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??一個(gè)多月來(lái)，央行將降準(zhǔn)降息貨幣政策工具運(yùn)用到了極致。

??5月20日，央行公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。其中，1年期LPR仍為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上個(gè)月下降15個(gè)基點(diǎn)。

??這是2020年4月至今，5年期以上LPR第三次出現(xiàn)下調(diào)；過(guò)去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月；此次下調(diào)幅度最大，達(dá)15個(gè)基點(diǎn)，且是LPR改制后第一次5年期以上LPR單獨(dú)降息，反映出央行正在加大貨幣政策刺激力度。

??“這種差異化的調(diào)整，一方面反映出（此前）資金成本下降的幅度尚不足以驅(qū)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)調(diào)降短期和中長(zhǎng)期貸款利率；另一方面，則反映出決策層對(duì)于中長(zhǎng)期貸款尤其是房貸塌陷的關(guān)注?！敝袊?guó)民生銀行研究院宏觀(guān)研究中心主任王靜文表示。

??“如果過(guò)去降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，那么這一次5年期單獨(dú)降息的目的主要是穩(wěn)樓市?！币晃皇袌?chǎng)人士直言。

??值得注意的是，在前期差別化住房貸款利率政策指引下，此次5年期以上LPR下降15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，意味著后續(xù)居民首套房利率下限已經(jīng)能夠下探到4.25%，創(chuàng)下近10年來(lái)利率水平低點(diǎn)。同時(shí)，二套房貸利率亦將隨之下調(diào)。

??這極大地提振了市場(chǎng)信心。

??“新舉措能用盡用，5月份能出盡出”

??這也是政策層面對(duì)于中央高層會(huì)議精神的貫徹與落地。

??4月29日，中央政治局會(huì)議指出，“我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)面臨新的挑戰(zhàn)”。會(huì)議要求“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

??對(duì)于房地產(chǎn)方面，中央政治局會(huì)議提出，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??5月18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開(kāi)座談會(huì)，研究部署進(jìn)一步穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)。他指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢(shì)，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“各地區(qū)各部門(mén)要增強(qiáng)緊迫感，挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道?！崩羁藦?qiáng)強(qiáng)調(diào)。

??來(lái)自信貸貨幣層面的支持，是最能立竿見(jiàn)影的。

??5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出手將首套住房貸款利率下限下調(diào)，對(duì)新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

??僅過(guò)了4天，就有廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、常熟、膠州、南通等20個(gè)城市積極響應(yīng)，出現(xiàn)了低至4.4%的首套房貸利率。

??與此同時(shí)，已經(jīng)停滯多時(shí)的民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債融資渠道正在重新打開(kāi)，“示范發(fā)債民營(yíng)房企”名單不斷擴(kuò)容。這份名單中，先是龍湖、碧桂園、美的置業(yè)將從本周起陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。5月19日，市場(chǎng)消息又稱(chēng)新城控股、旭輝集團(tuán)也即將加入發(fā)債行列。

??此次下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分。

??“5年期LPR利率的下調(diào)有利于推動(dòng)企業(yè)中長(zhǎng)期融資需求的回升，有利于降低居民房貸成本，刺激居民購(gòu)房需求的回升，助力房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖。”紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖表示。

??“貨幣金融大環(huán)境的寬松，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生積極影響，對(duì)于降低購(gòu)房成本、降低開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款成本等都會(huì)產(chǎn)生積極的作用?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??在密集出臺(tái)的利好政策刺激下，多位業(yè)內(nèi)人士相信，樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場(chǎng)底部。只要疫情能快速穩(wěn)定下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部有望在2022年下半年出現(xiàn)。

??樓市需要“定向降息”

??可以看到，本輪疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊僅次于2020年第一輪疫情。當(dāng)前，無(wú)論是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，都正處于2020年二季度以來(lái)最嚴(yán)峻時(shí)刻。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速同比下降2.9%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降6.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降11.1%；固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）環(huán)比下降0.82%，是2020年3月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累愈發(fā)明顯。1~4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降2.7%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降20.9%，商品房銷(xiāo)售額同比下降29.5%，房企土地購(gòu)置面積同比下降46.5%。

??1~4月，全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，自2021年2月達(dá)到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續(xù)15個(gè)月下降。

??4月份，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.6%。這是自2015年12月份以來(lái)，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。

??來(lái)自央行的數(shù)據(jù)亦顯示，4月居民住房貸款環(huán)比減少605億元，同比少增4022億元。房貸負(fù)增長(zhǎng)這種前所未有的狀況，已經(jīng)在今年2月和4月接連出現(xiàn)，顯示出居民部門(mén)不但沒(méi)有加杠桿，反而在主動(dòng)收縮資產(chǎn)負(fù)債表去杠桿。

??企業(yè)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款雖然仍在增加，但2月、4月同樣出現(xiàn)了同比少增，顯示出企業(yè)擴(kuò)大資本開(kāi)支的意愿不強(qiáng)，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)同樣不利。

??5月房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依舊偏弱。截至5月19日，5月30個(gè)大中城市商品房日均成交面積為26.1萬(wàn)平方米，4月為27.5萬(wàn)平方米；去年同期為57.5萬(wàn)平方米。

??從這些數(shù)據(jù)看，樓市下行非常明顯，甚至進(jìn)入了信心不斷下滑導(dǎo)向下的下跌循環(huán)，迫切需要對(duì)其“定向降息”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，市場(chǎng)需求端回暖是突破關(guān)鍵，降息以降低月供，這是提振購(gòu)房情緒的重要工具。5年期LPR大幅下行，就是要讓樓市需求端快速穩(wěn)定下來(lái)，為解決供給端沖擊（信用風(fēng)險(xiǎn)，收并購(gòu)難以進(jìn)展、土地市場(chǎng)冷卻、開(kāi)工不足）創(chuàng)造條件，避免供需相互惡化。

??要想實(shí)現(xiàn)既定的政策目標(biāo)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，財(cái)政貨幣政策需要進(jìn)一步發(fā)力。

??王靜文預(yù)計(jì)，下一階段房地產(chǎn)利好政策仍會(huì)出臺(tái)。除重點(diǎn)支持剛需外，改善性需求預(yù)計(jì)也會(huì)得到政策支持，地方限購(gòu)限貸政策或?qū)㈦S之放松，房地產(chǎn)金融審慎管理制度也將相應(yīng)優(yōu)化調(diào)整。

??“預(yù)計(jì)下一階段樓市紓困政策將從三四線(xiàn)城市逐步向一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，部分城市可能小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購(gòu)房者融資成本。下半年，隨著調(diào)控政策逐步顯效，新開(kāi)工或?qū)⒂|底反彈，房地產(chǎn)投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示。