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2022開年房企融資近800億元,并購債成趨勢

金融苗野 2022-02-14 09:02:20 來源:中房報

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??2022年開年,房企融資吹來了一陣暖風(fēng)。

??碧桂園、萬科、融創(chuàng)、龍湖、建發(fā)、綠城、招商蛇口等房企紛紛開啟融資計劃,主要以境內(nèi)債為主,不限于中票、ABS、小公募、超短期融資券等品類。

??實際上,從去年12月份起,政府端積極釋放金融利好信號,降準、降息、啟動并購貸加快房企風(fēng)險出清等一系列穩(wěn)步化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險的政策相繼落地,國內(nèi)融資環(huán)境得到適度調(diào)節(jié),國企、央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企融資獲得改善。但與去年同期相比,1月房企融資規(guī)模仍下降明顯。

??據(jù)中指研究院監(jiān)測,2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元,同比下降70.3%,環(huán)比下降16.6%,單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降;行業(yè)平均利率為4.13%,同比下降1.72個百分點,較上月下降0.99個百分點。

??某房企證券中心相關(guān)人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,并沒有感到開年行業(yè)融資出現(xiàn)明顯放松跡象,這一輪融資發(fā)行主體明顯分化,民企在列的并不多,“2022年首季度我們還是很緊張,面對洶涌而至的到期債務(wù)現(xiàn)在就是通過各種辦法努力‘活下去’,最好的結(jié)果是熬出頭兒看到行業(yè)曙光。”

??從融資結(jié)構(gòu)來看,1月信用債規(guī)模占比37.8%,海外債占比12.1%,信托融資占比13.7%,ABS融資占比36.4%。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),開年的這一輪融資潮從融資成本與周期來看,境內(nèi)外債平均票面利率一下一上,但整體發(fā)行期限普遍縮短。募集資金多用于“借新還舊”及補充營運資金,但新的融資目的已開始顯現(xiàn),收并購類融資逐漸成為優(yōu)質(zhì)房企新融資渠道。

??融資未全面開閘,并購貸或成新“主角”

??雖仍處寒冬,但開年融資還是慣例,這一輪并購票據(jù)成為了“主角”。

??1月27日,萬科發(fā)行30億元中期票據(jù),擬用于商品房項目建設(shè),發(fā)行利率2.95%,這是2022年首單房企項目建設(shè)中期票據(jù)。

??同時,首批由房企發(fā)行的專門用于并購項目的融資動作也新鮮出爐。1月25日,華潤置地與招商銀行簽署《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》,招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

??招商蛇口則是并購票據(jù)的“吃螃蟹者”。1月12日,招商蛇口發(fā)行了今年首筆并購類票據(jù),首期發(fā)行額為25.8億元。

??1月26日,據(jù)上海清算所消息,建發(fā)地產(chǎn)在銀行間市場發(fā)行并購中期票據(jù),總規(guī)模10億元中有4.6億元用于并購兩個標的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)。

??植信投資研究院資深研究員馬泓接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,受政策鼓勵銀行開展針對優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款業(yè)務(wù)以及加大對優(yōu)質(zhì)房企債券融資的支持力度這些因素推動,不少有實力的房企紛紛舉債,以并購的形式參與部分房地產(chǎn)項目,使得外界整體對房地產(chǎn)行業(yè)較為悲觀的態(tài)度有所修正。

??2月3日,有媒體報道稱,浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購融資支持,方式包括并購主題債券、并購貸、并購基金、資產(chǎn)證券化等,預(yù)計提供并購融資支持超300億元。

??多位房地產(chǎn)觀察人士向記者表示,由于并購貸不計入“三道紅線”融資限制,將促使部分優(yōu)質(zhì)房企加大收購力度,也有地方政府部門為收并購出險房企項目“牽線搭橋”。但目前國企央企及優(yōu)質(zhì)民企通過債券市場及銀行取得并購融資款項比較有限,并購類貸款的關(guān)鍵還是風(fēng)險和收益。

??值得關(guān)注的是,從歷史融資路徑來看,1月份原本是海外債集中發(fā)行的月份,但2022年1月海外債融資不足百億元。

??公開發(fā)行的海外債方面,綠城中國擬發(fā)行4億美元增信債券,利率最低為2.3%;上坤地產(chǎn)合并兩筆票據(jù)后總額1.45億美元的利率為13.5%;碧桂園單筆融資規(guī)模最大,為39億港元的4.95%有抵押擔(dān)保可換股債。旭輝于1月3日宣布額外發(fā)行1.5億美元2026年到期優(yōu)先票據(jù)。

??馬泓認為,房地產(chǎn)行業(yè)信心和預(yù)期出現(xiàn)了階段性回暖。資質(zhì)相對優(yōu)良的房企,更容易獲得融資的機會,從比例上看央企、國企和城投公司發(fā)債的占比相對較高,民企參與的比例相對較低。1月內(nèi)地房企信用債發(fā)行325億元,較去年同期減少485億元,約60%;中資美元債凈融資為22.85億美元,較去年同期減少近90億美元。這意味著,盡管宏觀住房金融政策環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)為呵護姿態(tài),但想要完全傳導(dǎo)至房企尚需時日,全年融資規(guī)模總量較去年有進一步較大規(guī)模的改善仍有難度。

??蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金表示,1月以來地產(chǎn)融資政策有所放松,但預(yù)期提升仍需時間,先期開啟融資的大多為頭部房企,這些房企成為弱預(yù)期和“資產(chǎn)荒”雙重因素影響下的受益者。從融資規(guī)模數(shù)據(jù)尤其是同比增速看,房企發(fā)債熱潮中,反映了當前地產(chǎn)融資和投資兩端環(huán)境在短期中的冷清,當前融資環(huán)境仍處于收緊狀態(tài),未來在邊際上的改善是可期的。從融資渠道看,個別房企的信用風(fēng)險事件對境內(nèi)外房企債券投資熱情的打擊影響還在持續(xù),市場信心未能全面修復(fù)。

??政策暖風(fēng)頻吹,償債壓力猶存

??去年以來,邊償債邊“降檔”已成房企固定動作。2022年,房企面臨的主要壓力還是來自到期債務(wù)與融資之間的巨額缺口。

??貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示,今年房企到期債券總額約為9603億元,其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億元。僅看1月份,境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元,雖較去年同期減少27.3%,但環(huán)比去年12月大幅增加79.4%。以此計算,1月行業(yè)到期債務(wù)凈額570億元。

??為此,各家房企也在積極行動。

??除優(yōu)質(zhì)房企開啟融資計劃外,部分房企也在爭取到期海外債的妥善處理。碧桂園、新城控股、綠城、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光等房企紛紛提前回購債券,對外釋放來自企業(yè)的積極信號,避免持續(xù)受到其他企業(yè)債務(wù)壓力帶來的波動影響。同時,富力、榮盛、大發(fā)、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量債務(wù)基礎(chǔ)上實現(xiàn)美元債交換要約,在債券到期前成功展期。恒大、奧園、佳兆業(yè)、花樣年等房企也都已明確提出“保交付”目標。

??陶金認為,未來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境較2021年下半年會有所改善,銀行貸款應(yīng)該是首先放寬的領(lǐng)域,隨著房企現(xiàn)金流和信用條件改善,債券市場融資熱度也會回升,這需要房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策的放松來進行配合。不過,未來房企融資環(huán)境也很難比2021年上半年更好,房住不炒、因城施策背景下的三線四擋和房貸集中度無形中設(shè)置了杠桿的上限,盡管允許短暫的“鼓包”,但長期的貸款天花板仍然存在。由此看,2022年房企融資規(guī)模較去年增加的空間是有限的。

??業(yè)內(nèi)人士認為,從1月數(shù)據(jù)來看,國企發(fā)債規(guī)模占比有所降低,由去年12月的70.8%下降至50.1%,且部分資金為收并購所用。有流動性壓力的民企仍處于融資劣勢,現(xiàn)階段解決流動性的方法主要依賴債務(wù)置換展期、資產(chǎn)處置等。

??顯然,房企的融資閥門還未有明顯的打開跡象。但進入新的一年,政策端暖風(fēng)頻吹。

??1月17日,央行同步下調(diào)了中期借貸便利操作(MLF)和公開市場操作逆回購利率各10個BP。在1月18日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上,央行提及整體貨幣政策將繼續(xù)維持寬松,并提到房地產(chǎn)調(diào)控將強化因城施策、強化穩(wěn)預(yù)期,有進一步放松可能性。央行副行長劉國強進表示:“充足發(fā)力,把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方。”

??1月20日,2022年首期LPR報價出爐:1年期LPR為3.7%,較上期下調(diào)10個基點;5年期以上LPR為4.6%,較此前下降5個基點。

??2月8日,央行和銀保監(jiān)會發(fā)布通知明確銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??浙商證券認為,房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端信貸改善仍在推進,且力度和節(jié)奏逐步加大和加快,行業(yè)銷售、購地、融資有望加速回歸常態(tài),行業(yè)基本面底部逐步構(gòu)建。短期房地產(chǎn)資金面持續(xù)放松,直至行業(yè)逐步化解風(fēng)險,政策的定力較強。行業(yè)出險后長期模式的搭建不可避免,綜合房企長期競爭潛力不言而喻。

??馬泓認為,房地產(chǎn)行業(yè)總體預(yù)期偏悲觀的態(tài)勢還未得到根本性扭轉(zhuǎn),需要對房企財務(wù)風(fēng)險和償債壓力保持高度關(guān)注。建議對資質(zhì)優(yōu)良的房企適當增加直接金融支持,包括債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化等方式;建議根據(jù)市場變化,靈活調(diào)整“三道紅線”指標管理,采取更為靈活的動態(tài)監(jiān)管,定期對指標做出合理調(diào)整,并可以考慮針對不同信用資質(zhì)的房企采取不同的監(jiān)管容忍度,形成激勵效應(yīng),有利于企業(yè)主動優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??上海申銀萬國證券研究所認為,從舊周期框架看,央行連續(xù)發(fā)聲強調(diào)維穩(wěn)房地產(chǎn)、防控金融風(fēng)險,中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)支持合理住房需求,政府維穩(wěn)暖意已現(xiàn);從新周期框架來看,在行業(yè)資金困境和供給端調(diào)控深化的雙重作用下,行業(yè)出清加速競爭減少,推動行業(yè)從以往內(nèi)卷式集中度提升向格局優(yōu)化的集中度提升躍遷。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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