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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）受春節(jié)假期等因素影響，房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢。不但土地市場持續(xù)表現(xiàn)低迷，成交也更是創(chuàng)下了近年來單月新低。

??克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，其監(jiān)測的28個重點城市2月份成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。土地市場方面，全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降，成交建筑面積僅3408萬平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%，降至近一年來最低點。

??百強房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴大

??具體來看，成交方面一線城市全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近；24個二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。

??從克而瑞調(diào)研情況來看，今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，表現(xiàn)于返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放的時間跨度不足兩周，且水客大幅增多，案場到訪客戶實際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。雖然一部分房企開啟內(nèi)卷式降價，但對成交拉動效果相對有限。

??市場低迷，也使得百強房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴大。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2月份百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

??對此，克而瑞研究中心指出，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

??超七成銷售百強房企未拿地

??銷售的低迷，也直接影響到了房企拿地的積極性。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-2月份銷售百強房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。盡管單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲169%，但依舊處于近一年低位，同比降幅高達(dá)63%。

??據(jù)統(tǒng)計，截至2月末，新增貨值百強門檻為16.1億元，同比下降30%，新增拿地價值、建面百強門檻3.1億元和14.7萬平方米，同比分別減少56%和16%。

??克而瑞研究中心報告認(rèn)為，拿地房企呈現(xiàn)兩方面特征：一方面，拿地企業(yè)多以國企、央企以及地方平臺公司為主，民營企業(yè)拿地意愿較低；另一方面，僅有銷售排名靠前的房企仍在拿地，銷售10強與拿地金額10強房企中有5家房企重復(fù)，且10強房企新增貨值占百強比例達(dá)到64%，強者恒強格局未變。

??值得注意的是，盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先，但從拿地銷售比來看，僅有華潤、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見整體投資意愿仍然保持低位。

??償債高峰已至

??銷售頻頻遇冷，投資積極性降至低點，融資端未現(xiàn)大范圍松動的情況下，房企仍要面對已經(jīng)到來的償債高峰期。尤其是今年前三季度，房企債務(wù)到期壓力明顯加大。

??根據(jù)安信證券的一項統(tǒng)計，2022年共有超過6800億元地產(chǎn)債到期。各個季度的債務(wù)到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元和1242.4億元。這也將對房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和融資能力，形成較大的考驗。

??好在今年以來，政策方面出現(xiàn)回暖，多地出臺相關(guān)措施穩(wěn)定樓市，助力市場恢復(fù)信心。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前兩個月各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控舉措累計超過百次，通過下調(diào)首付比例、調(diào)降房貸利率、加快放款節(jié)奏、給予購房補貼等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??3月2日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。郭樹清稱，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格有一些調(diào)整，需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)是好事，但是不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟(jì)影響太大，還是要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

??從金融管理層的表態(tài)來看，也在向市場傳遞著穩(wěn)定的信號，未來房地產(chǎn)信貸投放將會趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求也將會繼續(xù)得到支持，金融監(jiān)管保持合理審慎原則。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，行業(yè)利好政策、或是地方調(diào)控放松的扶持性政策，主要目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場信心，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。對于房企而言，政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時間，目前整體投資仍極度低迷，且今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來主旋律。