土地高拯坤 2021-02-01 11:57:59 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??杭州的房價讓不少人望洋興嘆，杭州的土地讓諸多房企竭盡全力收儲。
??不滿一個月的時間，2021年1月份杭州土地成交總額就已經(jīng)達到522.9億元。這是2021年開年以來全國土地成交金額最高的城市。
??競購1月份杭州土地的企業(yè)，既有杭州綠城等本土強企，也有中交、融創(chuàng)、招商、萬科、世茂、保利等頭部房企。對于這種火爆現(xiàn)象，克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里接受記者采訪時表示：一是杭州土地市場獨特周期因素，向來是往年12月土地成交少，來年1月份集中推地；二是目前愈發(fā)趨緊的融資環(huán)境之下，企業(yè)會更加關注投資回報前景明確、市場去化風險較小的城市。“雖然調(diào)控不斷，但杭州整體地價水平仍比較理性，房企有著確定性的利潤。”
??對于杭州的城市發(fā)展前景，包括馬千里在內(nèi)接受記者采訪的人士強調(diào)稱，偏高的土地財政數(shù)量，往往意味著城市建設正處于高速發(fā)展期，只要城市經(jīng)濟基本面保持健康穩(wěn)定，較高的土地財政依賴度將有助于城市經(jīng)濟發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也意味著更多的投資機會。
??房地產(chǎn)行業(yè)有一個發(fā)展邏輯，即長期看人口、中期看土地、短期看金融。對于城市來說，有人口才有明天，有年輕人才有未來。從獵聘網(wǎng)的報告上看：2018年至2020年，擁有阿里、網(wǎng)易以及一批互聯(lián)網(wǎng)上市公司、獨角獸的杭州，已經(jīng)成為互聯(lián)網(wǎng)中高端人才凈流入率最高的城市。
??以2019年為例，杭州新增人口55.4萬，超出第二名的“移民城市”深圳12萬之多。
??綠城拿地宗數(shù)最多
??1月26日，杭州錢塘新區(qū)和東湖新城新成交2宗宅地、1宗住宅租賃用地，為1月份的土地拍賣提前畫上了完美的句號。
??這2宗住宅用地中，金沙湖地塊在競拍前一天就一輪封頂，經(jīng)6輪報價后，由綠城封頂并自持8%競得，成交樓面價24624元/平方米。東湖新城地塊被綠城獲得，樓面價12418元/平方米，自持比例2%。2宗地塊正式競價時間分別為20分鐘和10分鐘。另外還有1宗住宅租賃用地也由杭州本地一家國企競得。
??此次新成交的3宗土地，加上之前已成交地塊，從1月4日開年首場土地拍賣啟動至1月26日，杭州十區(qū)已出讓28宗涉宅地塊，共有23宗封頂價成交，其中22宗競拍至自持。自持比例20%以上的共有4宗，比例最高的一宗達到28%。
??粗略計算，杭州土地成交總額已經(jīng)達到522.9億元，總成交金額超越熱門城市上海，成為2021年開年以來全國土地成交金額最高的城市。
??記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，綠城1月份在杭州已經(jīng)拿下了7宗地塊。中交+融創(chuàng)聯(lián)合體在杭州2021年開年首場土地拍賣會上便拿下2宗地塊。招商、德信、興耀均分別在杭州斬獲2宗土地。萬科、世茂、保利、東原、榮盛等房企在杭州土地拍賣場上都有所收獲。
??在2020年杭州土地拍賣市場上的最大贏家濱江集團，也斬獲1宗地塊。
??消化周期低，市場供求好
??房企積極涌入杭州，與杭州的城市賦值和土地市場始終保持活躍有關。早在2017年，杭州土地出讓金就高居全國第一。到了去年，杭州土地出讓金達2255億元，僅落后于上海位居第二位。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，近四年杭州年平均土地出讓金收益2070億元，均位居全國前列。
??寧波（中國）供應鏈創(chuàng)新學院院長郭杰群同樣認為，杭州是長三角一體化的南翼中心，還有2022年亞運會的加持，在落戶政策改革和金融流動性寬松的背景下，有不少開發(fā)商愿意增加在杭州的土地儲備。
??數(shù)據(jù)顯示，近年來杭州人才吸引政策成效突出，2019年人口增量達到55.4萬人（35歲以下大學生21.19萬人），居全國城市之首。
??一位接受采訪的頭部房企營銷負責人絲毫不掩飾對杭州的喜愛，“杭州作為新經(jīng)濟的標桿城市，城市資源、人流、資本實力等非常好，但是與北上廣深甚至是南京相比，杭州房價仍存在差距，這也就意味著杭州樓市潛力很大。即便是調(diào)控不斷，但多數(shù)開發(fā)商對杭州的未來仍然是持樂觀的態(tài)度。”
