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??中房網(wǎng)訊 11月23日，深圳上演了一場(chǎng)“史詩(shī)級(jí)”的土拍盛宴。

??當(dāng)日，深圳共8宗居住用地集中出讓，分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建筑總面積224萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)合計(jì)294.42億元。最終，經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)、超400次舉牌，8家房企及聯(lián)合體擊敗對(duì)手，成為當(dāng)日贏家，成交額合計(jì)約339.81億元。

??深圳居住土地供應(yīng)向來(lái)稀缺，過(guò)去幾年，深圳全年的宅地供應(yīng)量均僅在10宗上下。一次性出讓8宗宅地，據(jù)稱是21年來(lái)深圳土地供應(yīng)最多的一次，因此也讓房企參與熱情高漲。

??28家房企激戰(zhàn)

??據(jù)了解，當(dāng)日出讓的8宗地塊中，有7宗土地采用“雙競(jìng)雙限”的方式競(jìng)拍，即限地價(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售均價(jià)；競(jìng)地價(jià)、競(jìng)無(wú)償移交政府只租不售的人才房面積。

??盡管條件嚴(yán)苛，本次土拍仍吸引了28家房企參與競(jìng)拍，其中不乏萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、中海、金茂、金地、華潤(rùn)、招商等頭部房企的身影。

??競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是寶安西鄉(xiāng)尖崗山地塊。該宗地25輪直接拍到最高限價(jià)，再激戰(zhàn)143輪競(jìng)配建面積，廝殺前后持續(xù)近1個(gè)小時(shí)，最終萬(wàn)科以59.98億+6.6萬(wàn)平方米人才房面積拿下。

??位于寶安沙井的地塊，是當(dāng)天唯一一宗起拍價(jià)就超百億的巨無(wú)霸地塊。結(jié)合游樂(lè)設(shè)施+酒店的規(guī)劃，此前就有市場(chǎng)傳聞稱這宗地屬于定向出讓，用于冰雪文旅綜合體項(xiàng)目。最終，該地塊顯示“一人競(jìng)買(mǎi)”，由深圳融華置地（融創(chuàng)和華發(fā)的聯(lián)合體）以底價(jià)127.1億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)1.4萬(wàn)/平方米，這意味著融創(chuàng)文旅將首次進(jìn)入深圳。。

??同樣“一人競(jìng)買(mǎi)“的還有龍華大浪地塊，由于限定主體資格，最終由深圳市地鐵集團(tuán)有限公司以底價(jià)66.53億元拿下，土地面積110523.25平方米（含教育設(shè)施用地17023.02平方米），成交樓面價(jià)3.1萬(wàn)/平方米。

??當(dāng)天上午的最后一場(chǎng)，佳兆業(yè)與新城的聯(lián)合體以最高限價(jià)28億元摘得坪山地塊，外加只租不售的人才住房配建面積5000平方米，成交樓面價(jià)2.37萬(wàn)元/平方米。

??下午場(chǎng)則是光明板塊的4宗居住性用地出讓，開(kāi)拍不到一個(gè)小時(shí)，競(jìng)拍便已結(jié)束。四宗宅地全部以上限價(jià)成交，溢價(jià)率為45%，總成交價(jià)達(dá)58.2億元。最終，安徽安聯(lián)高速公路有限公司、金茂閩粵港企業(yè)管理（天津）有限公司、電建與中信城開(kāi)各有斬獲。

??整體來(lái)看，8宗宅地單日攬金339.81億元，是去年深圳“6.24史詩(shī)級(jí)土拍”成交額的1.5倍。此外，除了土拍金額遠(yuǎn)超去年，下午場(chǎng)光明片區(qū)所拍賣(mài)的四塊地全都受“7090政策”限制，限價(jià)也在5萬(wàn)/平方米左右，低于深圳二手住宅均價(jià)6萬(wàn)+元/平方米，具有明顯向剛需客傾斜的特點(diǎn)，這也是深圳以往土拍較少出現(xiàn)的現(xiàn)象。

??供地節(jié)奏明顯加快

??11月23日的土拍只是近期深圳土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

??截至11月23日，今年深圳已成功出讓28宗宅地，成交總地價(jià)約758億，總建面約479萬(wàn)平方米。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳成交住宅用地?cái)?shù)量為12宗，總占地面積約16萬(wàn)平方米，2018年成交住宅用地?cái)?shù)量則更少，僅有10宗。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，深圳成交的住宅用地?cái)?shù)量已超過(guò)去年全年。深圳前三季度供地規(guī)模較去年同期大幅增長(zhǎng)150%。

