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??伴隨著房地產行業風險暴露，銀行資產質量受到極大沖擊；上市銀行涉房風險敞口有多大，也成為業界擔憂的問題。

??中國房地產報記者統計發現，截至3月29日，共有9家上市銀行發布2021年財報，對于涉房貸規模及風險給予正面回應。其中，興業銀行涉房貸款規模最大，其境內自營貸款、債券、非標等業務項下投向房地產領域業務余額共計1.65萬億元，不良率1.34%。以此測算，房地產領域不良余額約為221億元。

??興業銀行風險管理部總經理鄒積敏在業績會上表示，興業銀行房地產業務超過90%是自營資產，授信準入嚴格且阻斷了理財業務的風險傳染；房地產自營資產業務當中約90%是分布在一二線城市和三大都市圈的中心城市，資產估值比較穩定，違約率和違約損失率都比較小。

??但房地產領域風險往往容易互相傳染，稍有不慎就會引發多米諾骨牌效應。如此大規模的涉房貸款，仍令不少投資者擔憂。

??平安銀行至今仍陷入寶能、華夏幸福等多家問題房企的風險敞口中。不止于此，去年11月，平安銀行成都分行還將連同新力地產在內的4家房企告上法庭。在房企頻繁出險的情況下，曾經的好伙伴如今似乎成了“拖油瓶”。

??揭底“涉房”風險

??銀行涉房敞口主要包括居民按揭貸款和對公房地產貸款、非標和信用債等。對銀行而言，當前涉房敞口對資產質量的影響主要來自部分房企償債能力下滑的風險，居民按揭貸款風險則較低。

??值得注意的是，受累于個別房企債務違約償付能力不足，部分此前該業務比較“激進”的上市銀行涉房貸不良率上升較快，風險值得關注。

??目前發布財報的9家上市銀行中，涉房貸規模最大的是興業銀行，截至2021年末，其投向房地產領域業務余額高達1.65萬億元，不良率為1.34%。從結構上看，個人房地產按揭貸款1.12萬億元，占比67.82%，區域分布在一二線城市中的余額占比超過七成；對公融資業務余額5320.89億元，占比32.18%，除800多億元債券投資外，其余4477億元均有對應房地產項目及抵押物，且項目在北上廣深一線城市余額占比52%。

??“興業銀行房地產業務規模盡管相對較大，但也最大限度體現了風險與收益平衡。去年以來興業銀行開展了多輪對公房地產業務排查，通過項目并購明顯阻斷了違約風險。目前有潛在風險的對公房地產項目約200億元，但我們的資產減值已經計提到位。”鄒積敏說。

??招商銀行亦是“房貸投放大戶”。截至2021年末，招商銀行房地產相關實有及或有信貸、自營債券投資、自營非標投資等承擔信用風險的業務余額合計5114.89億元，較上年末上升3.48%，其中，對公房地產貸款余額3559.77億元，較上年末增加136.57億元；房地產業貸款不良率由2020年的0.3%上升至2021年的1.41%，上漲4倍，房地產不良貸余額由11.9億元升至56.55億元。

??業績會上，招商銀行首席風險官朱江濤表示，代銷產品中違約客戶主要涉及華夏幸福和恒大地產。華夏幸福方面，目前債委會已經有整體債務重組方案；恒大方面，我們也保持跟項目管理人的密切溝通，根據管理方提供的信息，項目對應的可售現值和在建的可售貨值加起來對應我們融資的覆蓋比例是非常充分和足值的。

??值得注意的是，截至2021年末，中信銀行對公房地產不良貸款率高達3.63%，超過了其他8家銀行，較年初亦上升0.28個百分點。財報中披露原因是，“受房地產行業景氣度下降等因素影響，個別房企償付能力受到影響，債務風險上升”。

??截至2021年末，中信銀行房地產相關貸款、銀行承兌匯票、保函、債券投資、非標投資等承擔信用風險的對公房地產融資余額共計3977.13億元，較上年末減少369.93億元，其中對公房地產貸款余額2848.01億元，較上年末減少28.07億元。

??“中信銀行對公房地產貸款99%有抵押，經過排摸后，現在貨值與貸款的覆蓋比是2:1，信用類貸款只占不到1%，行業最好的幾家龍頭企業才給信用貸款。”中信銀行副行長胡罡表示。

