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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）2021年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)由強轉(zhuǎn)弱的格局。上半年，市場成交顯著放量。進入下半年，受多重因素影響，市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

??從房地產(chǎn)企業(yè)層面來看，規(guī)模房企在銷售增速方面出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，2021年百強房企累計業(yè)績增速持續(xù)放緩，累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百強房企累計業(yè)績出現(xiàn)了同比降低的情況，銷售規(guī)模負(fù)增長的企業(yè)數(shù)量也較2020年有明顯提升。

??從銷售任務(wù)完成情況看，也遠(yuǎn)不及歷史同期。根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測，2021年典型房企銷售目標(biāo)完成率整體超過九成，但這一指標(biāo)明顯低于最近三年104.02%的同期水平。截至2021年末，在監(jiān)測的55家房企中，超過八成的房地產(chǎn)企業(yè)銷售未達標(biāo)，僅10家房企完成了全年銷售任務(wù)。

??典型房企銷售目標(biāo)完成率均值達91.18%

??在行業(yè)整體去杠桿、市場降溫的大背景下，一部分房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)融資保持謹(jǐn)慎，購房者也持觀望態(tài)度，進而影響了企業(yè)的銷售節(jié)奏。

??從典型房企整體銷售目標(biāo)完成率這一指標(biāo)的變化來看，自2021年10月份開始已經(jīng)低于最近幾年的同期水平，并且這一現(xiàn)象持續(xù)到年末。

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，本期納入已公布2021年銷售目標(biāo)的典型房企數(shù)量為55家，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)測算，2021年典型房企銷售目標(biāo)完成率均值為91.18%。

??在監(jiān)測的55家房企中，僅10家房企完成了全年銷售任務(wù)，其余45家房企均未達標(biāo)。而2020年同期，完成年度銷售任務(wù)的企業(yè)數(shù)量多達37家。在中國房地產(chǎn)的歷史上，這種情況并不多見，行業(yè)整體轉(zhuǎn)冷態(tài)勢可見一番。

??具體來看，10家完成任務(wù)的房企分別是：信達地產(chǎn)、濱江集團、九龍倉、綠城中國、首開股份、大發(fā)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團、華潤置地。

??目標(biāo)完成率在90%-100%之間的企業(yè)數(shù)量居多，有18家，分別是：招商蛇口、融信、正榮、龍光地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、中梁控股、中國金茂、龍湖集團、融創(chuàng)中國、旭輝控股、中海地產(chǎn)、雅居樂、德信地產(chǎn)、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、保利置業(yè)和遠(yuǎn)洋集團。

??包括新城控股、碧桂園、佳源國際、弘陽地產(chǎn)、金地商置、景瑞地產(chǎn)、中駿集團、港龍中國、時代中國、合生創(chuàng)展、銀城國際、合景泰富、陽光城、世茂和中國奧園在內(nèi)的15家企業(yè)，目標(biāo)完成率在80%-90%之間。

??目標(biāo)完成率在70%-80%之間的企業(yè)有6家，分別是：中南置地、萬科、花樣年、新力控股、當(dāng)代置業(yè)和金科。

??富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)3家房企目標(biāo)完成率在60%-70%之間；中國恒大、綠地香港和中洲控股3家房企目標(biāo)完成率不足六成。

??規(guī)模房企仍存優(yōu)勢，行業(yè)進入“剩”者為王時代

??市場降溫之下，更能夠體現(xiàn)出規(guī)模房企的營銷優(yōu)勢。

??另據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2021年度銷售目標(biāo)達到或超過千億元以上水平的房企有36家。

??根據(jù)銷售業(yè)績測算，36家“千億”級房地產(chǎn)企業(yè)2021年的銷售目標(biāo)完成率均值為92.37%，高于本次納入統(tǒng)計范圍的55家企業(yè)平均水平1.19個百分點。其余19家銷售目標(biāo)不足“千億”的房地產(chǎn)企業(yè)，其銷售目標(biāo)整體完成率均值為88.94%，低于55家房企平均水平2.24個百分點。

??即便是銷售目標(biāo)在3000億元以上的10家頭部房企，其目標(biāo)完成率均值也達到了90.23%，銷售完成情況仍好于一些中小房企。

??另外值得注意的是，以往的銷售前三強萬科、中國恒大和碧桂園的銷售完成情況都不太理想。其中，碧桂園的年度銷售目標(biāo)完成率為89.42%；萬科雖然自身風(fēng)控水平較強，但受行業(yè)大環(huán)境以及銷售目標(biāo)制定過高等因素影響，銷售情況不盡理想，目標(biāo)完成率為79.47%；中國恒大則受自身債務(wù)危機影響，銷售目標(biāo)完成情況在頭部房企中墊底，僅為59.07%。

??回顧過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿的大背景下，不斷有大型房企接連出現(xiàn)違約、暴雷等風(fēng)險。萬科多年前曾喊出的那句“活下去”，如今被不幸言中。

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在2021年末的發(fā)布上表示，房地產(chǎn)過度金融化是導(dǎo)致今天危機的根本。在其看來，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。面對行業(yè)大變局，丁祖昱提出“?！闭邽橥?，企業(yè)必須改變路徑依賴，堅持長期主義。

??展望2022年，盡管年初調(diào)控政策出現(xiàn)邊際寬松的跡象，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對今年的業(yè)績增長保持謹(jǐn)慎態(tài)度。雖然不排除仍有一部分企業(yè)會繼續(xù)調(diào)高銷售目標(biāo)，但在行業(yè)進一步洗牌重整的態(tài)勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績壓力仍會較大。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年企業(yè)整體業(yè)績預(yù)期將更為保守，仍會有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長困境。短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復(fù)仍需要3-6個月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，企業(yè)償債壓力仍然較大。同時，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運營管控效率，防范風(fēng)險、降本增效。