行有千絲萬縷的關系。

??事實上，前述海上海小鎮(zhèn)項目陳姓負責人向記者解釋項目現(xiàn)狀的過程中提及了葫蘆島銀行的問題。

??陳姓負責人曾告訴記者：“（這個項目）我們老板10多億元已經(jīng)投里了，肯定不希望爛尾。現(xiàn)在是因為我們葫蘆島銀行的前任行長進去了（落馬），當時我們項目所有的資金來源都是從他那貸款，本來前期土地抵押能貸款，但是后續(xù)在建工程貸款沒下來，新行長按章辦事，在建工程只能根據(jù)工程進度撥款，導致我們現(xiàn)在資金非常緊張。”

??經(jīng)記者查詢，2020年8月2日，葫蘆島銀行發(fā)布公告稱，該行原行長王某伶因個人涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受紀律審查和監(jiān)察調查。經(jīng)葫蘆島市委批準，葫蘆島銀行黨委書記李玉林主持葫蘆島銀行全面工作，副行長李曉東代理行長職責。

??彼時，根據(jù)《證券時報》報道，王某伶與葫蘆島銀行淵源頗深，此前曾因卷入一起6億元大案而被取消銀行業(yè)金融機構高管任職資格3年，并在被免職10年后再度回歸葫蘆島銀行擔任行長一職。

??據(jù)葫蘆島銀行2019年年報顯示，王某伶擔任該行行長、執(zhí)行董事，截至2019年末持有該行2.4萬股。

??記者梳理裁判文書時間線，在葫蘆島銀行原行長王某伶落馬四個月后，海上海小鎮(zhèn)項目開發(fā)商海上海開發(fā)集團及其興城分公司以及法定代表人王某宇和大股東運某敏被申請財產(chǎn)保全，申請方則是葫蘆島銀行方面。

??此外，記者查詢葫蘆島銀行官網(wǎng)，最新的年度報告為2021年6月發(fā)布的2020年年度報告。截至2020年12月31日，葫蘆島銀行不良貸款率從2019年的3.75%暴漲至13.89%，

??作為參考，據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，我國商業(yè)銀行不良貸款率為1.84%。

??除此之外，葫蘆島銀行2020年核心一級資本充足率為0.42%，一級資本充足為0.42%，資本充足率2.33%。遠遠低于非系統(tǒng)性重要銀行的核心一級資本充足率、一級資本充足率和資本充足率不能低于7.5%、8.5%和10.5%的監(jiān)管政策要求水平。

??中國房地產(chǎn)報記者致電葫蘆島銀行，詢問王某伶落馬前，葫蘆島銀行與海上海小鎮(zhèn)開發(fā)商貸款業(yè)務往來信息，希望銀行方面提供一些數(shù)據(jù)，以及王落馬后，目前葫蘆島銀行對于海上海小鎮(zhèn)項目的貸款撥付政策。該行辦公室人員表示記錄下問題和聯(lián)系方式后詢問行內領導再行答復。

??但是截至發(fā)稿，沒有收到葫蘆島銀行方面的回復。

??2021年7月18日，葫蘆島市政府網(wǎng)站轉載《葫蘆島日報》報道，時任葫蘆島市市長楊某生帶領葫蘆島市市直相關部門，就停緩建項目（爛尾樓）工作推進情況到龍港區(qū)、興城市實地調研，并主持召開全市停緩建項目（爛尾樓）推進工作會議，分析問題，研究對策，推進停緩建項目（爛尾樓）工作。

??實地考察中，調研團隊曾到海上海康養(yǎng)旅居小鎮(zhèn)項目現(xiàn)場，實地查看項目建設進度，聽取項目規(guī)劃設計、建設施工等情況匯報，了解項目停緩建原因，與相關單位負責人研究破解癥結的措施和辦法。

??根據(jù)該報道，在隨后舉行的葫蘆島市停緩建項目（爛尾樓）推進工作會議上，楊某生提出了“新官要理舊賬”，并要求相關部門摸清停緩建項目（爛尾樓）各方面情況，一企一策，精準施策。建立“一對一”工作體系，明確領導責任、屬地責任和部門責任，推進問題有序、妥善解決。要成立工作專班，推進停緩建項目（爛尾樓）工作，切實提升盤活處置成效。

??一年過去了，從現(xiàn)場以及記者調查的情況來看，海上海項目的盤活工作依舊乏善可陳。渤海在望，這片占地40公頃的停擺別墅群，一座座鋼筋水泥的框架如同嵌進遼東灣沿線骨肉里的傷疤，觸目驚心、發(fā)人深省。