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??中房網訊（亞晨/文）2020年的最后一天，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

??《通知》綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

??從《通知》的內容來看，旨在增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。《通知》自2021年1月1日起實施。

??這是繼“三道紅線”之后，對房地產行業調控的又一記重拳。

??五檔考核房地產貸款占比

??根據《通知》規定，中資法人銀行業金融機構被分為五檔。第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行；第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構；第四檔為縣域農合機構；第五檔為村鎮銀行。

??指標方面，第一檔銀行房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。

??值得注意的是，該比例并不是一成不變。《通知》指出，在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，可在2.5個百分點的范圍內增減。

??此外，《通知》還設置了過渡期。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

??業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經人民銀行、銀保監會或當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構評估后認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

??另外值得一提的是，有兩種情況暫不納入房地產貸款占比計算。一種是住房租賃有關貸款，目的也是為了支持大力發展住房租賃市場。另外一種是為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

??多數銀行業金融機構符合管理要求

??應該說，建立房地產貸款集中度管理制度，既有利于市場主體形成穩定的政策預期，又有利于房地產市場平穩健康可持續發展。

??實際上，自2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

??根據央行《2020年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2020年三季度末，金融機構人民幣各項貸款余額169.37萬億元，其中人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，房地產貸款占比約28.83%，低于房地產貸款集中度管理要求中第一檔40%占比上限，略高于第二檔27.5%占比上限。從個人住房貸款占比來看，2020年三季度末個人住房貸款余額33.59萬億元，個人住房貸款占比約19.83%，低于第一檔、第二檔32.5%和20%占比上限。從實際情況來看，分別代表第一檔和第二檔的中資大、中型銀行是房地產貸款的主力軍，目前設定的管理比例要求基本符合實際情況。

??對此，兩部門在答記者問時表示，目前大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。對于超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

??未來房地產融資環境仍然偏緊

??如果把之前的“三道紅線”看做是對房企資金需求端的管理，那么此次發布的房地產貸款集中度管理制度則是在資金供給端的收緊。

??另一方面，自2020年以來，銀保監會和各地銀保監局延續了一直以來的嚴格監管態勢。據不完全統計，2020年銀保監系統至少開具了496張涉及信貸問題的罰單，其中至少有130張罰單涉及房地產貸款。從被處罰的原因來看，大多為信用貸資金流入房地產市場，以及違規發放流動資金貸款用于房地產等。此外，房地產開發貸款管理嚴重不審慎，以及對四證不全房地產項目發放貸款同樣占比較多。

??中國銀保監會主席郭樹清此前曾指出，房地產與金融業深度關聯，目前我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，因此，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，要堅決抑制房地產泡沫。

??金融監管層的多次表態，意味著對房地產金融風險的防控工作，需要引起足夠的重視。

??中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立表示，無論是對房地產開發企業的財務指標設置監管紅線，還是對商業銀行的房地產金融業務設置監管紅線，都是在宏觀審慎管理制度方面的創新，這兩項監管制度將對房地產市場產生深遠影響，不能簡單地理解為打壓房地產市場，但在這些政策實施之初，會出現房地產金融邊際收緊的效果。不僅對房地產行業產生影響，也會對其他部門產生深遠影響。

??易居企業集團CEO丁祖昱認為，未來房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。同時，房地產貸款集中度管理要求的發布，也進一步驗證了其對行業步入無增長時代新邏輯的驗證。丁祖昱表示，過去若干年，房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，時至今日，在“三條紅線”和“央行房貸新規”的要求下資金被限制，由于沒有更多的資金進入，整個行業再往上走的動力被大大削弱，因為整個行業的主體是房企，缺乏資金的支持，會使得企業動能不足，從而使得行業動能不足，就將步入無增長的時代。