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??中國(guó)反洗錢監(jiān)管再次升級(jí)，這一次，矛頭直指房地產(chǎn)投資及交易環(huán)節(jié)。

??6月1日，央行就《中華人民共和國(guó)反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》公開征求意見，將提供房屋銷售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場(chǎng)所、貴金屬交易商，一并納入反洗錢調(diào)查范圍。意見反饋截止時(shí)間為2021年6月30日。

??房地產(chǎn)一直是洗錢重災(zāi)區(qū)。全球知名風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)公司Accuity發(fā)布研究報(bào)告稱，在全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中，每年約1.6萬(wàn)億美元，約合11萬(wàn)億元人民幣的房產(chǎn)交易是洗錢交易。

??我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的背后，很難說沒有洗錢之手在推動(dòng)。十年前，時(shí)任亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)秘書長(zhǎng)楊超就直指：“灰色正在吞噬中國(guó)樓市，房?jī)r(jià)高企或源于‘灰色資金’暗撐。”

??央行表示，修訂《反洗錢法》是推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的必然要求，是防控金融風(fēng)險(xiǎn)的必然要求，是擴(kuò)大金融業(yè)雙向開放、深度參與全球治理的必然要求。《反洗錢法》修改工作已列入全國(guó)人大常委會(huì)2021年度立法工作計(jì)劃。

??《反洗錢法》修訂落地后，所有流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金將迎來(lái)新一輪從嚴(yán)監(jiān)管。

??房地產(chǎn)深入反洗錢勢(shì)在必行

??“洗錢”就是將違法所得及其產(chǎn)生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來(lái)源和性質(zhì)，使其在形式上合法化。

??近幾年上漲過快的房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格，有大量不明資金涌入，引起了相關(guān)部門的警覺。

??2017年4月，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、北京監(jiān)管局就聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行反洗錢義務(wù)的通知》，該通知自2017年5月1日起試行。

??根據(jù)通知，履行反洗錢的要求主要集中在交易雙方的身份識(shí)別方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求房屋交易當(dāng)事人購(gòu)房款以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶，通過預(yù)售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進(jìn)行資金支付；如發(fā)生退款行為，應(yīng)按原支付途徑，將資金退回出賣人和買受人銀行賬戶。確需使用現(xiàn)金支付的，需經(jīng)由買賣雙方銀行賬戶完成，辦理該業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行需按照反洗錢相關(guān)規(guī)定，對(duì)當(dāng)日單筆或累計(jì)交易人民幣5萬(wàn)元以上（含5萬(wàn)元）的現(xiàn)金繳存報(bào)告大額交易。

??2017年9月30日，住建部又聯(lián)合央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，提出嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購(gòu)房首付融資等要求，并重申以上關(guān)于房地產(chǎn)交易反洗錢工作的相關(guān)規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依法履行反洗錢義務(wù)，開展客戶身份識(shí)別，妥善保存客戶身份資料和交易記錄，規(guī)范購(gòu)房款交付方式，報(bào)告可疑交易。

??但現(xiàn)實(shí)情況則是，在北京、上海、深圳等城市，用現(xiàn)金一次性支付300萬(wàn)元以上購(gòu)房的現(xiàn)象非常普遍，甚至有人一次性支付1000萬(wàn)元以上現(xiàn)金來(lái)購(gòu)買豪華別墅。按照規(guī)定，這種行為無(wú)疑有很大的洗錢嫌疑。

??“針對(duì)房產(chǎn)交易的反洗錢工作早就已經(jīng)在開展，此次將房企、地產(chǎn)中介納入反洗錢調(diào)查范圍，不過是過去通知的一種延續(xù)，實(shí)質(zhì)是為了加強(qiáng)監(jiān)管范疇，完善監(jiān)管體系。”一位商業(yè)銀行人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??央行強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)行《反洗錢法》相關(guān)規(guī)定存在的空白和不足，包括洗錢上游犯罪類型范圍狹窄、監(jiān)管處罰規(guī)定粗略、缺乏對(duì)單位和個(gè)人的反洗錢要求、受益所有人制度空白、特定非金融行業(yè)反洗錢制度不完善等，制約了反洗錢工作的有效開展。

??此次修訂草案明確，特定非金融機(jī)構(gòu)在從事特定業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求履行反洗錢義務(wù)。特定非金融機(jī)構(gòu)包括“提供房屋銷售、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場(chǎng)所、貴金屬交易商”。

??此次修訂草案還提出，增強(qiáng)反洗錢行政處罰懲戒性，將“未按照規(guī)定建立健全內(nèi)控制度和風(fēng)險(xiǎn)管理政策”和“未按照規(guī)定執(zhí)行反洗錢特別預(yù)防措施”等違法行為納入處罰范圍；同時(shí)，完善反洗錢處罰類型，增加警告處罰。

