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??10月12日，北京市大興區(qū)人民法院召開“涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報(bào)會(huì)，介紹該院近年來審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件基本情況、特點(diǎn)，以及針對(duì)商品房買賣糾紛案件常見問題推出的工作舉措，并通過典型案例提示此類消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)開發(fā)商自我規(guī)范，引導(dǎo)購(gòu)房者理性維權(quán)。3位北京市人大代表現(xiàn)場(chǎng)參會(huì)。

??通報(bào)會(huì)上，大興法院民一庭法官?gòu)堁┺蓖▓?bào)了四起大興法院審理的涉商品房消費(fèi)者權(quán)利案件典型案例：

??案例一：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

??基本案情：甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由甲某購(gòu)買某地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，同時(shí)甲某作為借款人、抵押人，某地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定某銀行向甲某發(fā)放個(gè)人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。此后甲某向某地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，并向某銀行按期償還個(gè)人購(gòu)房貸款。后因某地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與某地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，約定雙方購(gòu)房合同解除，某地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責(zé)任。后因某地產(chǎn)公司未支付任何款項(xiàng)，甲某將某地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與某銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，同時(shí)要求某地產(chǎn)公司返還甲某購(gòu)房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并要求某地產(chǎn)公司向某銀行支付未償還的貸款本金。

??裁判結(jié)果：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。甲某與某地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！钡诙粭l第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！爆F(xiàn)因甲某與某地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，故甲某與某銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》應(yīng)當(dāng)予以解除。法院對(duì)甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購(gòu)房款、已償還貸款本金、向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請(qǐng)求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開發(fā)商的違約情況和甲某實(shí)際損失情況依法判處違約金。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：生活中，消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款方式付款，此時(shí)，消費(fèi)者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系，同時(shí)又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。如因開發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無法達(dá)到或雙方協(xié)商一致解除合同的，容易忽視房屋按揭問題，部分消費(fèi)者不知道兩個(gè)合同可以一并處理，進(jìn)而導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除而抵押貸款合同未及時(shí)解除，造成逾期還貸等問題。法院建議，如開發(fā)商違約導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房目的無法達(dá)到，消費(fèi)者可起訴要求解除商品房預(yù)售合同，同時(shí)，因商品房買賣合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費(fèi)者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定要求開發(fā)商將收受的購(gòu)房款本金和利息以及購(gòu)房貸款分別返還消費(fèi)者和銀行。

??案例二：開發(fā)商違反合同約定逾期交房以及供電不符合合同約定的交付條件，對(duì)買受人要求開發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求，法院綜合考慮合同約定違約情形、過錯(cuò)程度等因素，依法判處違約金。

??基本案情：某地產(chǎn)公司與乙某簽訂商品房預(yù)售合同，約定乙某購(gòu)買住宅一套，某地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2021年5月10日前向乙某交付涉案房產(chǎn)，并約定未按照約定時(shí)間交付涉案房產(chǎn)的，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，某地產(chǎn)公司按日計(jì)算向乙某支付全部房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金，同時(shí)約定在一定期限內(nèi)提供正式供電。合同簽訂后，乙某支付了全部購(gòu)房款。2021年1月28日，某地產(chǎn)公司向全體業(yè)主發(fā)出《延期交房的通知函》，告知業(yè)主受新冠疫情等影響，預(yù)計(jì)于2021年9月30日前交付房產(chǎn)，后再次發(fā)告知函，通知交付時(shí)間將變更至2021年6月20日前。2021年6月21日，乙某辦理了涉案房屋的收房手續(xù)。后乙某認(rèn)為某地產(chǎn)公司逾期交房且交付時(shí)未提供正式用電，起訴要求某地產(chǎn)公司支付違約金3萬余元。某地產(chǎn)公司辯稱其逾期交房系受疫情影響，交房時(shí)雖未正式供電，但已提供臨時(shí)用電。

