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??中房網訊 （亞晨/文）一年一度的地產盛會，如約而至。

??3月23日，“2023房地產TOP500測評成果發布會暨房地產企業發展高峰論壇”在北京舉行。會上，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發布了《2023房地產開發企業綜合實力測評研究報告》，業內備受關注的“房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評成果正式揭曉（點擊查看完整測評研究成果>>）。這項開展了15年的測評研究工作，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

??本次發布的測評研究報告指出，房企格局近十年間發生巨大變化，頭部房企雖然相對穩定，但依然出現半數變更，中大型房企則經歷了更大幅度的洗牌，2023年企業需要重新思考生存和發展問題。

??那么，對于2023年宏觀經濟趨勢、房地產行業格局和市場走勢分析，對代建模式和不動產私募基金的思考，以及智能化如何推動房地產轉型升級等話題，參與本次高峰論壇的經濟學家、業內專家、優秀房地產開發企業、供應鏈企業領袖和金融投資機構精英代表都給出了答案。

中國房地產業協會會長 馮俊

??馮俊：房地產企業可持續發展需具備四種能力

??中國房地產業協會會長馮俊在致辭中表示，去年房地產市場經歷了深度調整。持續之長、調整之深，歷史上前所未有。通過供給端和需求端多項政策的扶持，房地產市場繼續下行的趨勢已經得到扭轉。但房地產發展深層次的矛盾還沒有完全解決，完善機制、改善供應結構、調整發展模式、防范化解風險、提振消費信心，還面臨很艱巨的任務。

??而對房地產企業綜合實力進行測評，目的是引導企業正確發展，強調可持續發展能力。在馮俊看來，房地產企業可持續發展需要具備四種能力：

??一是，防范風險的能力。今后的發展中，仍然必須把降杠桿、防風險作為房地產企業發展的重中之重。盡快改善房企的資本結構、融資模式，改善資產負債表。

??二是，識別需求變化的能力。必須清醒的認識到，住房需求特征發生了變化，群眾對住房的需求逐步從數量的追求過度到質量的追求，以數量擴張的模式恐怕不會再是發展的主導因素。房地產企業的發展，產品和服務的改進，必須要能夠識別需求的變化，否則就很難適應市場。

??三是，依靠科技進步提高產品質量和效益的能力。工業化建造、數字化建造，應該是房地產領域科技進步的主要途徑。今后房地產企業的競爭力，產品和服務的競爭力，質量和效益恐怕是主要因素。房企主要的活動不能只局限于找錢、拿地、賣房，而要更多地投入于技術進步。

??四是，誠信經營、筑牢信用基礎的能力。一個可持續發展的企業，必須認真解決與上游企業、消費者交易關系中存在的問題，以平等的市場主體角色建立互惠、互利、合作、共贏的交易規則，以誠信經營建立企業的信譽。

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席  周忻

??周忻：中國房地產行業未來大有作為

??中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻在致辭中表示，中國房地產行業是一個巨大的市場，特別是這次把房地產作為國家支柱產業又一次提上了議事日程，說明市場空間巨大。不管是增量市場十幾萬億，存量市場上百萬億，對整個中國房地產和中國房地產企業而言，未來大有作為。

??在周忻看來，今天不管是民營地產企業，以及受影響的中下游企業，碰到的問題都非常多。但在這個過程中，依然要相信整個市場、整個行業的未來大有可為。在這個過程中，每個企業要找到新時期的不同角色。相信未來會有更多的房地產以及中下游企業誕生，持續的發展。還是那句話，信心比黃金更加重要。

??周忻認為，上一輪房地產行業的波動對下游產業鏈影響非常大。如果說中國房地產行業是支柱產業，那支撐起這個產業的是這些中下游企業。希望在房企走出困境，進入下一輪發展的同時，中下游的企業、供應商們，這些傳統的500強企業也可以伴隨著房地產行業新一輪的發展，能夠有進一步的發展，從而受到更多的關懷與關注。

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：2023年房地產銷售有望止跌

??上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱表示，政府工作報告當中繼續堅持“房住不炒”，專門提到了防風險和促需求。從今年的相關工作經驗當中，對房地產行業和房地產市場充滿信心。2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩的市場，房地產銷售規模有望止跌，需要行業各方面對這個市場進一步呵護。

??測評研究報告顯示，房企償債壓力繼續加大。由于整體“三道紅線”和兩個集中度的相關限制，房企到位資金總體出現較大幅度回落。在丁祖昱看來，這也是償債出現較大壓力的主要原因。2022年，房企都在夯實基礎，重新修煉內功、調整架構，從總部到區域到城市甚至到項目上的架構層級開始縮短，回歸產品和初心，將交付放到了最重要的位置。

??而對于企業未來的發展趨勢，丁祖昱判斷，從橫向角度看千億房企維持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能還會保持在20家左右。

東方證券首席經濟學家、總裁助理 邵宇

??邵宇：房地產相關投資能否穩定將決定中國經濟位置

??東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇表示，今年中國經濟要達到什么位置，關鍵要看房地產相關投資能不能穩定下來。做金融也要做預判，現在市場的一致預期在3%，如果能夠持平已經是非常好的消息。整個中國經濟的軟著陸，特別是地產的著陸今年就可以實現，這是目前非常關注的指標。

