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??中房網訊 （曲濤/文）隨著房地產市場進入盤整筑底階段，政策工具箱頻頻發力。

??9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

??央行方面表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

??這無疑是對當下低迷的房地產市場注入一針“強心劑”。

??從時間來看，金融主管部門選擇在9月29日深夜出臺政策可謂用意明顯。一方面，為地方和金融機構預留政策調整時間。另一方面，臨近“銀十”，正值傳統營銷旺季，也給房地產市場和房地產企業以及購房者，留出政策消化時間。

??階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限

??根據通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

??從上述內容來看，主要是針對部分當前房地產市場疲軟的城市，進行階段性的政策調整。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，此次政策充分說明房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。當前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點以來，各類寬松政策不斷，充分體現了央行等部門用好房貸工具的導向。

??事實上，對于上述政策的出臺，市場也基本有一定預期。

??8月31日召開的國務院常務會議上，曾提出要“支持剛性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策”；9月28日召開的穩經濟大盤四季度工作推進會議上，提出要“因城施策運用政策工具箱中的工具，支持剛性和改善性住房需求”；就在人民銀行貨幣政策委員會近期召開的2022年第三季度例會上，也提出要“推動降低個人消費信貸成本，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。

??哪些城市有望“入圍”？

??此外，中房網根據上述政策的執行條件，結合國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》整理后發現，有23個城市符合此次政策要求。

??其中，天津為直轄市，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個城市為省會城市，大連為副省級市。其余的15個城市均為三四線城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

??上述被列出的城市，普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。

??通知明確，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

??根據全國銀行間同業拆借中心9月20日公布的貸款市場報價利率，5年期以上LPR為4.3%。

??央行、銀保監會曾于5月15日聯合發文，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。基于此，目前首套房貸利率最多可以低至4.1%。

??那么這也意味著，后續個人住房貸款利率在此基礎上，將會有一定幅度的下調空間。對此，嚴躍進認為，今年三季度尤其是7-8月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。此類政策勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

??另一方面，房地產政策環境持續改善，整體寬松導向不改。根據中房研協測評研究中心監測，2022年1-8月份地方共出臺房地產調控政策630條，其中寬松類政策多達495條，占比接近八成。在地方繼續踐行“保交樓、穩民生”的同時，部分核心一二線城市房地產政策也有不同程度放松。

??可以預見的是，隨著中央和地方政策的逐步落地，剛性和改善性住房需求將會得到更好的支持，購房成本有望進一步降低。這對于當前恢復房地產市場信心，以及市場預期的企穩都將起到積極作用。