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??去年年底，央行發布公告稱，為進一步深化LPR改革，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

??8月25日起，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行開始將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為LPR定價。

??同時，多家銀行提醒，若不接受批量轉換規則，可與銀行提前聯系或者轉換后協商撤銷。根據各家銀行公告，批量轉換完成后，若對轉換結果有異議，可于2020年12月31日（含）前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

??對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率或固定利率，究竟孰優孰劣？

??我們認為，主要取決于貸款余額、還款期限以及還款計劃等多方面因素決定。

??近日，多家商業銀行已發布《關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉換的公告》，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括組合貸中的商貸，但不包括公積金貸款），利率定價機制可以轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。

??其中，加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR，且加點數值在合同剩余期限內固定不變。

??一般而言，存量房貸利率轉換為固定利率能提前鎖定剩余還貸期限內每月的還貸金額，主要適用可預見、有計劃的客群，不必承擔未來LPR利率變動所帶來的風險。

??轉換為LPR加點的浮動利率，既有機會享受未來LPR利率下調所帶來的月供減少，同時也要承擔未來LPR利率上調所造成的月供增加風險。

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??LPR最受近幾年買房利率較高的購房者歡迎

??位于貴州三線城市的小屈告訴我們，今年以來，他們網點內基本沒有人主動要求轉換成LPR，因為對他們當地購房者來說，買房基本上都是自住的，有很強的求穩心理，并且對LPR的接受程度有限。

??“在我們這里，固定利率和浮動利率，幾乎都是選固定利率的，對他們來說，LPR什么的一點概念都沒有，他們就只想知道每個月固定還多少錢，你和他解釋這個，一方面人家聽不懂，另外一方面，有些人因為接受的信息有限，不知道這個東西，就會懷疑我們是不是在忽悠他們，你和他們說可能會便宜，他會覺得你騙人，哪有這么好的事情，如果未來又漲了，他們可能還會找上門，所以對我們來說，大多數還是選固定利率的多。”

??小屈告訴我們，客戶經理在前期推廣過程中，面臨極大的阻力，很多時候并不是你解釋就能解釋得通的。

??朱金家住江蘇揚州，他4年前買的房，對于房貸存量利率轉換問題，他選了固定利率，他表示自己當時貸的并不是很多，商貸部分41萬，已經還了4年，買的時候還有利率優惠，總體在4.4上下，他有自己算過是否轉換LPR的問題，覺得不是很劃算，所以就不換了。

??K家住上海，他多年前已買房，與朱金一樣，他也選擇了固定利率，理由卻不同，他使用的是等額本息還款方式，前期已經還了大部分的利息，接下來規則改變后，對他的影響其實并不是很大。“我利息應該沒多少了吧，大部分都是還本金了，這個和我關系其實不是很大。”

??據了解，目前在銀行貸款買房一共有兩種還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金。如果客戶沒有特別的要求，一般銀行都默認選擇等額本息的還款方式，等額本息起初歸還的本金較少，最初的幾年還的利息占比較高，但整個還款期限內，它的還款額是一樣的。

??與其他幾人不同，龍龍家住寧波，是LPR的擁護者，他很清楚的報出了目前LPR的報價，并且知道最近一次是在4月20日下調，他表示自己是去年買的房，是LPR的受益者。

??“我當時看到可以改就直接改了的。最開始也是有一定顧慮，衡量了一下，咨詢了相關行業的，最后綜合了一下，選擇轉了。因為我覺得LPR未來還會繼續下降，我買房的時候銀行放款其實卡的還挺嚴的，然后今年開始寧波的整個土拍市場一下就火了，銀行放款也比較松，我認為以后的房地產市場應該會繼續景氣，趁著這個機會，新政應該是利好的。”

??融360數據顯示，截止至2020年8月24日，全國房貸平均利率最優惠的城市是上海，平均折扣9.5折，平均利率為4.65%。

1自2019年12月以來，隨著LPR利率下移，全國房貸利率開始步入下行通道。早在2018年下旬至2019年初，全國首套房貸平均利率還處于5.5-5.7%高位，因此，對于在房貸利率較高位買房的購房者來說，有很大一部分支持轉換為LPR加點形成的浮動利率。

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??未來LPR利率升降預期是關鍵

??事實上，對于不同的存量房貸客群而言，存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率或固定利率，其中，未來LPR利率的升降預期是關鍵。

??如果認為LPR利率長期處于上升通道，那么存量房貸利率轉換為固定利率將更為有利；如果認為LPR利率長期處于下降通道，那么存量房貸利率轉換為LPR加點的浮動利率將更為有利。

??目前許多支持轉換為LPR加點形成的浮動利率的購房者基本都持未來LPR利率還會進一步下降的態度。

??這主要是由于自2019年8月LPR新政實行以來，5年期以上LPR三度下調，其中最大跌幅為10個基點。

??2019年11月20日，5年期以上LPR首降5個基點至4.8%；2020年2月20日，疫情期間，5年期以上LPR再降5個基點至4.75%，2020年4月20日，5年期以上LPR直接降10個基點至4.65%，為2019年至今最大降幅。

??然而，截止至2020年8月20日LPR最新報價維持5年期以上LPR為4.65%，這已經是4月20日以來第4個月維持不變。

??我們認為，雖然2020年貨幣政策整體穩健偏積極，但聯系到央行金融工作會議定調保持房地產金融政策的連續性、穩定性和一致性，堅決不搞大水漫灌。不難看出，未來整體貨幣政策仍將貫徹執行穩健為主。

??長期來看, 目前國內利率水平正處于相對歷史低位，以5年期貸款基準利率為例，過去20年基本維持在7%左右，因此未來從4.65%繼續向下的空間到底有多大還尚未可知。

??對于大多數動輒10年以上的房貸來說，購房者們還是應該結合自己貸款余額，原先貸款利率的上浮、下折水平，未來是否計劃提前還款，未來收入是否會有變換，是否會影響月供能力等綜合情況方能決定。