??邵宇認為，現在比較困擾的問題是居民的行為。為什么覺得現在銷售比較費勁？整個房地產銷售，豪宅是一個小樣本，更重要是普通的中產居民加杠桿購買就有一個存貸差，已經達到了歷史的高位。特別是去年，居民報復性消費沒有看到，報復性的還貸卻出現了，意味著居民對房地產趨勢變化多多少少存在不確定性。在邵宇看來，房地產投資品屬性應該說以去年為最終節點。

??邵宇表示，幾乎所有的決策者和政策制定機構都在討論，如何在不透支土地和房子、基礎設施的情況下，能夠使產業和科技含量快速提升。這就是未來發展的一個模式，希望大家在這個過程中找到自己的定位，支撐房地產城市化到科技到金融到產業的轉型。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長 郝一斌

??郝一斌：代建是實現價值共享的好賽道

??金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌指出，長期來看整個房地產行業規模進入收縮階段，投資和開發以及專業服務在逐步分離，代建行業應運而生。

??郝一斌認為，代建是非常好的賽道，這兩年規模穩定增長。一方面代表未來輕重分離，資本和開發能力分離的趨勢。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發項目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，投資增速放緩。希望通過代建的渠道進行管理輸出，穩定團隊。

??郝一斌表示，代建不是一個簡單收費的過程，而是以價值創造為基礎，實現價值共享的過程。這個價值創造也需要一個合理分配機制，所以金地堅持長期主義，用專業的服務和價值創造說服委托方，但要有一個公平合理的分配機制，這樣可以保證這個行業長期發展。

鼎信長城投資集團有限公司總裁 王健飛

??王健飛：金融和不動產行業結合模式需要做五方面探索

??鼎信長城投資集團有限公司總裁王健飛表示，從房地產行業長期來看，過往二十年的量價支撐非常明確，不管是養老安全角度、資產保值增值角度、投資渠道匱乏角度都是支持整個行業發展的預期。從現在的情況來看，雖然有小波折，但總體還是向上。

??政策方面，王健飛認為政策工具箱還沒有用盡，整個“房住不炒”的大基調下還有很多政策可用。如果“三只箭”圍繞發債、股權融資、借款陸陸續續發的話，相信箭還沒有射完，不動產配套基金后面還有政策可以期待。

??而房地產作為支柱行業，資產運營模式、金融業和不動產行業結合的模式需要一個重大調整。在王健飛看來，運營模式從買轉向租，需要做五方面的探索。第一是去杠桿，第二是降周轉率，現在很多地方采取了比較高的預售監管措施，雖然覺得不合理，但是這是作為投資中必須做好的現實的預期，如果百分之百的銷售資金監管起來，就變成的現房銷售模式。第三是提升行業開發建設的科技含量，不管是房屋的設計上還是各種裝配式，新科技的運用。第四個是租售并舉，第五個是延長房子的壽命。

信達地產股份有限公司董事、總經理 郭偉

??郭偉：城市存量資產轉型賦能領域大有可為

??信達地產股份有限公司董事、總經理郭偉表示，據統計存量資產業務在中國只有16%，世界同行有30%，在中國還有很大的發展空間，房地產行業也在加速轉型。都在講房地產新發展模式，適合不同企業的發展模式是不一樣的，但是房地產行業在加速轉型，這樣的現狀是共識。

??郭偉認為，房地產在轉型過程中有一個特點，就是由銷售轉向持有，會成為其中一部分。今年以來新經濟產業類型不斷涌現，產業園、物流地產、數據中心，包括目前比較火熱的長租公寓，養老社區等等，已經伴隨著新經濟的發展，為城市存量資產賦能做了大量探索，相信在未來這些領域大有可為。

美的置業睿住智能總經理 朱春晨

??朱春晨：智能空間是房地產行業下一個風口

??美的置業睿住智能總經理朱春晨表示，智能空間也許就是房地產行業下一個風口。他認為，對房地產行業來講，空間的概念不僅僅是房子內部，還有社區、商業、云園區，智能空間應該在體驗升級、場景、創新方面帶來更多的體驗。

??對于“房地產的底層邏輯調整是不是箭在弦上”這個問題，朱春晨表示，基于用戶的需求重新梳理空間應該是智能空間的底層邏輯。朱春晨強調，房地產的未來不只是房子，而是基于房子的生活方式。希望大家真正把房子當做一個產品，當做用戶需要購買的真正改善其生活的產品打造。

立邦中國 TUB 事業群總裁 李漢明

??李漢明：設計隨需而變，啟迪行業創新

??立邦中國TUB事業群總裁李漢明表示，人類的進步就是在不斷地發現問題，解決問題，以及推動整體社會的進步。高品質交付其實也不困難，無非要有好的產品和解決方案，同時還要有好的產業化工人和項目管理者，好的管理工具以及實時在線的管理工具。

??李漢明指出，立邦希望用刷新的力量為行業和產能賦能。所有的品質首先是設計出來的，所以要做的是設計隨需而變，啟迪行業創新。同時，還要做品質引領，嚴守可靠的標準，有方案集成能力，整合交付能力和生態協作能力。