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??任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

??8月12日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中基協(xié)”）已口頭通知私募基金公司，協(xié)會(huì)將不再接受投資房地產(chǎn)項(xiàng)目基金的登記備案，已提出申請(qǐng)的將被駁回，既有基金不受影響。消息一出，市場(chǎng)嘩然。

??對(duì)于這一消息，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電中基協(xié)求證，得到的回應(yīng)是；“目前協(xié)會(huì)沒(méi)有發(fā)布相關(guān)文件，房地產(chǎn)私募基金還是按要求提交相關(guān)資料，具體審核意見(jiàn)參考‘4號(hào)文’規(guī)定。”

??“現(xiàn)在行業(yè)不好做，房地產(chǎn)私募基金基本都停了，政策上也不支持，至于目前暫停備案我們沒(méi)有接到通知，但各種封堵是事實(shí)。”某私募基金公司一位經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)。

??“從目前市場(chǎng)反饋看，房地產(chǎn)私募基金備案審查的確在收緊，基本周期都在一個(gè)月以上，通不過(guò)的概率也在增大；有部分房地產(chǎn)背景的私募基金已被停掉。”一位不愿署名的私募界人士透露，但仍有審核通過(guò)的，現(xiàn)在要求是嚴(yán)格規(guī)范操作。

??房地產(chǎn)私募基金收緊在數(shù)據(jù)上也得到了印證。

??清科研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年中國(guó)私募股權(quán)投資市場(chǎng)共新募集1941只基金，數(shù)量同比上升58.2%；披露募集金額的1940只基金共募得4547.74億元人民幣，同比上升6.9%。其中，房地產(chǎn)投資基金募集數(shù)量只有18只，占比0.9%；募集金額為165.73億元人民幣，占比3.6%。

??另?yè)?jù)私募通數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年募集金額排名前十的基金總募集金額685.04億元人民幣，占總募集規(guī)模15.1%。從行業(yè)偏好和投資方向來(lái)看，2021上半年排名前十的大額基金中只有一只是房地產(chǎn)投資基金，由中誠(chéng)資本作為基金管理人的寧波誠(chéng)車(chē)投資管理基金，募集金額為60億元人民幣。

??天眼查信息顯示，寧波誠(chéng)車(chē)投資管理基金在合生創(chuàng)展通過(guò)名下3家子公司合宏達(dá)盛、合盈銳恒、合昕辰銳在北京斥資180億“掃貨”前夕剛剛備案，并以70%的出資比例入股這三家公司。

??寧波誠(chéng)車(chē)背后的中誠(chéng)資本是中誠(chéng)信托的子公司，曾表示為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)，將與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。后期，成為了合生創(chuàng)展拿地中的資本魅影。

??“其實(shí)就是私募機(jī)構(gòu)通過(guò)非關(guān)聯(lián)第三方與特定投資人共同設(shè)立有限合伙企業(yè)后，直接對(duì)開(kāi)發(fā)商放款。基本路徑是有限合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商共同持有項(xiàng)目公司股權(quán)，然后由項(xiàng)目公司參與土地競(jìng)拍，這一有限合伙企業(yè)作為項(xiàng)目公司股東通過(guò)股本、借款等方式將資金發(fā)放給項(xiàng)目公司。”某投資公司總經(jīng)理表示，目前房地產(chǎn)私募基金回報(bào)率普遍在10%以上。

??不久前，在地產(chǎn)圈自帶網(wǎng)紅光環(huán)的晨曦基金剛與俊發(fā)集團(tuán)完成了類(lèi)似操作，其通過(guò)旗下曦開(kāi)和諾、曦開(kāi)和泰、曦開(kāi)和勇、曦開(kāi)和卓等子公司與多家資本共同“抱團(tuán)”參投項(xiàng)目公司。其地產(chǎn)朋友圈不乏正榮、融創(chuàng)、新力、弘陽(yáng)、花樣年、中南建設(shè)等房企身影。

??按照市場(chǎng)邏輯，“三道紅線”會(huì)將市場(chǎng)一部分融資需求擠壓給房地產(chǎn)私募基金，為了實(shí)現(xiàn)“降檔減債”，房企會(huì)有更多股權(quán)合作需求，不排除有更多資金通過(guò)股權(quán)非債權(quán)方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??實(shí)際上，房地產(chǎn)私募基金從2017年開(kāi)始就進(jìn)入募資小年。彼時(shí)，中基協(xié)下發(fā)的“4號(hào)文”針對(duì)私募基金對(duì)房企融資進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，投向熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的私募房地產(chǎn)股權(quán)基金進(jìn)入冷卻期。

??北京某投資咨詢(xún)公司負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)下市場(chǎng)存在多層擔(dān)憂，新規(guī)逐級(jí)強(qiáng)壓下，房地產(chǎn)私募基金各種路徑均受到制約，包括明股實(shí)債、委托貸款、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等直接或間接方式。從數(shù)據(jù)上看，私募減幅最大的三個(gè)行業(yè)之一就有房地產(chǎn)，從行業(yè)歷史配置比例也可以看出房地產(chǎn)配置比例顯著低于歷史均值。

??“房地產(chǎn)私募長(zhǎng)期以來(lái)都是做通道型業(yè)務(wù)，這么多年針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控與房地產(chǎn)私募監(jiān)管，也迫使行業(yè)進(jìn)入萎縮通道后開(kāi)始反思轉(zhuǎn)型，從固定收益的債權(quán)投資向真股權(quán)投資切換賽道。房地產(chǎn)私募基金不能只是一個(gè)融資工具，應(yīng)是一種權(quán)益型資本。”市場(chǎng)人士認(rèn)為。

??另外，前述不愿署名的私募界人士認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)是以債權(quán)作為主要投資方式，所以房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升使得基金公司也開(kāi)始提高風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，比如藍(lán)光、華夏幸福出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這些投資機(jī)構(gòu)都會(huì)在第一時(shí)間采取行動(dòng)，容易引發(fā)私募“踩踏”，這也是這段時(shí)間市場(chǎng)上出現(xiàn)壓縮的原因之一，房企也在及時(shí)調(diào)整融資計(jì)劃。