??這位頭部房企營銷負責人也表示，受地價上漲和新房限價政策影響，房企利潤已經(jīng)被不斷壓縮。
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??近兩年以來，杭州樓市調(diào)控一直處于收緊狀態(tài)。去年7月2日和9月4日，今年1月27日，為了打擊投機炒房行為，杭州相繼發(fā)布通知，從住房限購、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無房家庭認定標準及高層次人才優(yōu)先購房政策等方面進一步加強調(diào)控。
??杭州地價和房價之間到底存在多大的虧損風險？
??馬千里分析表示，從杭州高價地表現(xiàn)來看，雖然競拍輪次較多，競自持更是常見現(xiàn)象，但整體地價水平還是比較理性，對比周邊同類地塊，樓板價漲幅多在10%以內(nèi)，大部分地塊樓板價距離限售價格還有1萬元左右或更多的空間，項目盈利問題不會太大。
??復旦大學住房政策研究中心研究員趙奉軍分析稱，雖然現(xiàn)在開發(fā)商戴著“緊箍咒”，但實際上是有確定性的利潤，即10%-15%。過去房企利潤是不確定的，好可以翻倍，差就難說了。所以在新房限價的情況下，開發(fā)商寧愿自持一部分。“我們以前認為開發(fā)商不愿自持，因為自持需要經(jīng)營能力。”
??還有分析人士表示，對于大房企而言，有時候規(guī)模指標可能比利潤指標更為重要，利潤是算總賬，即便單個樓盤虧損也只是一城之失，可以通過下沉杭州周邊市場來彌補利潤。
??在房價方面，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月杭州新房價格環(huán)比下跌0.3％，同比上漲4.5％；二手房價格環(huán)比漲0.5％，同比上漲6.9％。這也就意味著2020年相比上一年杭州房價仍是呈上漲態(tài)勢。需要注意，杭州樓市目前供求情況較好，消化周期也一直處于較低的位置，譬如今年1月份上半月住宅供求比為0.88。
??“土地財政偏高不一定是壞事”
??杭州未來科技城大片未開發(fā)土地。
??房價上漲動力強往往被認為土地供應跟不上，杭州加大土地供應能否有效的平抑房價？郭杰群有著與多數(shù)學者不同的看法。他認為，即便是加大土地供應也不會對平抑房價有明顯作用。這是因為土地具有獨特屬性，它不但數(shù)量有限，且不可再生和替換。某一地段的土地賣完了就沒有了，所以即便是新增土地供應也僅僅是在面積上的增加，是其他不可替換地段的土地供給增加；在同等情況下，對已售空的核心地段房價不會有太多影響。
??至于為何杭州會大力度供地，郭杰群認為，政府的財政動力是重要因素之一。
??據(jù)統(tǒng)計，杭州土地財政依賴度達到140.6%，遠超北上深。一般來說，土地財政依賴度一旦超過50%，就意味著高風險。地方土地財政收入占比過高，無外乎兩個原因，地價過高，供地過多。
??郭杰群表示，偏高的土地財政依賴度未必不可持續(xù)。如果貨幣持續(xù)寬松，在沒有其他可保值資產(chǎn)存在的前提下，土地仍然是硬通貨；而且各地土地財政模式都差不多，如果所有地區(qū)土地財政不持續(xù)或停止，那么這些地區(qū)都會面臨同樣的財政壓力。在這種情形下，各地的最終比拼將依舊回到城市人口和發(fā)展空間。換一句話說，因為杭州在發(fā)展空間上仍然具有上述的較大優(yōu)勢，如果各地停止土地財政，那么杭州面臨的風險仍然低于其他地區(qū)。
??郭杰群強調(diào)，目前，土地財政仍然是不少地方經(jīng)濟的重要抓手，短期不太可能找到完美的替代方案，這就意味著如果一個城市率先停止土地財政，那么這個城市的財政收入就會面臨較大沖擊，進而對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展造成影響，因此對土地財政方式的改變需要有整體觀、系統(tǒng)觀。
??馬千里同樣認為，偏高的土地財政依賴度往往意味著城市建設處于高速發(fā)展期，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，意味著更多的投資機會。
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2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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