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??11月26日，越秀地產(chǎn)透露與一家銀行訂立了融資協(xié)議，獲得5億港元的定期貸款融資。4天前的11月22日，中國(guó)海外發(fā)展和保利發(fā)展分別宣布將發(fā)行29億元、98億元的境內(nèi)公司債。

??房企融資“解凍”的信號(hào)越來越明顯。央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。央行指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

??展望2022年，標(biāo)普認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)總的信用基調(diào)是危機(jī)并存?！拔！痹谟谌袠I(yè)規(guī)模可能進(jìn)一步下滑，“機(jī)”在于行業(yè)總體體量依然巨大，政策開始邊際改善。融資渠道暢通的國(guó)企央企，以及發(fā)展穩(wěn)健、再融資空間較大的民營(yíng)房企都可以利用當(dāng)前環(huán)境取得更好的發(fā)展。

??中金公司也表示，隨著供給側(cè)出清，行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)可期。未來，開發(fā)業(yè)務(wù)將更趨向于向制造業(yè)回歸，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯也正在從運(yùn)用杠桿博弈周期(資產(chǎn)價(jià)格)回歸到優(yōu)產(chǎn)品、穩(wěn)財(cái)務(wù)、薄利潤(rùn)、促周轉(zhuǎn)、拓商業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì)，可以預(yù)見，“全能型”開發(fā)商會(huì)加速勝出。

??考慮到行業(yè)加速出清后的格局優(yōu)化及業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)等因素，申萬宏源、國(guó)泰君安、華西證券等機(jī)構(gòu)將碧桂園、龍湖集團(tuán)、保利發(fā)展等房企列入了推薦名單。

??幾個(gè)融資案例背后的信號(hào)

??2020年，“三道紅線”“兩道紅線”政策給房企融資套上了“緊箍咒”。2021年以來，監(jiān)管層對(duì)房企融資在ABS、商票等方面繼續(xù)“打補(bǔ)丁”。融資難成為了房企們的共同心聲。

??中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，房企的融資規(guī)模同比大幅下降，單月融資能力持續(xù)減弱。今年1月至10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下跌21.2%。單月來看，10月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60.0%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個(gè)月下降。

??銷售端也異常艱難。下半年以來，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)發(fā)生劇烈變化。從銷售目標(biāo)完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目標(biāo)完成率均值為75.6%，為近年來同期最低。

??兩個(gè)最重要現(xiàn)金輸入端口的明顯收窄，直接導(dǎo)致了房企償債能力的下降。自9月以來，已有十多家房企的海外評(píng)級(jí)或展望被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)，這進(jìn)一步削弱了他們的海外融資能力，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

??近期，幾家房企的融資動(dòng)向，讓業(yè)內(nèi)看到了突破融資困局的曙光。除了保利發(fā)展、中海、越秀地產(chǎn)，電建地產(chǎn)、金隅集團(tuán)等房企也都發(fā)布了融資計(jì)劃，種類涉及公司債、中期票據(jù)、超短期融資券、港元銀行貸款等。較具風(fēng)向標(biāo)意義的是民營(yíng)房企的融資破冰，11月19日，中原銀行與河南房企正商集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，金額為100億元，合作內(nèi)容包括地產(chǎn)開發(fā)、資本市場(chǎng)、個(gè)人金融等。雅居樂則在11月17日成功發(fā)行了5年期、24.18億港元的可換股債券。這些案例顯示，無論是國(guó)內(nèi)還是海外資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的信心都在逐漸恢復(fù)。

??11月上旬，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)也透露，正在買入中國(guó)房企債券，理由是個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)連鎖反應(yīng)的傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。

??有專家表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)明顯放松，但目前房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性的壓力已在邊際緩和。在東興證券看來，資金優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了行業(yè)當(dāng)下最強(qiáng)的護(hù)身符與未來最強(qiáng)的推進(jìn)劑，融資端政策回暖時(shí)率先得到金融機(jī)構(gòu)的支持，也將進(jìn)一步擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)。具有資金優(yōu)勢(shì)的高信用房企，有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時(shí)代的“頭號(hào)玩家”。

??11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，某種程度上印證了這一推斷。據(jù)了解，獲邀參會(huì)的房企代表包括招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等。這些企業(yè)大部分都具備較高信用評(píng)級(jí)，除卻具備背景優(yōu)勢(shì)的央企，碧桂園、龍湖集團(tuán)均拿到了民營(yíng)房企中為數(shù)不多的投資級(jí)評(píng)級(jí)。

