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??中房網(wǎng)訊 2020年，是深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年。

??在《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布一年后，10月11日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《方案》）。

??《方案》明確了主要目標(biāo)，即：

??2020年，在要素市場化配置、營商環(huán)境優(yōu)化、城市空間統(tǒng)籌利用等重要領(lǐng)域推出一批重大改革措施，制定實施首批綜合授權(quán)事項清單，推動試點開好局、起好步。

??2022年，各方面制度建設(shè)取得重要進展，形成一批可復(fù)制可推廣的重大制度成果，試點取得階段性成效。

??2025年，重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得標(biāo)志性成果，基本完成試點改革任務(wù)，為全國制度建設(shè)作出重要示范。

??據(jù)悉，綜合改革試點共涉及完善要素市場化配置體制機制、打造市場化法治化國際化營商環(huán)境、完善科技創(chuàng)新環(huán)境制度、完善高水平開放型經(jīng)濟體制、完善民生服務(wù)供給體制和完善生態(tài)環(huán)境和城市空間治理體制等六大領(lǐng)域。

??深化土地管理制度探索

??值得注意的是，完善要素市場化配置體制機制是《方案》的重點內(nèi)容之一。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，《方案》在土地管理制度等領(lǐng)域提出了具體的探索方向。

??具體來看，《方案》明確將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策類似規(guī)定使得后續(xù)深圳在獲取增量屬性的建設(shè)用地方面有更大的權(quán)限。此類做法實際上對于一些建設(shè)用地緊缺的城市是有啟發(fā)意義的，類似規(guī)定能夠減少土地征收征用的時限，促進相關(guān)土地市場的改革，最終增加土地供給的規(guī)模和提高效率。

??《方案》表示，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。

??《方案》指出，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，《方案》優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)擴大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市，兩者一起真正豐富深圳的土地供應(yīng)。

??另外，《方案》表示，要深化戶籍制度改革，調(diào)整完善積分落戶政策。完善居住證制度，鼓勵根據(jù)實際擴大公共服務(wù)范圍、提高服務(wù)標(biāo)準，穩(wěn)步推進基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。允許探索適應(yīng)新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)、新模式發(fā)展需要的特殊工時管理制度。

??此外，《方案》還提出，要依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點。

??高房價背后的供需矛盾有望打破

??今年3月，國務(wù)院公布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》表示，要在嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。《決定》明確，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

??如今，深圳作為副省級城市也被賦予了這項自主權(quán)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于這個政策的需求，深圳實際上是很迫切的。原先國家對于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔(dān)心，擔(dān)心實體經(jīng)濟空心化、房地產(chǎn)化。由此，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批權(quán)控制得十分嚴格。然而，對深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)已占據(jù)其主導(dǎo)地位，但用地結(jié)構(gòu)仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須對空間結(jié)構(gòu)重新進行調(diào)整。

??資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準中25%～40%的下限。

??過去十余年深圳房價快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

??在許小樂看來，深圳的土地供應(yīng)不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。這些問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

??“這一《方案》的實施，標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動搖，深圳房價一直漲的神話有望被打破。”許小樂表示，《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行帶來重大的積極作用。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理