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??自2021年底《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》出臺以來，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場出清。但從目前進展來看，政策效應(yīng)有限，盡管招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹(jǐn)慎。

??相較之下，信托公司則表現(xiàn)尤為積極，2022年已有多起接盤動作。在市場低迷、違約風(fēng)險延續(xù)的背景下，信托公司迎難而上，今年以來，已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進入收并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權(quán)、債權(quán)。

??信托公司的入局能否真的能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機？

??01

??政策利好收并購，意在“維穩(wěn)”

??在整體行業(yè)在行業(yè)流動性緊張、債務(wù)危機頻發(fā)的背景下，2021年12月10日，交易商協(xié)會房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會重點支持符合放地調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具。20日，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

??進入2022年，為進一步調(diào)動房企收并購積極性，緩解行業(yè)風(fēng)險，2022年1月6日承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。另外，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)集團等國企和民企，并為幾家國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。

??并購貸政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產(chǎn)市場收并購風(fēng)向。但整體來看，監(jiān)管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”：一是為債務(wù)危機企業(yè)謀出路，使得行業(yè)違約、暴雷風(fēng)險可控；二是保交付，加快市場出清，緩解市場負(fù)面情緒，刺激銷售修復(fù)。

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??五礦、光大信托出手接盤為出險房企輸血

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2022年至今已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進入收并購市場。

??當(dāng)前，出售資產(chǎn)是房企緩解流動性燃眉之急的重要途徑，但市場卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對于出險房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產(chǎn)，對于行業(yè)保交付、維護購房者權(quán)益都有著積極影響。

??2022年1月12日，中融信托接盤中南建設(shè)旗下鹽城港達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；1月14日，陽光城減持杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)，五礦信托接盤；16日，五礦信托接盤恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。1月30日正榮集團轉(zhuǎn)讓旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托接盤。

??進入2月，2022年2月15日，中融信托接盤龍光集團旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個項目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對價21.3億元。通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項目涉及的債務(wù)約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項目公司注入資金，滿足正常運營管理需求，后期項目建設(shè)、交付也將得以保障，可以說是一舉兩得。

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??信托公司“迎難而上”，意在自保

??2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢并不明朗，一方面銷售持續(xù)低迷，市場信心有待進一步恢復(fù)，另一方面流動性問題仍舊突出，償債壓力下，違約風(fēng)險猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

??我們認(rèn)為，弱市抄底存在機會，但是風(fēng)險甚大，信托公司接盤動機更多出于自保。房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。基于此，相比低位抄底，如何自救是當(dāng)下信托公司最大挑戰(zhàn)。

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??短期信托接盤仍難成大勢，投資為主

??從目前來看，市場信托接盤方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)高效民企為主。對于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤確實是改變被動局面的可參考路徑，但也極為考驗風(fēng)控能力和運作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下，不確定性風(fēng)險甚大，信托公司在地產(chǎn)項目選擇、評估定價、后期去化等多方面都臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場自身動蕩不安，也難成“救世主”，我們認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場對于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢必保持謹(jǐn)慎，以機會型投資為主。

??但是，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場進行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口，這將驅(qū)動房企與信托等金融機構(gòu)合作進一步加強。

??在地產(chǎn)出售熱潮下，信托公司逆市接盤，對緩解行業(yè)流動性壓力、加速市場出清有著重要的意義。未來，信托公司等金融機構(gòu)將是開發(fā)項目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計建造、營銷管理服務(wù)端。在此趨勢下，也將倒逼信托公司等金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢企業(yè)將享受更多趨勢紅利。