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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至8月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48438萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)7.5%。

??從數(shù)據(jù)上看，最近三個(gè)月全國(guó)百城庫(kù)存呈現(xiàn)了環(huán)比攀升的態(tài)勢(shì)，這與各地項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏加快有關(guān)。易居研究院認(rèn)為，在傳統(tǒng)“金九銀十”階段，庫(kù)存數(shù)據(jù)攀升并非負(fù)面信號(hào)。這說(shuō)明房企推盤(pán)主動(dòng)性增加、促銷(xiāo)等動(dòng)作節(jié)奏加快。另一方面，也說(shuō)明市場(chǎng)房源相對(duì)充裕，有助于拉升相應(yīng)城市的市場(chǎng)交易量。

??房?jī)r(jià)方面，1-8月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15726元/平方米，同比上漲10.7%。雖然今年前8月全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅同比增速曲線略有抬頭，但這或和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。由于各類(lèi)高端項(xiàng)目入市的門(mén)檻降低，進(jìn)而容易影響成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格。但從具體的城市看，房?jī)r(jià)過(guò)熱城市依然在減少，這充分說(shuō)明地方調(diào)控政策實(shí)施精準(zhǔn)有效。

??對(duì)于后市，易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，再加上進(jìn)入到傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，各地樓盤(pán)供應(yīng)增加、促銷(xiāo)節(jié)奏明顯加快，去庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步得到釋放。但也需要看到，近期部分城市購(gòu)房政策和銀行貸款都有收緊傾向，房?jī)r(jià)依然有進(jìn)一步降溫的可能。對(duì)于后續(xù)去庫(kù)存方面，既要引導(dǎo)合理的剛需和改善需求導(dǎo)入，也要嚴(yán)厲打擊各類(lèi)投資投機(jī)的購(gòu)房需求。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，主動(dòng)降價(jià)讓利給購(gòu)房者，能夠加快項(xiàng)目的去庫(kù)存，進(jìn)而有助于促進(jìn)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和相關(guān)城市房?jī)r(jià)的降溫。

??百城庫(kù)存同比增8%，69城同比現(xiàn)增長(zhǎng)

??報(bào)告顯示，截至8月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為48438萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)7.5%。供求關(guān)系方面，近3個(gè)月均呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。根據(jù)報(bào)告，8月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬(wàn)平方米，而成交量為5341萬(wàn)平方米。

??從各類(lèi)城市看，二線城市的同比拉升態(tài)勢(shì)較為明顯。截至8月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2958、24993和20487萬(wàn)平方米，同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。易居研究院分析認(rèn)為，過(guò)去幾年房企加大了對(duì)二線城市的投資拿地，尤其是結(jié)合都市圈和城市群概念進(jìn)行了投資，所以庫(kù)存數(shù)據(jù)有上升的可能。而加上近期二線城市銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)始受到管控，這都有可能使得庫(kù)存同比增速擴(kuò)大。

??具體到各城市，報(bào)告顯示，截至8月底100個(gè)城市中有69個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。總體看，庫(kù)存同比上升的城市數(shù)量更多。易居研究院分析，部分熱點(diǎn)城市類(lèi)似杭州和成都，去年的庫(kù)存絕對(duì)規(guī)模并不高，所以今年預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下，庫(kù)存數(shù)據(jù)也容易反彈。對(duì)于此類(lèi)房?jī)r(jià)略偏熱的城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存數(shù)據(jù)上升，有助于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲。

??三四線城市去化壓力較大

??存銷(xiāo)比方面，觀察今年1-8月份數(shù)據(jù)，“倒U型”走勢(shì)較為明顯。報(bào)告顯示，8月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.9個(gè)月的時(shí)間。

??從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，三類(lèi)城市均有下行。根據(jù)報(bào)告，8月份100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為11.6、9.6和10.1個(gè)月。

??具體到各城市，去化壓力大的城市主要為三四線。根據(jù)城市排行可以看出，8月份存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門(mén)外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。易居研究院認(rèn)為，類(lèi)似包頭和日照等城市的去庫(kù)存周期比較大，但是相比上半年的表現(xiàn)，實(shí)際上也呈現(xiàn)了去化周期加快的良好態(tài)勢(shì)。若是金九銀十成色比較足，那么后續(xù)此類(lèi)城市的去化壓力會(huì)得到進(jìn)一步釋放。

??房?jī)r(jià)過(guò)熱城市繼續(xù)減少

??樓市供應(yīng)量的充裕，有助于房?jī)r(jià)降溫。根據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)熱城市繼續(xù)減少。根據(jù)易居研究院此前監(jiān)測(cè)，1-6月份房?jī)r(jià)過(guò)熱城市數(shù)據(jù)為11個(gè)，1-7月份減少到8個(gè)城市，目前逐漸減少為5個(gè)城市，這也說(shuō)明最近一段時(shí)間以來(lái)的政策管控積極有效。

??報(bào)告顯示，1-8月份全國(guó)5個(gè)房?jī)r(jià)位于過(guò)熱區(qū)間的城市分別是江陰、成都、珠海、銀川和蘇州。而這些城市中，包括成都和銀川已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控措施，易居研究院預(yù)計(jì)，此類(lèi)城市后續(xù)房?jī)r(jià)漲幅會(huì)進(jìn)一步收窄。

??雖然房?jī)r(jià)過(guò)熱城市呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)，但前八月百城房?jī)r(jià)整體略有反彈。根據(jù)監(jiān)測(cè)，1-8月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15726元/平方米，同比上漲10.7%。

??實(shí)際上，此前100城年初累計(jì)房?jī)r(jià)同比漲幅曲線已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下行，8月份這一數(shù)據(jù)略有反彈。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，隨著供應(yīng)節(jié)奏的加快，各類(lèi)高端樓盤(pán)正積極入市，其會(huì)影響成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格折扣。但由于傳統(tǒng)“金九銀十”階段已經(jīng)到來(lái)，所以在實(shí)際過(guò)程中依然會(huì)有各類(lèi)價(jià)格折扣等情況出現(xiàn)。

??此外，從城市結(jié)構(gòu)上看，一線城市漲幅總體可控，二線城市漲幅略有擴(kuò)大，三四線城市漲幅最大。報(bào)告顯示，1-8月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45833元/平方米，同比上漲6.3%。32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15460元/平方米，同比上漲9.6%。64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為12178元/平方米，同比上漲10.0%。

??易居研究院認(rèn)為，今年前8月一線城市房?jī)r(jià)漲幅在5%-10%的區(qū)間波動(dòng)。尤其是類(lèi)似深圳等政策調(diào)控后，市場(chǎng)炒作現(xiàn)象減少，房?jī)r(jià)反彈受到抑制。類(lèi)似價(jià)格水平也說(shuō)明當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)小，為購(gòu)房形成了較好的窗口期。而二線城市的價(jià)格漲幅略有擴(kuò)大，這或和當(dāng)前積極供應(yīng)高端樓盤(pán)有關(guān)。但從歷史數(shù)據(jù)看，依然處于中偏高的水平。這對(duì)于二線城市強(qiáng)勁的潛在購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，防范價(jià)格反彈要作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作來(lái)開(kāi)展。從三四線城市來(lái)看，今年購(gòu)房政策收緊的重心在二線城市。后續(xù)一些重點(diǎn)三四線城市若是房?jī)r(jià)炒作較多，也需要積極落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向，以進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。