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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究近日發(fā)布的報(bào)告顯示，1-8月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為42083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。

??從今年前8月全國(guó)百城居住用地成交看，保持了V型走勢(shì)，總體上處于回暖的通道。其中，二線城市逐漸復(fù)蘇，即將走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，包括武漢等城市的表現(xiàn)值得肯定。從地價(jià)走勢(shì)看，漲幅控制在個(gè)位數(shù)水平，總體上體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)可控的導(dǎo)向。

??對(duì)于后市，易居研究院認(rèn)為，當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不斷向好，有助于支持地市的進(jìn)一步回暖。若后續(xù)“金九銀十”成色較足，那么房企拿地的積極性仍會(huì)較強(qiáng)，可支持土地市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇。但對(duì)于一些地價(jià)過(guò)熱的城市，后續(xù)供地節(jié)奏或會(huì)放緩，相關(guān)城市地市表現(xiàn)或略偏弱。對(duì)于地價(jià)，如果后續(xù)住宅市場(chǎng)的去庫(kù)存效果較好，那么房企土地儲(chǔ)備的積極性會(huì)增加。一些優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，依然會(huì)有爭(zhēng)奪現(xiàn)象，因此對(duì)地價(jià)的管控仍有必要。

??百城土地成交量超去年同期，武漢走出疫情陰影

??《100城居住用地成交報(bào)告》顯示，1-8月份全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為42083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。從城市分類(lèi)來(lái)看，一線城市從略偏熱階段開(kāi)始趨穩(wěn)，二線城市正逐漸走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，三四線城市保持略高的增速。

??根據(jù)報(bào)告，1-8月份4個(gè)一線城市居住用地成交面積為2636萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%；32個(gè)二線城市居住用地成交面積為22794萬(wàn)平方米，同比減少1.0%；64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為16653萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%。

??易居研究院分析認(rèn)為，上半年一線城市地市明顯升溫，這和供地節(jié)奏較快有關(guān)，各類(lèi)房企也紛紛回歸一線城市拿地。下半年土地交易市場(chǎng)開(kāi)始趨穩(wěn)，年初累計(jì)成交面積同比增速曲線不再過(guò)快上行。從“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的角度看，下半年一線城市供地節(jié)奏或會(huì)放緩，客觀上會(huì)影響土地市場(chǎng)相關(guān)交易。

??二線城市方面，地市交易總體向好，當(dāng)前年初累計(jì)成交面積同比增速曲線不斷上行，已經(jīng)接近零軸水平。二線城市依然是各類(lèi)房企投資拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)，后續(xù)地市回暖的可能性依然較大。值得注意的是，二線城市中武漢市場(chǎng)的表現(xiàn)值得肯定。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，在今年前7個(gè)月中，武漢年初累計(jì)土地成交面積同比增速均為負(fù)值，即前7月該指標(biāo)分別為-68%、-72%、-14%、-59%、-46%、-36%和-21%，地市交易明顯弱于去年同期，顯然受到了疫情較大的沖擊和干擾。但8月份出現(xiàn)了積極的信號(hào)，今年1-8月份武漢土地成交面積同比增速為14%，意味著武漢地市交易已經(jīng)超過(guò)了去年同期水平。若是從單月來(lái)看，8月份武漢居住用地成交552萬(wàn)平方米，這也是2019年5月份以來(lái)土地市場(chǎng)交易規(guī)模最大的一個(gè)月。易居研究院認(rèn)為，武漢地市由負(fù)轉(zhuǎn)正，說(shuō)明其正走出疫情的陰影，市場(chǎng)總體向好，成為武漢穩(wěn)投資的重要支撐，對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)具有鼓舞作用。

??另外，從最近兩個(gè)月來(lái)看，三四線城市年初累計(jì)居住用地成交面積同比增速曲線位于相對(duì)高的水平。當(dāng)前三四線城市供地節(jié)奏較快，吸引了一些資金實(shí)力較好的房企進(jìn)入。但三四線城市的住宅市場(chǎng)并沒(méi)有完全復(fù)蘇，這都會(huì)對(duì)后續(xù)地市的走勢(shì)帶來(lái)很多不確定性的因素。

