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開發商退地,政府部門不同意,法院見!

監督眼陳標志 2023-04-26 10:02:02 來源:中房報

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??原本是一樁普通的土地使用權掛牌出讓,卻演變成了一場行政官司。

??兩年前,一家名為“海南誠城鑫隆文化旅游投資有限公司”(以下簡稱“海南誠城鑫隆公司”)的企業,以2.31億元成交價受讓了萬寧市自然資源和規劃局(以下簡稱“萬寧市資規局”)公開掛牌出讓的一宗土地使用權。

??海南誠城鑫隆公司認為,其競得的土地理應是“凈地交付”,但土地現狀不具備“拿地即開工”條件。但萬寧市資規局認為,土地出讓合同中約定的是“現狀交付”,并非企業所說的“凈地交付”。

??政企之間矛盾由此產生,企業一紙訴狀將政府部門訴至法院,要求解除雙方簽訂的土地出讓合同,返還企業所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

??一審法院開庭審理后,駁回了企業訴求。最近,海南省第一中級人民法院通知雙方當事人,并當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。

??通常情況下,不到萬不得已開發商拿地后很少有主動要求退地的情況發生,這起行政協議官司最后結果如何還有待法院的最終判決。但無論對于企業還是政府部門而言,在未來土地使用權出受讓過程中的風險防范,均具有典型的“樣本”意義。

??企業訴訟退地

??這起行政協議一案的源起,要追溯至2年前。

??2021年5月14日,海南省萬寧市資規局在海南日報、全國公共資源交易平臺等媒介,發布一則《國有建設用地使用權公開掛牌出讓公告》。

??這是一則再也普通不過的國有土地使用權出讓公告。

??公告內容顯示,經萬寧市人民政府批準,萬寧市資規局決定以掛牌方式出讓一宗國有建設用地(萬讓2021-13號地塊)使用權。

??記者從上述公告上獲悉,該地塊位于萬寧市興隆興梅大道西側地段,即被譽為“東方夏威夷的一顆明珠”、海南著名旅游勝地——興隆鎮。憑借其在國內外知名度及區域位置優勢,興隆一直是房地產、旅游等項目的開發熱土。

??本次出讓的“萬讓2021-13號”地塊,面積6.1813公頃(合92.72畝),土地性質屬40年出讓年限的零售商業用地,掛牌起始價為1.2394億元。

??2021年6月18日,作為河南投資商在海南設立的海南誠城鑫隆公司,最終以2.31億元的成交價競得該地塊。

??同年7月15日,海南誠城鑫隆公司與萬寧市資規局簽訂了一份《國有建設用地使用權出讓合同》。合同簽訂后,海南誠城鑫隆公司依約支付了全部土地出讓款。

??上述合同約定,萬寧市資規局同意在2021年8月15日前,將出讓宗地交付給海南誠城鑫隆公司。同時,該合同也對土地交付條件進行了載明,即“場地平整”及“周圍基礎設施”均達到“以現狀為準”。

??記者注意到,在此前掛牌出讓公告中,也對該地塊達到的交付條件作了詳細說明。

??該公告原文表述稱,“該地塊已經達到下列凈地條件:安置補償落實到位,土地權利清晰;不存在土壤污染,符合土壤環境質量要求;確認通水、通電、通路等,完成土地平整,具備動工開發必須的條件;已完成地上附著物清表,地上附著物已補償到位,無法律經濟糾紛”。

??但是,該地塊項目開發并未往下繼續,政企之間引發了一場行政協議官司。

??2021年12月14日,海南誠城鑫隆公司將萬寧市資規局訴至法院,要求解除上述土地出讓合同,返還2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

??從斥資2.31億元競得土地,到最后政企“翻臉法院見”,這半年間究竟發生了什么?企業為何決意要退地呢?