??平安銀行的風險敞口也一直為業界關注。據其財報披露，截至2021年末，平安銀行表內房地產業務敞口合計3410.89億元，其中對公房地產貸款余額2889.23億元，較上年末增加169.6億元，占發放貸款和墊款本金總額的9.4%，較上年末下降0.8個百分點；對公房地產貸款不良率0.22%，較上年末基本持平。

??“平安銀行房地產出險業務主要是以寶能為主。目前已和寶能達成了司法和解，法院也出具了調解書，其中金額最大的54億元寶能城項目馬上可進入司法拍賣執行環節，已完工的部分馬上可以上市銷售。根據最新的還款計劃和處置方案，如果銷售順利的話，2022年預計將形成大額壓降。”平安銀行副行長郭世邦在業績發布會上表示。

??除寶能外，平安銀行還存在投資華夏幸福的風險敞口。據平安銀行去年年初業績會披露，“股權投資180億元，表內債權投資360億元，一共540億元”。

??郭世邦透露，華夏幸福目前已出臺債務承銷方案，相當部分投資人選擇了按照重組方案推進，后續平安銀行還將協助產品管理人做好與債務人、債委會的溝通，持續推動方案實施，追蹤現金流回流進展，督促產品管理人在收到債務人支付的現金后，及時對投資者進行分配。

??2022年涉房類貸款投向重點圈定

??對于未來房地產業風險敞口，各大銀行看法頗為一致。朱江濤表示，目前整個房地產行業仍然處于風險上升和釋放階段，因此整體行業性不良率還會進一步上升，后續招商銀行會進一步強化管理，不良率會控制在合理可接受的范圍內。至于房地產行業風險何時見頂，他認為仍需關注市場銷售變化情況。

??“高度關注未來風險。”胡罡表示，現在房地產銷售還沒有明顯回暖，同時還關注到有些房地產龍頭大戶不斷有一些負面風險信息出現，“從短期來看，現在房地產業的短期風險還是在逐步釋放過程中，最終的風險防控還是要看整個銷售情況，包括一手房和二手房的銷售情況。從中長期來看，房地產行業作為國家支柱行業，對其還是充滿信心的。”

??從上市銀行所披露財報，還可以發現下一步銀行涉房類貸款投放重點領域，包括保障性租賃住房、房地產并購、合理住房需求等。

??交通銀行是目前唯一披露財報的國有大行。截至2021年末，其公房地產貸款余額為4198億元，較年初增加了20.57%。今年前兩個月，交通銀行境內分行房地產開發貸余額較年初增加了295億元，這個增量相當于去年末房地產余額的7%。

??這其中很大一部分正是來自房地產并購貸投放。

??交通銀行副行長郝成表示，今年以來主動對接優質房地產企業并購需求，特別是并購出險和困難的房地產企業優質項目需求，推進房地產并購金融服務。截至目前，交行已經與五礦地產有限公司簽署了100億元并購融資戰略合作協議，與美的置業簽署了90億元并購融資戰略合作協議，同時正在與其他優質房地產企業洽談簽署并購融資戰略合作協議。

??今年以來，已有多家銀行與房企合作，向后者提供并購融資貸款。招商銀行管理層表示，房企并購融資業務存在結構性機會，將按市場化原則進行。近期，招行先后與華潤置地、華潤萬象、大悅城控股、美的置業等簽署合作協議，授予相關房企并購融資額度。

??“我們認為當前房地產問題可以通過重組并購進行一個非常好的軟著陸，這是一個有效的途徑，對我們銀行來說也是一個結構性的機會。”招商銀行副行長李德林表示。

??“未來房地產行業會逐步趨穩。”光大銀行副行長楊兵兵認為，在這種形勢下，下一步，光大銀行涉房類貸款策略有四個方面：一是積極支持保障性租賃住房的建設和運營；二是積極支持城市更新項目；三是合理支持優質主體+優質項目的房地產并購；四是支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進房地產健康發展和良性循環。

??郭世邦亦表示，平安銀行將嚴格按照“房住不炒”大政方針，繼續在落實監管要求的基礎上，切實做好房地產貸款均衡有序投放，重點支持普通商品住房開發，積極支持保障性住房及租賃住房開發，支持優質企業實施優質房地產項目并購。同時，持續加強房地產貸款的風險管控，實現對客戶經營、項目進度、資產狀態、資金流的全方位監控。

??“興業銀行將發揮商行+投行優勢，加大房地產項目并購力度，共同維護房地產市場穩定；同時也專項安排200億元并購額度，主動向與公司合作良好的優質開發商推薦，推動組織項目與問題開發商脫鉤，在保交樓當中消除風險隱患。”鄒積敏說。