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??中房網訊（高鶴/文）一直以來，預售資金對于房地產開發企業而言，就是個“香餑餑”。

??作為房地產開發的主要資金來源之一，預售資金能夠緩解開發商資金壓力，是我國商品房預售制的重要補充，也是政策監管的重要對象。

??同時，預售資金更像是一把“雙刃劍”。一方面，保證資金專款專用，防止項目“爛尾”的情況發生。另一方面，隨著主管部門對預售資金監管的日趨嚴格，不但加大了房地產企業資金的流動壓力，增大了房企資金鏈斷裂的幾率，也導致“爛尾”項目發生幾率的增加。

??就在今年10月份，在江蘇省住建廳“政風熱線”全媒體直播節目中，連云港海州區巨龍花園小區業主反應，他們購買的商品房長期爛尾，擔心錢款會出現被開發商挪用的情況。后經連云港市住建局調查，該項目開發商存在逃脫資金監管行為。

??不僅如此，近3個月來，包括長沙、杭州、福州等地住建部門，均通報了相關房企惡意逃避預售資金監管的違規行為。

??而近年來，隨著房地產調控步入深水區，疊加融資環境蕭瑟、銷售回款放緩、建筑材料漲價導致成本增加等多重因素的影響下，部分經營不善的房地產企業，甚至包括一些頭部企業，都相繼出現資金鏈斷裂危機。這也使得違規挪用預售資金的情況時有發生，在增加了企業經營風險的同時，也損害了部分住房消費者的合法權益。

??近兩年超30城加強預售資金監管

??如今，加強、完善預售資金監管的重要性日益突出。

??就在央行今年召開的三季度例會上罕見的提及了房地產，強調做到“兩個維護”，即：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??同時，近兩年也是預售資金監管的高峰期。據中房網不完全統計，今年以來，包括北京、重慶、成都、嘉興、天津、西安、無錫、泰州等地陸續發布監管預售資金政策或相關補充、修訂政策。至此，2020年以來全國已有超過30個城市發力預售資金監管，監管能力得到進一步提升和完善。

??11月8日，河北省石家莊市住建局發布公告稱，商品房預訂款、首付款及按揭款等款項要全部納入監管專用賬戶，預售資金用于項目工程建設支出。根據公告，今年11月8日后出讓的房地產開發項目，預售形象進度達到封頂后，方可辦理預售許可審批手續，住建部門將進一步加強工程建設全過程監管，同時修訂商品房預售資金監管政策，重點加強項目預售后剩余工程建安成本資金的監督管理，專項用于工程款項支取，確保項目完全達到交付使用條件。

??11月4日，由北京市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發的《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》明確提出，購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

??這也就意味著，開發商在網簽之前，將不能支取首付款、定金等款項。對此，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立表示，預售資金先入賬后網簽，將進一步加大開發企業資金循環的難度和成本。一旦嚴格執行，開發企業項目間資金騰挪空間將進一步被壓縮。

??成都也在日前發布了預售資金監管的相關政策，在以往的基礎上進一步完善職能，保證資金優先用于工程建設。此外，天津、哈爾濱等城市均要求房企按幢或者多幢建立新建商品房預售資金監管專用賬戶，杭州市、山西省也都在今年發布過預售資金監管、保護購房人合法權益的相關政策。根據貝殼研究院此前的一項統計，2020年至今全國主要城市共發布預售資金監管相關政策65次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次。

??值得注意的是，在預售資金監管趨嚴的環境下，相關糾紛明顯減少。據相關數據顯示，2021年前三季度商品房預售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數量同比下降6成。

??多地加大力度解決爛尾樓

??地方對預售資金的嚴格監管，是為了防止開發企業將資金挪做他用，從而加大了施工項目“爛尾”的風險。而治理爛尾樓，不光要防“新增”，還要善于化解“存量”。

??據了解，今年以來，河北、云南、青海、湖南等地陸續加大力度治理存量爛尾樓。

??近日，青海對“已售未交付”樓棟方面，要求房企優先確保今年要交付的項目復工建設，并按時交付。對“未開發用地”部分，敦促房企通過轉讓未開發用地等方式回籠資金，并將其劃入政府指定監管賬戶，以保障項目竣工。

??同樣，北京和成都兩地也提出，面對重大風險隱患，政府將接管預售資金監管。確保樓盤不出現爛尾，維護購房者合法權益。

??《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》指出，當預售項目存在重大風險隱患時，區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設。

??11月3日，成都發布的《關于進一步明確商品房預售款監管有關事項的通知》提出，出現重大經營性風險的預售商品房項目，納入區（市）縣重點監管，指定單位另設監管專戶（原則上監管銀行不變），確定監管部門嚴格監督預售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

??據住建部此前公布的消息，河北省今年在全省共排查房地產項目28091個，發現“入住難”“辦證難”“爛尾樓”等問題項目96個，目前已整改完成94個，2個正在推進解決。

??云南省住建廳于7月份召開的《昆明市爛尾樓清理整治工作會商會議》，要求高度重視爛尾樓問題。據一位接近云南省政府的匿名人士表示，爛尾樓問題與民生緊密相關，是各級政府工作的頭等大事。

??而早些時候，云南省昆明市住建局黨組書記、局長陳漢曾表示：“截至目前昆明市梳理入庫爛尾項目93個，已完成化解26個，化解率27.95%。爛尾樓項目計劃今年化解60%，明年全部化解完。”

??4月份，珠海市出臺了《珠海市“爛尾樓”整治處理辦法》。發動城市更新協會力量，開啟爛尾樓處置的“府院聯動”新模式，意在通過破產程序來處置珠海全市的爛尾樓。

??事實上，治理“爛尾樓”不光要有完善靈活的監管機制和強勁的化解力，更要有超前意識，從根源上減少風險。今年以來，包括北京、深圳、廣州、蘇州、濟南、杭州等多個城市在集中供地時曾提出，要嚴查房企購地資金來源。

??對房企而言，購地資金審查能有效禁止非地產行業資本進場，進一步遏制房企沖動拍地，減少部分企業“先拿地再尋求合作”的投機行為。對于市場和消費者而言，此舉進一步降低了市場風險，更有利于保證土地市場秩序，促進房地產市場健康發展，維護購房者的合法權益。