??從供地節(jié)奏來(lái)看，自進(jìn)入四季度，深圳供地節(jié)奏明顯加快。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅10月，深圳就掛牌超10宗土地，環(huán)比9月增長(zhǎng)544%，增幅位于一二線城市的首位。

??這背后是深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上行的現(xiàn)實(shí)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，十年間深圳房?jī)r(jià)總漲幅178%，領(lǐng)先國(guó)內(nèi)諸多城市。今年“7·15”出臺(tái)之前，深圳房?jī)r(jià)在疫情稍緩的四月迅速?gòu)?fù)蘇并快速上漲，一度領(lǐng)跑全國(guó)。

??這種房?jī)r(jià)的非理性上漲局面對(duì)應(yīng)的正是供地面積與住房需求的失衡、供地結(jié)構(gòu)不合理等系列問(wèn)題。

??根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示，2006-2019年間，深圳累計(jì)住宅供應(yīng)730578套，年均5.2萬(wàn)套，放在長(zhǎng)時(shí)間周期中，年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢(shì)；與之對(duì)應(yīng)的是，常住人口從2006年的846.43萬(wàn)人，增加到2019年的1343.88萬(wàn)人，累計(jì)增加接近500萬(wàn)人，呈整體上行之勢(shì)。

??同時(shí)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡，工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開(kāi)出讓的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去14年里，深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是：17%、10%和53%。其中，直系房?jī)r(jià)的居住用地占全市總建設(shè)用地面積遠(yuǎn)低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%-40%的下限。

??因此，住房“盤(pán)子小”的深圳必須通過(guò)多管齊下的方式緩解住房供應(yīng)端緊張的問(wèn)題。

??5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計(jì)劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較去年計(jì)劃的150公頃增加了近一倍，年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)面積較2019年實(shí)際供應(yīng)面積增加了50%。

??今年，深圳針對(duì)盤(pán)活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推進(jìn)。僅2020年上半年，深圳城市更新計(jì)劃立項(xiàng)52項(xiàng)，規(guī)模330.6公頃，分別同比上升79.3%、146.7%。

??此前于10月份發(fā)布的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》中，涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限由廣東省進(jìn)一步下放至深圳，這也被外界認(rèn)為裨益深圳土地管理能力提升，能部分緩解深圳土地資源供應(yīng)緊張的問(wèn)題。

??能否緩解一二手倒掛局面？

??宅地供應(yīng)不足的另一面，是導(dǎo)致深圳一直以來(lái)都是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳新房供應(yīng)異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當(dāng)于新房年均成交面積的1.5倍。

??今年深圳樓市全面轉(zhuǎn)暖之后，二手房市場(chǎng)更具彈性，前7月二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的2倍。

??從價(jià)格來(lái)看，2020年深圳二手房一直處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程中，6、7兩月成交均價(jià)一路抬升，最高漲至69516元/平方米，隨后，受調(diào)控政策影響，8、9兩月持續(xù)走低，最低跌至57687元/平方米，進(jìn)入10月再次恢復(fù)到6月同等水平。

??但一手房方面均價(jià)受政策影響更為明顯，2020年6月在疫后恢復(fù)階段曾出現(xiàn)過(guò)一個(gè)小高峰，隨后受政策影響跌入全年最低谷，為50011元/平方米，隨后再緩慢恢復(fù)。

??從一二手房均價(jià)對(duì)比案來(lái)看，2020年4月起，深圳二手房均價(jià)一直高于一手房均價(jià)，一二手房倒掛情況嚴(yán)重，這也在一定程度上造成了今年深圳市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。

??丁祖昱評(píng)樓市文章指出，深圳第四季度的供應(yīng)井噴在一定程度上可以緩解深圳長(zhǎng)期以來(lái)新房市場(chǎng)供需不平衡的問(wèn)題，從而起到一定穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。在深圳土地“擴(kuò)權(quán)”之后，能夠更好的體現(xiàn)“因城施策”思想，供地速度增勢(shì)十分突出。值得注意的是，土地供應(yīng)增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來(lái)，在相對(duì)充裕的供應(yīng)下，其實(shí)更配合近期的“三道紅線”以及需求側(cè)調(diào)控升級(jí)，有利于土地價(jià)格保持平穩(wěn)。

??與此同時(shí)，除了提高供應(yīng)量平衡市場(chǎng)供求關(guān)系之外，在房?jī)r(jià)方面，尤其是中高端市場(chǎng)因限價(jià)問(wèn)題導(dǎo)致的一二手房倒掛問(wèn)題，也需要根據(jù)各地實(shí)際情況進(jìn)行一定的調(diào)整和改善，否則依然還是難以避免因一二手房?jī)r(jià)差導(dǎo)致的投機(jī)炒作現(xiàn)象。

??來(lái)源：中房網(wǎng)綜合整理