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??3月30日晚，新城控股（601155.SH）披露2021年年度報告。報告顯示，2021年新城控股實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64 %；報告期內，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。截至報告期末，公司總資產達5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產593.10億元，同比增長17.23 %。

??同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。截至報告期末，新城控股末已簽約待結轉面積3421.88萬平米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

??長期以來，新城控股堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進，構筑了公司可持續發展的核心競爭力。根據年報，2021年新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%，全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座。

??公司保持穩定安全的財務基本面，按照“三道紅線”要求穩步降至綠檔。2021年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現金余額552.26億元，現金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續處于行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1.92倍。

??在這一穩固基本盤面的支撐下，面對復雜的外部環境，2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發展、維護投資者利益，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據、高管在二級市場購買公司債等。披露2021年年報之際，新城控股同時公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

??在房地產行業整體承壓的大背景下，新城控股圍繞“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略指導，保障企業經營面安全，憑借核心能力的確定性應對不確定性。新城控股集團董事長王曉松表示，公司聚焦十年戰略，堅持長期主義，戰術聚焦當下，確保穩健經營；若有機遇窗口，必定順勢而為。

??輕重并舉，2022商業運營總收入目標105億

??依托雙輪驅動這一獨特經營模式，新城控股商業運營數據表現突出，商業板塊作為公司第二增長曲線持續進階。

??年報顯示，2021年，新城控股實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，此外物業出租及管理毛利率高達72.64%。惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。

??尤為值得一提的是，2021年以來，新城控股商業持續性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出。年報顯示，2021年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%。

??在商業拓展方面，新城控股堅持“輕重并舉”戰略，將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，既能不斷擴大新城商業在管規模，也利于進一步強化吾悅商業管理品牌形象。數據顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座。

??公司2021年全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座。截至2022年3月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到189座，進駐全國135個城市。其中85%的吾悅廣場布局于“十四五”19 個城市群，覆蓋全國GDP80%區域，服務所在城市80%的主流消費人群，形成規模效應。

??據悉，新城控股也披露了2022年商業發展目標：全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

??“三道紅線”邁入綠檔

??在土地市場，2021年，新城控股保持合理投資強度，在確保現金流安全的基礎上，精準布局。充裕的土地儲備也為公司后續發展提供堅實保障，截至2021年末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米， 其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區域劃分層面看，長三角區域占比達37%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。

??公司積極響應“三道紅線”政策，按照“三道紅線”要求穩步降至綠檔。2021年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現金余額552.26億元，現金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續處于行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1.92倍。

??截至報告期末，公司經營性現金流凈額為219.85億元，同比大幅增長5657.18%，經營性現金流連續四年為正；公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個百分點。2021年新城控股的加權平均凈資產收益率（ROE）達22.73%，位于行業前列。

??過去一年，房地產行業融資難度不斷加大。在強化現金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務結構得以進一步優化。報告期內，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。公司通過適當的直接融資保障經營的持續穩定，響應國家降杠桿、穩預期的號召。報告期內，公司成功發行了首筆綠色美元債，發行規模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%，標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司在推動綠色企業運營和實現公司可持續增長方面的又一里程碑。

??值得一提的是，上市以來，新城控股首次披露了其合聯營權益有息負債，公司財務更加透明。根據2021年年報，公司合聯營權益有息負債僅為115.13億元。

??堅守底線思維

??面對復雜的外部環境，新城控股致力于用核心能力的確定性應對不確定性。

??在評級方面，國際三大評級機構均維持了新城控股和其母公司新城發展的主體評級，目前惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”，穆迪的企業家族評級（CFR）維持在“Ba1”，均位于行業較高評級水平。中誠信國際和聯合資信均維持新城控股主體及相關債項的AAA評級。此外，去年7月，中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評級上調至BBBg，展望穩定。

??2022 年以來，公司住宅項目銷售狀況逐月好轉，吾悅廣場作為優質投資性物業，其租金收入的持續增長為公司現金流的穩定提供支撐。公司堅守底線思維，保持良好的流動性，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司穩健經營及全體投資者的利益。

??今年2月，新城控股發布公告稱，基于對自身價值及未來發展的信心，并結合當前實際經營及財務狀況，計劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。而早在去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。 

??3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據到期本息共計25.92億元的支付。

??3月18日，新城控股則再次發布公告稱，基于對公司發展前景和戰略規劃的認同，同時為了積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益，新城控股部分董事和高級管理人員將按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的公司債券。根據計劃，新城控股管理層擬購買總規模不超過2000萬元存續的公司債券。

??3月30日，新城控股發布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。