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??中房網(wǎng)訊 （劉敬/文）回顧2月，中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）分別從“政策、宏觀、市場、土地、金融、企業(yè)、聲音”等七方面帶您一同回顧當(dāng)月發(fā)生的房地產(chǎn)大事件。

??政策

??入選事件

??中央一號(hào)文件：穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例

??國務(wù)院：制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)土地政策

??央行、銀保監(jiān)會(huì)：保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入集中度管理

??全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告（2022年2月）

??2月22日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》，即2022年中央一號(hào)文件正式發(fā)布，連續(xù)第十九年聚焦中國“三農(nóng)”議題。其中文件提出，擴(kuò)大鄉(xiāng)村振興投入。繼續(xù)把農(nóng)業(yè)農(nóng)村作為一般公共預(yù)算優(yōu)先保障領(lǐng)域，中央預(yù)算內(nèi)投資進(jìn)一步向農(nóng)業(yè)農(nóng)村傾斜，壓實(shí)地方政府投入責(zé)任。加強(qiáng)考核監(jiān)督，穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例。支持地方政府發(fā)行政府債券用于符合條件的鄉(xiāng)村振興公益性項(xiàng)目。提高鄉(xiāng)村振興領(lǐng)域項(xiàng)目儲(chǔ)備質(zhì)量，強(qiáng)化預(yù)算績效管理和監(jiān)督。

??2月21日，國務(wù)院印發(fā)《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》。其中在“增強(qiáng)發(fā)展要素支撐體系”專欄中明確，完善用地用房支持政策的規(guī)劃。《規(guī)劃》提出，科學(xué)規(guī)劃布局新增用地。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和老齡化發(fā)展趨勢，因地制宜提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和布局。科學(xué)編制供地計(jì)劃，分階段供應(yīng)規(guī)劃確定的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，并落實(shí)到年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，做到應(yīng)保盡保。涉及新增建設(shè)用地的，在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先予以安排。制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策，以多種方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

??2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。【詳情】

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2022年2月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策39條，較上月略有減少。其中，寬松性政策22條，中性政策14條，緊縮性政策3條。寬松性政策數(shù)量占調(diào)控政策總數(shù)比重達(dá)56.4%，較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，緊縮性政策占比由上月的13.3%進(jìn)一步縮減至7.7%。地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。【詳情】

??宏觀

??入選事件

??財(cái)政部：1-2月房產(chǎn)稅收入574億元，同比增長27.7%

??財(cái)政部發(fā)布的2022年1-2月財(cái)政收支情況顯示，1-2月累計(jì)，全國一般公共預(yù)算收入46203億元，同比增長10.5%。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅911億元，同比下降25.8%；土地增值稅1355億元，同比下降1.4%；房產(chǎn)稅574億元，同比增長27.7%；耕地占用稅165億元，同比增長35.5%；城鎮(zhèn)土地使用稅320億元，同比增長13.2%。

??市場

??入選事件

??前兩月全國住宅銷售額同比下降22.1%，庫存創(chuàng)2018年5月以來新高

??2月房價(jià)：市場有所分化，警惕三四線城市急速降溫

??國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%；商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。其中，住宅銷售面積下降13.8%，住宅銷售額下降22.1%。庫存方面，2月末商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積為28352萬平方米，比2021年末增加5552萬平方米，創(chuàng)2018年5月以來新高。【詳情】

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有27個(gè)，環(huán)比下跌的城市有40個(gè)，3個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市有10個(gè)，環(huán)比下跌的城市有57個(gè)，3個(gè)城市持平。整體來看，新房市場回暖仍有阻力，二手房方面，則出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象，一些大城市二手房市場相對(duì)強(qiáng)勢，而很多三四線城市總體比較疲軟。【詳情】

??土地

??入選事件

??2月全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模繼續(xù)走低

??2022年2月，受春節(jié)假期影響，全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模再度下滑，同時(shí)因主要城市供地節(jié)奏變化影響，和去年同期相比也有較大的差距。市場熱度方面，在北京新年首次集中土拍熱度“穩(wěn)中有升”的影響下，溢價(jià)率微漲趨勢得以延續(xù)，流拍現(xiàn)象也較1月有所緩和。集中供地方面，除已完成首輪集中土拍的北京外，上海、福州、合肥和青島等城市于2月推出了2022年首批集中供應(yīng)地塊，徐州、溫州等22城之外的城市均將在3月份進(jìn)行土拍。對(duì)此來看，成交規(guī)模環(huán)比下行趨勢或?qū)⒃?月份逆轉(zhuǎn)。

??金融

??入選事件

??央行：2月份住戶貸款減少3369億元

??87城房貸利率下降，多數(shù)城市放款周期不到一個(gè)月

??央行發(fā)布的《2022年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元；企（事）業(yè)單位貸款增加1.24萬億元，其中，短期貸款增加4111億元，中長期貸款增加5052億元，票據(jù)融資增加3052億元；非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加1790億元。

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月103個(gè)城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個(gè)，無利率提高的城市。包括一線城市在內(nèi)的30個(gè)城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降。降息空間加大，本月首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來單月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下調(diào)幅度較大，達(dá)到30個(gè)基點(diǎn)。房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的同時(shí)，多城放款速度也明顯加快。目前103城平均放款周期不足40天，一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個(gè)月；杭州、武漢、南京、成都、無錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個(gè)月以上。目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個(gè)月。

??企業(yè)

??入選事件

??2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜

??2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??2022年2月，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，疊加春節(jié)期間市場預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2月百強(qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。【詳情】

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，截止至2月末，新增貨值百強(qiáng)門檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價(jià)值、建面百強(qiáng)門檻3.1億元、14.7萬平方米，同比分別減少56%和16%。整體來看，新年伊始土地投資仍然極度低迷。1-2月份銷售百強(qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲169%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達(dá)63%。【詳情】

??聲音

??入選事件

??住建部：堅(jiān)決處置個(gè)別房企房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)

??賈康：房地產(chǎn)成長性依然可觀

??穆迪：預(yù)計(jì)2022年房企全國合約銷售額將下降5%-10%

??2月24日，住建部部長王蒙徽在推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上表示，2021年在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會(huì)共識(shí)。穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)城市主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化市場化為原則，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

??華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康表示，中國的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然處在中高速發(fā)展階段，并且還有相當(dāng)可觀的縱深空間。房地產(chǎn)未來的成長性仍可期待，不能簡單聽信非理智斷言。雖然當(dāng)下房地產(chǎn)市場越來越具備“黑鐵時(shí)代”的特征，但現(xiàn)在還不能認(rèn)為整個(gè)行業(yè)都落入了局面沉穩(wěn)而競爭較殘酷的“黑鐵時(shí)代”，反而需要特別注重正確認(rèn)識(shí)分化的大市場。

??穆迪此前發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的全國合約銷售額將下降5%-10%，主要原因是在開發(fā)商融資渠道受限和購房者情緒疲軟的環(huán)境下銷售量下降和平均銷售價(jià)格持平。據(jù)悉，2021年全國合約銷售金額僅比上年增長5.3%，低于2020年10.8%和2019年10.3%的增速，原因是2021年下半年因信貸環(huán)境偏緊銷售量下降且平均售價(jià)增速下降。此外，開發(fā)商的債券融資渠道仍將面臨挑戰(zhàn)，這尤其將增加財(cái)務(wù)狀況較弱開發(fā)商的再融資風(fēng)險(xiǎn)。