??以碧桂園為例，國(guó)際級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持對(duì)其的投資級(jí)評(píng)級(jí)，標(biāo)普在9月確認(rèn)了該公司長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB+”，展望仍為正面，理由是該公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性將持續(xù)改善，營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流也保持著穩(wěn)健狀態(tài)。據(jù)悉，碧桂園自2018年開始踐行“提質(zhì)控速”的發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步降低杠桿水平，截至2021年6月底，該公司總借貸余額3242.4億元，降至2018年以來最低水平。凈負(fù)債率僅為49.7%，自2016年以來均保持在了60%以下的低位。上半年，該公司的權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款達(dá)2727.9億元，權(quán)益回款率為90%，連續(xù)6年保持在90%及以上，現(xiàn)金短債比為2.15，顯著優(yōu)于“三條紅線”要求，保證了充足的現(xiàn)金流和較強(qiáng)的財(cái)務(wù)彈性。

??碧桂園以穩(wěn)健狀況獲得了國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的背書又進(jìn)一步提升了公司的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，融資成本持續(xù)走低。在碧桂園2021年半年報(bào)指出，期內(nèi)發(fā)行的5.5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%。融資順暢、現(xiàn)金充裕，碧桂園便可以在市場(chǎng)調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項(xiàng)目和機(jī)會(huì)，從而獲取更大的發(fā)展空間。

??行業(yè)“危”“機(jī)”并存 優(yōu)秀企業(yè)將獲更好發(fā)展

??自央行、銀保監(jiān)會(huì)9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步改善。11月19日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。央行指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。同時(shí)，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行再提“兩維護(hù)”，是為了防止樓市“急轉(zhuǎn)直下”而衍生出更大的系統(tǒng)危機(jī)，但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，在“房住不炒”總基調(diào)不變的前提下，房企應(yīng)該思索新形勢(shì)下的新發(fā)展策略。

??標(biāo)普在近日的一場(chǎng)線上交流會(huì)中分享了對(duì)明年市場(chǎng)走勢(shì)的看法。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)在政策面會(huì)保持政策定力，“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)”目標(biāo)不會(huì)改變，但存在邊際小幅放松的可能，例如對(duì)開發(fā)貸、按揭貸會(huì)改變此前“一刀切”管控的局面。在“?！薄皺C(jī)”并存的行業(yè)環(huán)境中，優(yōu)秀企業(yè)擁有足夠的經(jīng)營(yíng)韌性，可以抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以利用當(dāng)前環(huán)境獲得更好的發(fā)展。這些優(yōu)秀企業(yè)具有兩大典型特征：一是再融資渠道暢通，主要是以地方國(guó)企或央企房地產(chǎn)公司為典型；二是存活質(zhì)量良好，歷史上發(fā)展較為穩(wěn)健，再融資空間較大的民營(yíng)企業(yè)。

??在標(biāo)普的信用分析體系中，除了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)效率、現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)管理策略等參考指標(biāo)外，收入的多元化程度也是一個(gè)觀察因素，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)有多種不同的、相關(guān)性低的收入來源時(shí)，有利于降低違約風(fēng)險(xiǎn)、提升信用質(zhì)量。

??旭輝控股董事局主席林中近日也表示，未來地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，活得好的房企有三個(gè)主要特征：財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)卓越，以及不斷圍繞主業(yè)擴(kuò)展、可持續(xù)發(fā)展。

??實(shí)際上，早在幾年前，在夯實(shí)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)根基的同時(shí)，具備危機(jī)意識(shí)的龍頭房企就以前瞻性的眼光開始了多元化的探索。萬科著力培育物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流等板塊，龍湖的主航道業(yè)務(wù)也有6個(gè)之多，而碧桂園則在2019年初提出了“高科技綜合性企業(yè)”的新定位，在穩(wěn)健推進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向，對(duì)機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行多元化布局，構(gòu)筑新增長(zhǎng)曲線。該公司總裁莫斌曾表示，建筑機(jī)器人和千璽機(jī)器人餐廳有望在明年實(shí)現(xiàn)盈利，相信多元化業(yè)務(wù)將給股東和投資者帶來更多的回報(bào)。

??分析人士指出，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去20年的高速增長(zhǎng)期進(jìn)入到了平穩(wěn)發(fā)展期，多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略將有助于房企突破單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸，拉長(zhǎng)生命周期，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。