??一審駁回企業訴求

??2022年5月17日,海南陵水黎族自治縣人民法院公開開庭審理了該起行政協議案,并于同年10月28日作出了一審判決。

??記者從上述行政判決書上了解到,雙方的矛盾焦點主要是地塊的交付條件,即是否“凈地交付”。

??海南誠城鑫隆公司認為,企業已依約支付了全部的土地出讓金,但萬寧市資規局并沒有履行“凈地”交付的條件,導致企業無法正常使用土地。

??海南誠城鑫隆公司訴稱,雙方簽訂合同后,萬寧市資規局應于2021年8月15日前向企業凈地交付土地;但經企業催告后,萬寧市資規局仍不能在合同約定的期限內進行凈地交付。

??“2021年8月15日是雙方合同約定的交付日期,但該地塊遠未達到‘地上附著物清表’的條件,不具備動工開發必須的條件,也不符合建設用地使用權‘凈地’出讓的約定和法律規定。”企業稱,直至2021年10月15日(延期交付土地超過60日),當地居民仍在該地塊之上從事養殖、種植等生產經營活動。

??但萬寧市資規局認為,案涉合同上約定的土地交付條件為“以現狀為準”,該行政協議目前不具備法定解除條件。

??“該行政協議第六條約定,出讓人同意在2021年8月15日前將出讓宗地交付給受讓人,出讓人同意在交付土地時達到的土地條件,無論是場地平整還是周圍基礎設施均是‘以現狀為準’,出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作。”萬寧市資規局稱。

??萬寧市資規局還表示,案涉宗地的土地清表工作在依序進行。

??庭審法院表示,該合同合法有效,雙方應依照合同約定履行義務。但法院認為,萬寧市資規局于2021年8月11日為企業辦理了國有土地使用權證,均履行了合同約定的義務。

??關于土地交付條件問題,法院認為,合同中并沒有明確約定“凈地交付”,只是約定了“場地平整達到以現狀為準”,所以不能說明萬寧市資規局交付土地不符合約定。

??10月28日,法院以合同未約定“凈地交付”等3方面理由,駁回了海南誠城鑫隆公司的訴訟請求。

??上訴案庭上詢問

??“一審判決在事實查明部分,對土地掛牌出讓公告中的‘凈地’表述事實只字未提,然后僅憑合同中‘現狀交付’等理由駁回企業訴求,是不客觀公正的。”一審判決后,海南誠城鑫隆公司表示不服,遂向海南省一中院進行上訴。

??最近,海南省一中院依法通知雙方當事人,當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。庭上,“凈地交付”仍是雙方爭論的焦點問題。

??海南誠城鑫隆公司稱,2021年5月14日,萬寧市資規局在各媒介平臺公開發布的土地出讓公告,已明確“該地塊已經達到下列凈地條件”,包括“安置補償落實到位,土地權利清晰”“確認通水、通電、通路等,完成土地平整,具備動工開發必須的條件”“已完成地上附著物清表,地上附著物已補償到位”等條件。

??海南誠城鑫隆公司認為,公告內容就是萬寧市資規局公布的土地狀況及凈地標準,合同中的“場地平整達到以現狀為準”的“現狀”,就是指符合公示的土地狀況及凈地標準;萬寧市資規局在立案后對場地的緊急清理行為,都說明合同中約定的現狀就是公告的“凈地現狀”。

??萬寧市資規局卻表示,土地出讓合同不應被判令解除,一審法院駁回企業的訴訟請求是正確的。其堅稱,無論是場地平整還是周圍基礎設施均是“以現狀為準”,出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作,企業在競買前完全知悉此點。

??萬寧市資規局在答辯狀中稱,目前,清表及補償單位萬寧市興隆管委會已經支付完畢全部的補償款,清表工作也已經完成;案涉土地目前完全屬于凈地,具備開發建設條件。

??“事實上,直到一審法院公開開庭審理之日,涉案土地上仍有檳榔、橡膠樹、魚塘、房屋、墳墓、采石場等地上附著物未開始清表,尚未完成拆遷安置補償工作。”海南誠城鑫隆公司稱,客觀上企業已無法對涉案土地再進行整體開發利用,不能實現合同目的,萬寧市資規局已經構成根本性違約。

??該上訴案庭上詢問進行了一上午,雙方各執一詞。法官征求當事人意見是否愿意協商和解,雙方當事人均表達了有進一步溝通協商的意愿。記者將進一步關注此事。

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2023-10-23 更多

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