??“疫情期間，一些高端項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)情況明顯增加，對(duì)于此類項(xiàng)目自然需要嚴(yán)格審查資金來(lái)源，防范一些洗錢目的的資金進(jìn)入。同時(shí)，在房地產(chǎn)交易中，對(duì)于資金的管控工作確實(shí)相對(duì)較少，各類大額資金的進(jìn)出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情況，很容易形成購(gòu)房資金‘洗錢’的現(xiàn)象。后續(xù)從房屋交易秩序的角度看，除嚴(yán)管信貸資金以外，對(duì)于自有資金是否屬于‘洗錢’性質(zhì)的資金，也須納入監(jiān)管體系。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

??樓市洗錢將被嚴(yán)打

??值得警惕的是，房地產(chǎn)已經(jīng)淪為洗錢重災(zāi)區(qū)。從國(guó)際上看，不管是加拿大、澳大利亞、美國(guó)或英國(guó)，通過房地產(chǎn)洗錢已成為常見現(xiàn)象。

??據(jù)加拿大官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省在2019年一年有53億加元（約合270億元人民幣）的黑錢是通過房產(chǎn)市場(chǎng)洗出。保守估計(jì)，拉升了不列顛哥倫比亞省5%的房?jī)r(jià)。溫哥華2019年通脹前的房?jī)r(jià)漲幅是1.41%，消除掉洗錢對(duì)房?jī)r(jià)的拉升，實(shí)際上正常的房?jī)r(jià)交易下跌了3.59%。

??我國(guó)關(guān)于非法資金流入房地產(chǎn)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)比較少。不過，2010年，央行反洗錢課題組曾對(duì)中國(guó)幾年來(lái)洗錢案例作抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業(yè)。另一份官方數(shù)據(jù)顯示，每年發(fā)生在中國(guó)境內(nèi)的洗錢規(guī)模預(yù)計(jì)在3000億～4000億元。如按照上述比例計(jì)算，意味著每年房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢規(guī)模約為1000億元～1400億元。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，樓市洗錢的手法多種多樣，比如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，某地產(chǎn)項(xiàng)目急需大量資金周轉(zhuǎn)，在銀行等其他正規(guī)融資渠道屢屢吃閉門羹，開發(fā)商會(huì)接觸一些政府公職人員提出融資支持，并以其親屬的名義介入。還有越來(lái)越多的個(gè)人巨額資金通過信托或私募形式，參與房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。再比如，在交易環(huán)節(jié)，利用他人名義投資房產(chǎn)，貸款買房，首付使用正常資金，然后用黑錢慢慢付。

??“近期針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)亂象，銀行監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了幾類現(xiàn)象，其中一類就是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)本身成立有小貸公司、擔(dān)保公司，這些公司會(huì)幫助客戶逃避一些杠桿的限制、融資的限制，乃至限購(gòu)的限制，相當(dāng)于違規(guī)加杠桿來(lái)購(gòu)買房子；還會(huì)幫助一些不符合經(jīng)營(yíng)貸資格的客戶，去購(gòu)買這種空殼公司，并設(shè)置一些虛假的交易背景來(lái)獲取這部分經(jīng)營(yíng)貸資金，再通過銀行轉(zhuǎn)賬、提現(xiàn)，虛構(gòu)交易合同，將這些資金合法化，其實(shí)這就相當(dāng)于一個(gè)洗錢的過程。這其中，開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)銷售商都參與了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??隨著我國(guó)反洗錢力度的加大，相關(guān)處罰明顯增多。按照央行官網(wǎng)已公示的信息，2020年央行及其分支機(jī)構(gòu)共對(duì)417家反洗錢義務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行了反洗錢行政處罰，罰單共計(jì)733筆，罰款金額累計(jì)約6.28億元，約為2019年的3倍。其中機(jī)構(gòu)罰款金額約6.08億元，個(gè)人罰款金額約0.2億元。“未按規(guī)定履行客戶身份識(shí)別義務(wù)”為首要處罰原因，共涉及547筆罰單，處罰金額約4.3億元；其次是“未按規(guī)定報(bào)送大額交易報(bào)告或可疑交易報(bào)告”，共涉及225筆罰單，處罰金額約3.2億元。

??上海富拉凱會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師夏嵐建議，不管是開發(fā)商還是房地產(chǎn)中介企業(yè)，都必須進(jìn)行嚴(yán)格的客戶身份識(shí)別及可疑交易監(jiān)控。除對(duì)開發(fā)商的大額取現(xiàn)進(jìn)行合理關(guān)注外，還須對(duì)開發(fā)商的交易進(jìn)行定期與不定期回溯分析，同時(shí)增加現(xiàn)金交易占交易金額比重分析。銀行還須關(guān)注開發(fā)商的購(gòu)房退款現(xiàn)象，實(shí)務(wù)中常發(fā)生開發(fā)商退回的購(gòu)房款，反洗錢工作需要堵住收款和退款對(duì)象不一致的漏洞。

??她還建議，關(guān)注經(jīng)營(yíng)規(guī)模偏小的非連鎖房地產(chǎn)中介公司，特別是那些有跨境業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介，或是股東、法定代表人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名下的業(yè)務(wù)，還有諸如留學(xué)中介等同屬于洗錢風(fēng)險(xiǎn)較高的中介行業(yè)。關(guān)注房地產(chǎn)中介有無(wú)存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象，是否通過為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務(wù)進(jìn)行洗錢。