??裁判結(jié)果：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。本案雙方簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，屬有效合同。根據(jù)查明的事實(shí)，涉案合同約定交房時(shí)間為2021年5月10日前，某地產(chǎn)公司存在逾期交房以及供電不符合合同約定的交付條件的事實(shí)，屬于違約。綜合考慮雙方合同約定、新冠肺炎疫情及其防控措施的客觀影響、某地產(chǎn)公司就交房和供電采取的補(bǔ)救措施、房屋驗(yàn)收及交付情況、過錯(cuò)程度、逾期天數(shù)、實(shí)際影響等本案具體因素，法院酌情確定某地產(chǎn)公司支付乙某逾期交房違約金12000元。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋交付是商品房買賣合同履行中的重要環(huán)節(jié)，而期房與現(xiàn)房不同，購(gòu)買期房往往需要等待較長(zhǎng)時(shí)間，此時(shí)雙方對(duì)房屋交付的相關(guān)約定就顯得尤為重要。為保障自身合法權(quán)益，建議消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同，了解關(guān)于交房時(shí)間以及延期交房的具體約定，同時(shí)需要留意是否存在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的變更，特別是調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)對(duì)交付時(shí)間產(chǎn)生的影響，對(duì)合同中開發(fā)商逾期交房的免責(zé)條款進(jìn)行嚴(yán)格審查，一般來說，免責(zé)事由通常包括不可抗力因素以及合同約定的其他免責(zé)情形。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況的。而其他免責(zé)事由則需要開發(fā)商作出提示，如開發(fā)商未盡到提醒消費(fèi)者注意的義務(wù)，該格式條款對(duì)消費(fèi)者不能產(chǎn)生法律效力。即使出現(xiàn)免責(zé)事由，開發(fā)商應(yīng)在約定的期限內(nèi)履行告知義務(wù)。此外，法律法規(guī)還賦予消費(fèi)者一定條件下的解除權(quán)，如合同約定開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)交房，逾期達(dá)約定天數(shù)仍未交房的，消費(fèi)者有權(quán)解除合同要求退房。法院建議，消費(fèi)者在閱讀合同條款時(shí)，注意審查標(biāo)有“特別提示”或其他加粗加大字體的內(nèi)容，并要求開發(fā)商對(duì)此類條款予以解釋，對(duì)合同中并未明確約定的問題，及時(shí)與開發(fā)商溝通達(dá)成一致，明確寫入購(gòu)房合同或另行簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，最大程度保障自身合法權(quán)益。

??案例三：涉案房產(chǎn)因開發(fā)商原因被法院查封，買受人在房屋查封前已實(shí)際占有該房屋，同時(shí)已按合同約定支付全部房款，涉案房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的原因并非買受人的，買受人有權(quán)提起執(zhí)行異議，要求中止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。

??基本案情：2017年7月，丙某與某開發(fā)商簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定丙某購(gòu)買某開發(fā)商預(yù)售的商品房一套，并委托某開發(fā)商授權(quán)機(jī)構(gòu)向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，登記時(shí)間為丙某交清辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需的資料及稅費(fèi)并辦理完畢涉案房產(chǎn)交付使用手續(xù)之日起720日內(nèi)。后丙某辦理涉案房產(chǎn)網(wǎng)簽手續(xù)并支付全部房款。2021年1月，丙某辦理涉案商品房收房手續(xù)。后丙某要求某開發(fā)商辦理權(quán)屬登記時(shí)，才得知某開發(fā)商因與某信托公司產(chǎn)生糾紛，涉案房屋于2022年7月被法院查封。丙某主張其已支付全部房款并實(shí)際占有該房屋，且非因其過錯(cuò)未辦理過戶手續(xù)，向法院提出案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封措施。

