土地田傲云 2021-03-01 11:40:10 來源：中房報
??樓市調控政策明顯趨嚴。
??2月25日，北京市住房和城鄉建設委員會發布消息稱，將在熱點區域和地塊推出“限地價、競政府共有產權份額、競高品質方案”（以下簡稱“新規”）的土地出讓方式，通過限地價和商品住房中競共產份額，避免高地價和高房價，通過競高品質方案引導企業理性購地，切實提升住房品質。
??與此同時，“全國22個熱點城市全年最多集中供地三次”的消息在業內流傳。目前，青島、天津、鄭州已陸續發布相關文件，將實行住宅用地集中出讓制度，其中，天津對出讓時間進行了進一步確定，為3月、6月和9月中旬。
??某房企北京區域投資總監向中國房地產報記者解讀稱：“具體到北京市場，雖然目前還沒有發布集中供地的具體文件，但從新規來看，今年拍地的樓盤將被拉長投資周期，降低投資價值，這有利于北京樓市的穩定發展，但也會加大開發商開發成本。”
??按照新規，在掛牌交易時將設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
??此外，新規中提到政府持有商品住宅產權的份額，將由土地競買人現場競報確定。宗地內的每套商品住房政府產權份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內不得轉讓。
??“五年內不得轉讓”的細則引起市場關注。有購房者表示，“這不是和限競房差不多？同樣都是限售五年，價格比限競房要高，還要和政府共有產權。”
??該投資總監也表示，北京熱點區域主要集中在北京六大城區，如果按照北京市住建委發布的消息，將在熱點區域中普遍使用新規，那可能意味著北京城區的新房格局將以“新型共有產權房”為主導。“短期來看，新房房價或許被遏制住，但二手房市場會變得活躍起來。”
??“如果未來‘新型共有產權房’成為新房市場主導，從銷售端來看，項目銷售將不具備優勢，或將加大銷售周期。”該投資總監稱，總體而言，房企拿地會更加謹慎。
??值得關注的是，2020年以來，隨著不限價地塊供應持續走高、限競房地塊逐年減少，北京土拍持續升溫，房企拿地熱情。
??北京土拍的火爆從2020年土拍狀況上亦有跡可循，共計有55家品牌房企參與拿地，其中既有央企國企也有民企，從拿地情況來看，各大房企對北京的土地都始終保有熱情，都在加大在京拿地力度。北京中原市場研究部數據顯示，2020年北京土地市場住宅用地48宗，18宗住宅用地底價成交，其中不限價地塊有37宗，土地出讓金高達近2000億元。
??從拿地情況來看，大部分地塊被央企國企瓜分。去年在北京拿住宅地的品牌房企中，像首開、首創、住總、北科建等北京市國企依舊是北京商品住宅用地市場的主力軍，比如首開聯合各房企拿下9宗住宅用地，拿地宗數最多。
??除北京市國企之外拿地的品牌房企包括中海地產、中國金茂、中建一局、華潤置地等央企下屬房企，也包括綠城等具備央企背景的房企，也有中國平安、旭輝、融創、路勁等品牌民企。
??一位華東區域房企北京投拓人員表示，“在京拿地是大家的共識，但地市冷熱主要是和地塊關系較大，去年市場形勢相對好轉，大家拿地就顯得熱情些。”
??不過，北京新規的出臺以及集中供地政策似是要給高漲的拿地熱情降溫。該投拓人員表示，“兩個政策前后腳出現，雖然會達到穩房價的效果，但也會房企的資金實力和運營能力有較大的要求，我們或許會選擇聯合拿地平衡操作風險，但在拿地方面也會更加謹慎。”
??北京2020年48宗住宅地塊房企參與情況
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