??具體到各城市，從全國(guó)百城居住用地成交面積的情況看，中山、湛江和丹東等城市的交易行情較好，同比增速明顯超過(guò)了200%的水平。另外從城市分布來(lái)看，在入選成交面積增速前10的名單中，普遍都是三大都市圈的相關(guān)城市，包括中山、韶關(guān)、東莞、深圳、承德、馬鞍山等，這和此類(lèi)城市基本面較好、投資潛力大等有關(guān)。另外，從全國(guó)百城居住用地出讓金收入排序看，1-8月份增速最快的10城中，有8個(gè)城市是三四線城市。土地出讓金收入高，客觀上有助于穩(wěn)定地方財(cái)政，對(duì)于相關(guān)城市穩(wěn)增長(zhǎng)等也有積極的作用。

??地價(jià)漲幅整體走出偏熱區(qū)間，海口上漲最快

??價(jià)格方面，百城地價(jià)整體漲幅正在走出偏熱區(qū)間。易居研究院發(fā)布的《100城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，1-8月份全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6060元/平方米，同比上漲9.3%。雖然相比前7月數(shù)據(jù)，這一漲幅略有反彈。但是對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，百城地價(jià)漲幅相對(duì)不高。根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，當(dāng)前百城地價(jià)的漲幅已經(jīng)從偏熱區(qū)間進(jìn)入到溫和區(qū)間。

??從城市分類(lèi)看，一線城市近期略有反彈，二線城市地價(jià)漲幅最小，三四線城市近期總體收窄。報(bào)告顯示，1-8月份4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為17714元/平方米，同比上漲23.2%；32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為6088元/平方米，同比上漲3.8；64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為4177元/平方米，同比上漲7.2%。

??易居研究院分析認(rèn)為，今年前7月一線城市地價(jià)總體呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)，8月份該曲線有所反彈，且幅度較大，這說(shuō)明此類(lèi)城市后續(xù)需要積極管控地價(jià)。二線城市今年地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，其漲幅既小于歷史上的多數(shù)月份水平。尤其是8月份二線城市政策升級(jí)，客觀上使得高溢價(jià)拿地現(xiàn)象在減少，這有助于促進(jìn)地價(jià)的穩(wěn)定。反觀三四線城市，最近兩個(gè)月年初累計(jì)地價(jià)同比漲幅曲線呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等影響，地價(jià)強(qiáng)勢(shì)的可能性不大。不過(guò)在實(shí)際過(guò)程中，部分三四線城市依然存在房企搶地的現(xiàn)象，此類(lèi)城市也依然要防范地價(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

??從各城市表現(xiàn)來(lái)看，在全國(guó)36個(gè)一二線城市中，地價(jià)上漲最快的城市為海口，漲幅為180%。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這有兩方面原因。一方面，海南自由貿(mào)易港建設(shè)下，房企投資熱度繼續(xù)上升，相關(guān)地塊受追捧。另一方面，從海口這兩年的土地交易市場(chǎng)來(lái)看，土地交易絕對(duì)規(guī)模相對(duì)小，所以單幅地塊的交易容易影響價(jià)格走勢(shì)。如果除去海口，在此類(lèi)二線城市中，銀川地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)較為明顯，今年1-8月份漲幅為162%。近期銀川因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控措施。而后續(xù)若是土地市場(chǎng)過(guò)熱，也建議其積極進(jìn)行管控。

??此外，在全國(guó)64個(gè)三四線城市中，韶關(guān)、淮南和唐山的地價(jià)上漲幅度較大。此類(lèi)城市都屬于相對(duì)優(yōu)質(zhì)的三四線城市，房企拿地積極性高，容易抬高相關(guān)的地價(jià)。當(dāng)前，此類(lèi)三四線城市的地價(jià)管控政策相對(duì)少，后續(xù)要防范出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象。