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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）為盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)，鄭州邁出了重要一步。

??近日，一份名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》文件截圖在鄭州市場(chǎng)流傳。同時(shí)，有消息稱(chēng)鄭州有關(guān)部門(mén)近日組織建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等多家重點(diǎn)房企召開(kāi)項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)，并對(duì)這些企業(yè)旗下在鄭州的部分項(xiàng)目給予紓困政策支持。

??從近期各地的情況來(lái)看，“保交付”已成為多地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要議題。銀保監(jiān)會(huì)為此也多次表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??鄭州此次舉措，為全國(guó)提供了一份學(xué)習(xí)樣本。尤其是對(duì)于頭部房企重點(diǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的化解仍需積極研究，從而使購(gòu)房者的合法權(quán)益得到更好的保障。

??紓困房企，鄭州“破冰”

??根據(jù)網(wǎng)傳的鄭州文件內(nèi)容顯示，所謂“退出項(xiàng)目”，并非是讓房地產(chǎn)企業(yè)完全退出該項(xiàng)目，而是通過(guò)四種紓困模式：

??模式一，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式。由省級(jí)平臺(tái)公司參與，后期政府主導(dǎo)；

??模式二，項(xiàng)目并購(gòu)模式。主要針對(duì)資產(chǎn)大于負(fù)債項(xiàng)目，由央企、省屬?lài)?guó)有企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，對(duì)問(wèn)題房企進(jìn)行產(chǎn)權(quán)重組，提供資金支持；

??模式三，破產(chǎn)重組模式。對(duì)于體量大、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜的項(xiàng)目，積極引進(jìn)戰(zhàn)略投資人，同時(shí)拉長(zhǎng)金融機(jī)構(gòu)還款期限，以時(shí)間換空間。也可通過(guò)代建托管保交樓。在爛尾樓盤(pán)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，為破產(chǎn)項(xiàng)目提供共益?zhèn)Y金，用于爛尾樓盤(pán)恢復(fù)施工。

??模式四，保障性租賃住房模式。對(duì)于去化周期較高的項(xiàng)目，積極利用回購(gòu)保障性租賃住房模式回籠現(xiàn)金流。

??該文件的本意，是鄭州方面在推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保工作中，計(jì)劃幫助在鄭州的優(yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難。對(duì)于那些長(zhǎng)期深耕鄭州的頭部企業(yè)，被考慮作為優(yōu)先紓困的對(duì)象。

??據(jù)當(dāng)天參會(huì)的企業(yè)透露，此次會(huì)議更多的是對(duì)目前項(xiàng)目情況的摸底，未到真正的執(zhí)行落地階段。從與會(huì)的多數(shù)房企選擇來(lái)看，更傾向于選擇“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”的模式將項(xiàng)目整體盤(pán)活。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式有助于減輕地方財(cái)政壓力，同時(shí)借助國(guó)開(kāi)行政策性金融資源、加快推進(jìn)棚改工作的一項(xiàng)重要工具。在停工停貸潮下，是解決房企資金瓶頸、快速重啟項(xiàng)目施工進(jìn)度的重要資金渠道。

??從整體考慮來(lái)看，只有通過(guò)化解部分重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，整治亂象，市場(chǎng)信心才會(huì)慢慢恢復(fù)。從鄭州的做法來(lái)看，值得其他城市效仿。

??紓困經(jīng)驗(yàn)或?qū)⒈粡?fù)制

??進(jìn)入7月份，全國(guó)性的“停工停貸”風(fēng)波引發(fā)社會(huì)關(guān)注，讓房地產(chǎn)行業(yè)和地方都感到了巨大的壓力。

??7月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

??值得注意的是，“保交樓”一詞首次出現(xiàn)在政治局會(huì)議中。這也意味著，“停工停貸”風(fēng)波，已經(jīng)得到了最高層的關(guān)注。

??實(shí)際上，最早的一份停貸告知書(shū)來(lái)自于2021年4月的太原。今年1月和5月，南寧也曾出現(xiàn)過(guò)業(yè)主向銀行告知停貸的事件。而此類(lèi)事件真正受到關(guān)注，則是源于今年6月30日景德鎮(zhèn)的一份停貸告知書(shū)。在此類(lèi)告知書(shū)的基礎(chǔ)上，7月份這類(lèi)事件快速發(fā)酵，乃至在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)始蔓延。

??根據(jù)興業(yè)銀行此前公布的數(shù)據(jù)，該行涉及“停貸事件”樓盤(pán)相關(guān)按揭貸款余額達(dá)16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。

??另?yè)?jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，截止2022年7月16日，全國(guó)至少出現(xiàn)271份停貸告知書(shū)。其中，河南（54份）數(shù)量較多。而作為省會(huì)城市的鄭州共有32份，這也意味著此次鄭州至少有32個(gè)樓盤(pán)卷入到了停工停貸風(fēng)波中。

??巨大的壓力面前，鄭州率先出手尋找多渠道紓困辦法也就在情理之中了。盡管要徹底解決“保交付”，仍存在一定的難度，但鄭州方面近期也確實(shí)拿出了一些實(shí)際舉措。除了此次頭部房企的紓困措施，鄭州此前還成立了地產(chǎn)紓困基金，由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次鄭州的解決措施在處理問(wèn)題樓盤(pán)和行業(yè)問(wèn)題解決思路的啟發(fā)方面都有積極的作用，對(duì)于全國(guó)其他城市都有積極的借鑒意義——由代表地方政府意志的國(guó)企平臺(tái)來(lái)發(fā)起紓困基金，能解決最核心的資金問(wèn)題，也有更多的專(zhuān)業(yè)人士和精力去解決問(wèn)題；而棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還等紓困措施的推出，又形成了比較明晰的解決工具包，對(duì)于解決房企問(wèn)題和保障購(gòu)房者權(quán)益都有積極的作用，因此值得其他地方研究和參考。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心此前發(fā)布的一份報(bào)告也指出，紓困需要多管齊下，才能保證“促?gòu)?fù)工、保交付”這個(gè)核心訴求得到實(shí)現(xiàn)。比如，針對(duì)已停工項(xiàng)目，政府要主動(dòng)做好摸排工作，了解項(xiàng)目停工原因，積極盤(pán)活問(wèn)題項(xiàng)目。針對(duì)具備開(kāi)發(fā)能力但短期資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)，可牽頭組織金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、施工方、供應(yīng)商及開(kāi)發(fā)商等多方協(xié)調(diào)工作，穩(wěn)融資、緩債務(wù)，加快推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工。針對(duì)已不具備開(kāi)發(fā)能力、企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)，可鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企接盤(pán)，并在項(xiàng)目兼并購(gòu)上給予融資貸款等適度支持。