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??2月24日，南京春節(jié)后首場土拍掛出5幅純住宅地塊，最終地塊在最快57秒、最慢1分27秒內(nèi)都達(dá)到了最高限價(jià)，其中一宗屬于“兩橋”板塊地塊更是吸引了47家開發(fā)商報(bào)名。

??類似房企奪地大戰(zhàn)自開年以來在熱點(diǎn)城市陸續(xù)上演。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，50大熱點(diǎn)城市賣地收入達(dá)4735億元，同比上漲42%。杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等10個(gè)城市“賣地”收入超百億；建發(fā)、保利、綠城、招商、萬科、融創(chuàng)、濱江、華潤8家房企權(quán)益拿地總價(jià)已超百億元。

??從上述信息來看，房企關(guān)注重點(diǎn)集中在一二線城市，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，成交地價(jià)和溢價(jià)率都有明顯回升。房企在一二線城市積極吸納土地，是希冀規(guī)模和利潤能穩(wěn)定增長，也從側(cè)面反映出開發(fā)商對市場的信心。

??杭州地?zé)?/strong>

??房企們最中意的城市當(dāng)屬杭州。

??在杭州馬不停蹄地土拍推貨中，僅1月份杭州土地成交總金額達(dá)526億元，位居各城市首位。在22天內(nèi)就出讓涉宅地塊29宗，平均溢價(jià)率25.98%；其中22宗地塊需自持，占比超75%，平均自持率11%。去年杭州成交的137宗涉宅地塊中，只有26%的地塊需要自持，自持比例都在10%以下。

??“上限+自持”已成為杭州土拍市場常態(tài)化發(fā)展趨勢，但杭州房地產(chǎn)市場依然可以用一個(gè)“火”字來形容。

??某閔系房企杭州區(qū)域公司營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，杭州作為新一線城市正處于大力建設(shè)階段。無論從政策、經(jīng)濟(jì)還是社會層面，都走在前列，城市資金總量、上市企業(yè)數(shù)量、市值都緊隨北上廣深之后，這使得房企在杭州市場參與度較高。在“東整、西優(yōu)、南啟、北建、中塑”新的城市總體規(guī)劃下，杭州會出現(xiàn)多個(gè)新的城市封面，疊加未來將擁有500公里以上軌道交通網(wǎng)絡(luò)以及2020年鎖定的54萬新增人口，這些都讓房企看到了未來增長空間。

??實(shí)際上，杭州近幾年的土地市場表現(xiàn)都非常火熱，連續(xù)兩年土地成交排行全國第一。2020年有所下降，依舊位居全國第二位，去年杭州共計(jì)推出了133宗宅地，成交面積1608萬平方米，同比下降10%，攬金2255億元，同時(shí)還誕生了兩宗百億“地王”，分別被本土房企綠城和濱江拿下，成交總價(jià)為107億元和106億元。

??杭州成為中國房地產(chǎn)高地城市已經(jīng)不是一個(gè)假設(shè)，在其城市發(fā)展理想背后是一個(gè)關(guān)系未來的經(jīng)濟(jì)與效益大棋盤。

??某機(jī)構(gòu)浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，G20峰會之后，杭州城市界面打開，基建、軌交、產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展以及新增人口快速擴(kuò)張，增強(qiáng)了房企對杭州未來預(yù)期，百強(qiáng)房企這兩年都在加大杭州投資布局，催升了土地市場熱度。

??“杭州是最早做《讀地手冊》城市，土地供應(yīng)一直是按需定產(chǎn)，不斷優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，甚至?xí)プ￠_發(fā)商訴求，針對不同土地性質(zhì)策略性制定一些拿地優(yōu)惠政策，吸引并主導(dǎo)企業(yè)入杭。”高院生說。

??誰在重倉？

??土地拍賣是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場“晴雨表”，也是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地積極的一個(gè)體現(xiàn)。

??從新年伊始連番出擊杭州土拍的房企身影看，萬科、保利、綠城、濱江、德信、宋都等眾多房企紛紛參與爭奪，杭州房地產(chǎn)市場再次風(fēng)起云涌，成為房企在長三角區(qū)域的“兵家必爭之地”。

??杭州某本土房企營銷副總認(rèn)為，在杭州向大城市拓展過程中，市場空間越來越大，房企參與度越來越高，不斷加碼進(jìn)行新一輪的補(bǔ)庫存，半個(gè)月內(nèi)競配自持面積快趕上去年全年土拍的一半，這也壓縮了房企的利潤空間。拿地能力被視為企業(yè)的核心競爭力，但利潤率是判定拿地決策成功與否的標(biāo)準(zhǔn)，在整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流不是很充沛的背景下，投資部門在投拓階段如何精準(zhǔn)拿地，需要更加理性決策。

??在杭州前兩月土拍大戲中，幾乎每一場都能看到“自持”身影。

??萬科上限價(jià)40.6億元競得杭州拱墅區(qū)宅地，溢價(jià)率29.71%，競配自持面積比例3%；保利上限價(jià)26.15億元競得杭政儲出[2020]76號地塊，溢價(jià)率29.78%，競配自持面積比例5%；德信以上限價(jià)格14.82億元，溢價(jià)率29.77%，自持28%拿丁橋商住地，創(chuàng)2021年自持新高；濱江以49億元，限價(jià)每平方米37500元，自持11%拿下市北單元XSCQ1310-R2-27地塊；宋都自持20%搶下杭州崇賢小體量地塊，地價(jià)漲幅達(dá)24%……

??站在“后峰會、前亞運(yùn)”時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的杭州，毫無疑問已成為房企投資的重點(diǎn)城市。

??但最引人注目的當(dāng)屬杭州本土房企綠城，自郭佳峰擔(dān)任行政總裁后，拿地更加果敢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，綠城在杭州拿下9宗涉宅地塊，拿地金額超百億元，所有地塊自持比例在2%-20%。參照3-5個(gè)月入市平均周轉(zhuǎn)速度，這些貨值很大部分將在年內(nèi)得到兌現(xiàn)。

??綠城積極拿地，反映出綠城想重新回到杭州樓市第一寶座。去年濱江集團(tuán)不僅是杭州銷冠，拿地也是最多的，總金額分別為732億元和392億元，綠城雖排名第二，但銷售額只有390億元，拿地236億元。

??華東某房地產(chǎn)市場人士表示，杭州在綠城戰(zhàn)略版圖中有著極為重要作用。今年綠城重倉杭州，足以看出綠城對杭州樓市韌性和預(yù)期充滿了信心，重回杭州“領(lǐng)頭雁”意圖明顯。隨著杭州樓市近幾年的升溫，越來越多的外來房企開始在杭州市場布局，并逐漸占有一席之地，這也刺激綠城在大本營積極“備糧”。

??在高院生看來，杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出本土房企和外來房企各占半壁江山局勢，同等規(guī)模房企之間競爭越來越激烈。綠城、濱江投資布局主要以杭州為主，且希望與后位企業(yè)拉開明顯差距，掌握發(fā)展主動(dòng)權(quán)。另外還有一些跟隨型企業(yè)比如大家、德信、宋都在面臨外圍市場很難拓展時(shí)，也在考慮回歸杭州本土來做。外來房企率先搶跑也加劇了房企在杭州拿地競爭程度。