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樓繼偉:應盡快開展房地產稅試點

原創亞晨 2023-03-28 12:40:04 來源:中房網

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??中房網訊(亞晨/文)業內一直關注的房地產稅問題,又有了新的消息。

??財政部原部長樓繼偉近日在《比較》雜志發表《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文指出,探討財政體系的未來發展需要問題導向,并提出可行的選擇方案。一是,建立適合作為地方稅的稅種;二是,化解和抑制地方隱性發債;三是,真正建立事權和支出責任相適應的制度。

??而在地方稅的改革中,樓繼偉認為,房地產稅是最適合作為地方稅的稅種,在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。

??房地產稅立法工作難點多,應盡快開展試點

??樓繼偉在文章中表示,自2013年十八屆三中全會提出啟動房地產稅立法以來,立法工作的難點有很多,最大的難點是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現實中大量的住房產權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當的打折,但問題十分復雜。還有其他諸多難點,導致該稅法探索了多年仍未正式成法。

??2021年10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定,為積極穩妥推進房地產稅立法與改革,引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展,授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。當時,財政部部長劉昆在這一決定的草案說明會上就明確表示,由于房地產市場全國差異很大,實際情況十分復雜,房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進,建議“先深化地方試點、再國家統一立法”。

??2022年3月,財政部有關負責人就房地產稅改革試點問題接受新華社采訪時表示,房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行,一些城市開展了調查摸底和初步研究,但綜合考慮各方面的情況,年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

??樓繼偉稱,2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點,可以說是帶著問題探索。考慮到目前的經濟狀況,財政部對外宣布2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件,當然是實事求是的。

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??在樓繼偉看來,產權不完整、交易受限的確是房地產稅立法的最大難點。主要的難點在于城鎮與農村實行不同的土地制度。城鎮土地為全民所有,國家有用途管制規劃,包括容積率規范,城鎮企業和居民有權在國家規范之下自主按市場價格轉讓房地產,包括所關聯的土地使用權,相應的房地產估值比較簡單。農村土地為集體所有,農民對宅基地有使用權,但權利轉讓受限,只能在所在集體內部無償轉讓,可以規定對農民住房不征房地產稅。但農村集體土地沒有用途管制規劃,對宅基地和集體建設用地沒有容積率規范。相當多的宅基地上大量建造住房并轉租或轉賣出去,形成非法的“小產權房”。這些“小產權房”如何估值的確是難題,在試點中可以結合土地制度改革開展探索,最終解決這一難題還需破解城鄉土地二元制度架構。

??影響行業幾何?

??由于2022年國內經濟面臨一定的下行壓力,房地產行業正值深度調整轉型期,并不是擴大房地產稅試點的好時機。但從長期看,基于推進稅制改革、調節收入分配,以及完善長效機制等需要,房地產稅落地只是時間問題。

??那么未來一旦征收房地產稅,會否對市場需求和企業新建住房規模產生影響,一直以來都是業內關注的問題。

??中國房地產業協會會長馮俊此前在接受《中國房地產金融》雜志專訪時表示,房地產稅增加了持有環節的稅負,在制度層面上,是完善房地產長效機制,促進房地產市場健康發展,是真正落實“房子是用來住的,不是用來炒的”。

??從市場供求關系層面看,對二手房的供應,如果住房持有環節存在稅負,持有者就可能將閑置住房供應到租賃市場或者出售。就會增加租賃住房和二手房市場的供應,減少空置,促進供需矛盾緩解。對于新房市場,如果房地產稅的制度設定起征點,那就對居住消費需求基本沒有影響。對投資需求而言,房地產稅會增加持有環節成本,改變投資預期,滿足居住消費需求的供應量會增加,改善住房市場供求關系,更有利于促進住房屬性的回歸。

??而對于企業新建住房的規模,在馮俊看來,如果判斷居住消費需求尚未得到滿足,住房建設規模就仍會保持增長態勢。反之,因為投資需求的最終目標還是要形成投資收益。如果居住消費需求已經得到滿足,投資需求只會使市場風險加劇。所以,根本的問題是對需求的判斷。

??同樣,馮俊會長在近期舉辦的“2023房地產TOP500測評成果發布會”上強調,房地產企業可持續發展需要具備四種能力。其中之一,就是要識別需求變化的能力。決定一個行業規模的根本動力是需求,房地產企業的發展,產品和服務的改進,必須要能夠識別需求的變化,否則就很難適應市場。

??易居研究院研究總監嚴躍進則對中房網表示,房地產稅的改革和房地產市場復蘇的政策框架并不矛盾,兩者主要是從中長期和短期角度入手。此次房地產稅的相關觀點,雖然不屬于嚴格意義上的官方政策,但也具有很多啟發意義。至少說明,房地產稅的問題,在當前依然是一個重要的問題,尤其是會與經濟復蘇、房地產回暖等大環境掛鉤。這也啟發我們要從房地產長效機制、新發展模式等角度入手,把房地產稅的內容一直作為重要的思考點。


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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

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