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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）金融主管部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)化解問(wèn)題再次提速。

??1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì)明確提出，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

??對(duì)于開(kāi)年首場(chǎng)信貸工作會(huì)而言，會(huì)議表述較多的依然是房地產(chǎn)，足以體現(xiàn)高層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度。這也意味著，房地產(chǎn)將是2023年金融信貸投放的重中之重。

??實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃

??會(huì)議明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

??事實(shí)上，最近一段時(shí)間以來(lái)，管理層接連表態(tài)，意味著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作在持續(xù)推進(jìn)。

??2022年11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇年會(huì)上表示，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃；11月22日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況；12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖；12月16日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近日也表示，以保交樓為切入點(diǎn)，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡。

??中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表被多次提及，體現(xiàn)出了穩(wěn)地產(chǎn)的決心。其中，政策所惠及的主體是“優(yōu)質(zhì)頭部房企”，意味著政策是有選擇性的，保護(hù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，淘汰無(wú)序擴(kuò)張的企業(yè)，促進(jìn)形成良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??而本次會(huì)議最大的亮點(diǎn)在于，明確提出了資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的“四項(xiàng)行動(dòng)”，說(shuō)明對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化工作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。

??上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，房企要跳出傳統(tǒng)融資的視角去理解資產(chǎn)負(fù)債表。這也要求各類企業(yè)主動(dòng)改善經(jīng)營(yíng)狀況，積極爭(zhēng)取政策支持。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2023年依然是積極化解風(fēng)險(xiǎn)的一年，要防范房企內(nèi)部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以要對(duì)優(yōu)質(zhì)房企積極進(jìn)行監(jiān)測(cè)和支持。和金融市場(chǎng)一樣，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域也提及了“系統(tǒng)重要性”概念，這也說(shuō)明全國(guó)銷售業(yè)績(jī)TOP100的很多企業(yè)，或?qū)⒓{入到此類重要性房企的名單之中。

??保持房企融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求

??會(huì)議提出，要落實(shí)好16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。

??實(shí)際上，銀行間債券市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的支持，有力扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為，保障了房企在銀行間市場(chǎng)融資渠道的暢通。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年銀行間債券市場(chǎng)共發(fā)行民營(yíng)房企債券487.2億元，同比增長(zhǎng)24.4%；支持民營(yíng)房企注冊(cè)1415億元，同比增長(zhǎng)249.7%。在“第二支箭”框架下，中債增進(jìn)公司為12家民營(yíng)房企205億元債券的發(fā)行提供了增信支持。4家優(yōu)質(zhì)房企完成了780億元的儲(chǔ)架式項(xiàng)目注冊(cè)。

??另一方面，隨著多個(gè)融資渠道的修復(fù)，2022年末融資規(guī)模也出現(xiàn)了回暖跡象。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年12月100家典型房企的非銀融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這也是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億元。

??從整個(gè)大環(huán)境來(lái)看，2023年房地產(chǎn)融資渠道有望維持寬松態(tài)勢(shì)，房企要抓住窗口期，努力優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)回暖。

??做好“三?！惫ぷ鳎瑢?shí)施好差別化住房信貸政策

??此外，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要配合有關(guān)部門(mén)和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

??對(duì)于“保交樓”工作，仍然是未來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)。為此，部分城市也在采取行動(dòng)，爭(zhēng)取專項(xiàng)借款和免息再貸款等政策資金，推動(dòng)專項(xiàng)借款資金盡快用于“保交樓”項(xiàng)目建設(shè)。

??會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動(dòng)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度。

??年初，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，在“因城施策”的基礎(chǔ)上，最大限度支持剛性住房需求。住建部部長(zhǎng)倪虹日前也曾公開(kāi)表示，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

??從管理層的種種表態(tài)來(lái)看，相信2023年對(duì)于需求端購(gòu)房政策的支持力度將會(huì)有所加大。