??裁判結(jié)果：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，丙某于2017年7月與某開發(fā)商簽訂了書面房產(chǎn)買賣合同并向某開發(fā)商支付了涉案房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款。某開發(fā)商于2021年1月向丙某交付了涉案房產(chǎn)。上述簽訂書面買賣合同、交付涉案房產(chǎn)的時(shí)間均在法院2022年7月查封涉案房產(chǎn)之前，在無其他證據(jù)證明涉案房產(chǎn)至今未辦理過戶登記系因丙某導(dǎo)致的前提下，丙某提出的案外人異議符合法律規(guī)定，法院予以支持。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：開發(fā)商在建設(shè)中可能會(huì)采用借款或抵押擔(dān)保等形式進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)或融資，而商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間是可以通過合同進(jìn)行約定的，消費(fèi)者有時(shí)會(huì)忽視約定時(shí)間對(duì)其權(quán)利可能產(chǎn)生的影響，造成上述期間內(nèi)因開發(fā)商資金原因?qū)е路课荼徊榉饣虻盅?，為降低風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求縮短辦證時(shí)間，在雙方合同對(duì)辦證時(shí)間無約定時(shí)，法律規(guī)定預(yù)售的商品房應(yīng)在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書，因此消費(fèi)者可根據(jù)簽訂的合同情況要求開發(fā)商辦理權(quán)屬證明。同時(shí)，提示消費(fèi)者在簽訂書面房屋買賣合同后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，還可依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條的規(guī)定，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。如出現(xiàn)房屋逾期交付或逾期辦證的情形，消費(fèi)者可敦促開發(fā)商履行義務(wù)，必要情況下提起訴訟保障自身的合法權(quán)益。如果出現(xiàn)房屋被查封的情況，消費(fèi)者可及時(shí)向法院提出書面執(zhí)行異議，在符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條、第三十條的情形下，法院可以解除查封。

??案例四：商品房存在質(zhì)量問題，開發(fā)商維修后仍未能修復(fù)，商品房消費(fèi)者主張經(jīng)濟(jì)損失的，法院應(yīng)予以支持。

??基本案情：2020年3月，丁某與某開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，約定丁某向某開發(fā)商購(gòu)買商品房一套，總價(jià)款為242萬元。合同約定，該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房實(shí)際面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。合同簽訂后，丁某向某開發(fā)商交納了案涉房屋的購(gòu)房款，2021年6月，某開發(fā)商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某發(fā)現(xiàn)廚房墻面、天花板出現(xiàn)潮濕、開裂情況，要求開發(fā)商予以維修，開發(fā)商維修后一個(gè)月，墻面再次出現(xiàn)滲漏情形，丁某認(rèn)為開發(fā)商未能盡到維修義務(wù)，起訴要求開發(fā)商予以修復(fù)并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

??裁判結(jié)果：丁某與某開發(fā)商簽訂的、商品房預(yù)售合同、系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)。經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘察，涉案房屋的確存在潮濕、開裂，同時(shí)天花板處存在修補(bǔ)并有明顯滲水情況，且尚處于質(zhì)保期內(nèi)，某開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)維修和賠償責(zé)任。雙方均認(rèn)可某開發(fā)商對(duì)此進(jìn)行過維修，但未能徹底修復(fù)。鑒于雙方均同意繼續(xù)維修，法院判決某開發(fā)商對(duì)案涉房屋的滲漏問題予以修復(fù)，并酌定某開發(fā)商賠償丁某經(jīng)濟(jì)損失3萬元。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋交付不同于普通動(dòng)產(chǎn)交付，具有顯著的合同程序性，一般包括：開發(fā)商通知收房、房屋交付、消費(fèi)者驗(yàn)收、書面確認(rèn)四個(gè)基本環(huán)節(jié)組成。消費(fèi)者在驗(yàn)房時(shí)可從以下四個(gè)方面注意：一是房屋質(zhì)量是否過關(guān)，主要包括是否符合合同約定和法律規(guī)定以及是否存在嚴(yán)重質(zhì)量問題進(jìn)而影響正常使用，主要表現(xiàn)為房屋的布局、結(jié)構(gòu)等方面；二是對(duì)于精裝修房屋，除房屋主體結(jié)構(gòu)外，還應(yīng)對(duì)裝修部分是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，包括建材、空氣環(huán)境、電路安全等等，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)固定證據(jù)，以便后續(xù)維權(quán)使用；三是實(shí)踐中，部分開發(fā)商要求消費(fèi)者先簽署書面交付手續(xù)，再實(shí)地驗(yàn)房，導(dǎo)致消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題時(shí)難以維權(quán)，此時(shí)消費(fèi)者可先行拒絕簽訂書面手續(xù)，并要求驗(yàn)收，如確實(shí)屬于質(zhì)量問題的，可在驗(yàn)房單中予以注明并要求開發(fā)商確認(rèn)，對(duì)房屋存在的質(zhì)量瑕疵，可要求開發(fā)商進(jìn)行維修。對(duì)因質(zhì)量問題造成的實(shí)際損失，有權(quán)要求開發(fā)商予以承擔(dān)。